REITs לעומת קרנות נאמנות לנדל"ן: מה ההבדל?

REITs לעומת קרנות נאמנות נדל"ן: סקירה כללית

נאמני השקעות נדל"ן (REIT) וקרנות נאמנות לנדל"ן מציעים פיזור ודרך קלה ומשתלמת למשקיעים בודדים להשקיע במגזרים שונים בשוק הנדל"ן. הם גם מייצגים רכב נזיל יותר להשקעה במגזר זה מאשר בעלות או השקעה בנדל"ן ישירות.

קיים מגוון רחב של קרנות נאמנות של קרנות נאמנות ו REIT וקרנות נאמנות. לפני שאתה שוקל את אחד מסוגי המכשירים, עליך להבין את ההבדלים העיקריים בין השניים, כמו גם את היתרונות והחסרונות שלהם.

ריט

REIT הוא תאגיד, נאמנות או עמותה שמשקיעים ישירות בנדל"ן באמצעות נכסים או משכנתאות. הם נסחרים בבורסה ונרכשים ונמכרים כמו מניות. ריטים משלמים דיבידנדים כחלק מהמבנה שלהם. שירות ההכנסה הפנימי (IRS) נדרש לשלם את מרבית הרווחים החייבים במס (90% ומעלה) לבעלי המניות באמצעות דיבידנדים. חברות REIT, לעומת זאת, אינן משלמות מס הכנסה של חברות.

לפחות 75% מנכסיה של REIT חייבים להיות בנדל"ן, ולפחות 75% מההכנסה ברוטו שלה חייבים להיות נגזרים מדמי שכירות, ריבית משכנתא או רווחים ממכירת הנכס.

שלושת הסוגים העיקריים הם REITs הון, REITs משכנתא ו- REIT היברידי.

REITs הון

קרן הון ריט מחזיקה ומשקיעת בנכסים כגון דירות, בנייני משרדים, קניונים ובתי מלון. ההכנסות מופקות בעיקר מדמי שכירות של נכסים שבבעלותם או שיש להם חלק בהם.

REIT הון עשוי להשקיע באופן נרחב, או להתמקד במגזר מסוים כגון בתי מלון, נכסי מגורים, מחסנים, בתי חולים וכו '.

באופן כללי, REITs הון עצמי מספקים הכנסה יציבה. ומכיוון ש- REIT אלה מייצרים הכנסות על ידי גביית דמי שכירות, קל יחסית לחזות את הכנסותיהם ונוטה לגדול עם הזמן.

משכנתא REIT

REIT משכנתא (או mREIT) משקיעים במשכנתאות למגורים ולמסחר. REIT אלה מלווים כספים למשכנתאות, או רוכשים משכנתאות קיימות או ניירות ערך מגובי משכנתא (MBS). בעוד ש- REITs הוניים בדרך כלל מייצרים הכנסות באמצעות שכר דירה, REITs למשכנתא מרוויחים הכנסה מהריבית על השקעות החוב שלהם.

 REITs למשכנתא נוטים לעשות טוב יותר מ- REITs הוניים כאשר שיעורי הריבית עולים.

REIT היברידי

REIT היברידי הם שילוב של הון עצמי ומשכנתא. שניהם מחזיקים בנכסים וגובים דמי שכירות ומשקיעים גם בניירות ערך משכנתא. על ידי השקעה הן במשכנתאות והן בנכסים קשים, ה- REIT של הכלאות כמו שני נמלים נוקט בגישה מאוזנת יותר ועשוי להיות מסוגל להרוויח בסביבות ריביות עולות ויורדות, בהן הון עצמי מסורתי בלבד או משכנתא בלבד REIT יכולים להיאבק.

שים לב שיש רק כמה REIT היברידיים המפורטים.

ביצועים של ריט

קרנות REIT נוטות לתפקד בצורה הטובה ביותר כאשר הריבית יורדת וכאשר דמי השכירות עולים. כמניות משלמות דיבידנד, REITs מנותחות בדומה למניות אחרות. אך ישנם כמה הבדלים גדולים עקב הטיפול החשבונאי בנכס. מכיוון ש-REIT קונים נדל"ן, למשל, אתה עשוי לראות רמות גבוהות יותר של חוב מאשר עבור סוגים אחרים של חברות.

תנאי שוק ההון חשובים גם הם, כלומר הביקוש המוסדי למניות ריט. בטווח הקצר, דרישה זו יכולה להכריע את היסודות. לדוגמא, מניות ה REIT הצליחו די טוב בשנת 2001 ובמחצית הראשונה של 2002 למרות יסודות חסרים, משום שכסף זרם לכל סוג הנכסים.

ברמת REIT האינדיבידואלית, אתה רוצה לראות סיכויים חזקים לצמיחה בהכנסות, כגון הכנסות משכירות, הכנסות משירותים קשורים ו- FFO. אתה רוצה לראות אם ל- REIT יש אסטרטגיה ייחודית לשיפור התפוסה ולהעלאת שכר הדירה.

גם למגזר התעשייה יש חשיבות מכיוון ש-REIT מיוחדים יראו תשואות המשתנות בהתאם לסוג הנכסים שבבעלותם. לדוגמה, התרשים שלהלן מתאר תשואות REIT לפי מגזר בשנת 2019. באותה שנה, נכסים תעשייתיים ומרכזי נתונים הניבו את הביצועים הטובים ביותר בזמן שהקמעונאות והאחסון העצמי התפוגגו.

קרנות נאמנות נדל"ן

קרנות נאמנות הן השקעות מאוגדות מנוהלות באופן מקצועי המשקיעות במגוון כלי רכב, כגון מניות ואג"ח. משקיעים רוכשים מניות בקרנות נאמנות, או יחידות, שנרכשות או מומדות לפי שווי הנכסים הנקי (NAV) הנוכחי של הקרן. ה- NAV מחושב פעם ביום ומבוסס על מחירי הסגירה של ניירות הערך בתיק הקרן.

קרנות נאמנות נדל"ן משקיעות בעיקר ב- REIT ובחברות הפועלות בנדל"ן תוך שימוש במנהלי תיקי מקצוע ומחקרי מומחים. הם מספקים את היכולת להשיג חשיפה מגוונת לנדל"ן באמצעות הון קטן יחסית. בהתאם לאסטרטגיה שלהם ולמטרות הגיוון שלהם, הם מספקים למשקיעים מבחר נכסים רחב בהרבה ממה שניתן להשיג על ידי רכישת מניות ריט בלבד, והן גם מספקות את הגמישות לעבור בקלות מקרן אחת לאחרת.

יתרון אחד למשקיעים קמעונאיים הוא המידע האנליטי והמחקר שמספקת הקרן. זה יכול לכלול פרטים על נכסים נרכשים ונקודת מבט של ההנהלה על כדאיותם וביצועיהם של השקעות נדל"ן ספציפיות וכסוג נכסים. משקיעים ספקולטיביים יותר יכולים להשקיע במשפחה של קרנות נאמנות לנדל"ן, תוך כדי משקל יתר טקטי על סוגי נכסים או אזורים מסוימים כדי למקסם את התשואה.

ביצועי קרנות נאמנות בנדל"ן

מכיוון שהם משקיעים בעיקר ב- REIT, הביצועים של קרנות נאמנות בנדל"ן קשורים קשר הדוק לזה של ה- REIT שהם מחזיקים. קרנות נאמנות, לעומת זאת, עשויות להיות פחות נזילות, להיות פחות נוחות למס, ולשלוח דמי ניהול גבוהים יותר מ- REIT או תעודות סל. אף שקרנות נאמנות נדל"ן מביאות נזילות למעמד נכסים לא נזיל באופן מסורתי, המבקרים סבורים כי אין ביכולתם להשוות להשקעה ישירה בנדל"ן.

שיקולים מיוחדים

ריט וקרנות נאמנות לנדל"ן מעניקים למשקיעים בודדים גישה הונית מוגבלת להשקעות נדל"ן מגוונות או מרוכזות מכיוון שיש להם מינימום השקעה נמוך יחסית. כאשר מדובר בגיוון שהם מספקים, שני סוגי הקרנות עוזרים להפחתת הסיכון.

בהתאם לאסטרטגיית ההשקעה שלהם, קרנות נאמנות בנדל"ן יכולות להיות כלי השקעה מגוון יותר מ- REIT. זה יכול להפחית את עלויות העסקה למי שמחפש פיזור גדול יותר מרוכז בקרן אחת או כמה. יש להם גם את היתרון של ניהול תיקים מקצועי ומחקר.

קרנות נדל"ן מספקות הכנסות מדיבידנד ופוטנציאל לייסוף הון למשקיעים לטווח הבינוני-ארוך. זכרו, על ריטים לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת לבעלי המניות בכל שנה בצורה של דיבידנדים.

ערך הנדל"ן נוטה לעלות בתקופות של אינפלציה, כאשר מחירי הדירות ודמי השכירות עולים. לכן, ריט וקרנות נאמנות בנדל"ן יכולות לשמש כגדר פוטנציאלית מפני אינפלציה.

לבסוף, שני סוגי קרנות הנדל"ן מספקים נזילות בדרך כלל מסוג נכסים לא נזיל.

חסרונות

כמו בכל השקעה, ישנם סיכונים להשקעה הן ב- REIT והן בקרנות נאמנות לנדל"ן. החזר אינו מובטח.

כמו כן, כמו בכל הקרנות הספציפיות למגזר, אלה המתמקדות בנדל"ן יכולות להיות תנודתיות יותר מקרנות עם אופקי השקעה רחבים יותר, כמו למשל קרן העוקבת אחר מדד S&P 500. בקיצור, כששוק הנדל"ן מקרטע, קרנות בתחום זה סובלות. כמובן שההפך הוא הנכון כאשר שוק הנדל"ן פורח.

העלאת הריבית יכולה להשפיע גם על התשואות של קרנות הנדל"ן. לדוגמה, REITs מסתמכים על חוב או כסף שאול כדי לרכוש נכסים. כאשר שיעורי הריבית עולים, עולה גם עלות ההלוואות שיכולה לחתוך לרווחים.

דוגמא של קרן נאמנות ב REIT לעומת נדל"ן

אם אתה רוצה להשקיע בשוק הנדל"ן הדינמי והיקר לשמצה של ניו יורק, למשל, שקול את השם המתאים Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) - REIT שיכול לתבוע את האמפייר סטייט בילדינג האייקוני כאחד מנכסי הפורטפוליו שלה. . הפורטפוליו שלה מסתכם בשמונה נכסים קמעונאיים ושמונה משרדים במנהטן ובמטרופולין ניו יורק.

T. Rowe Price Real Estate (TREX) היא דוגמה לקרן נאמנות במגזר (נדל"ן) עם אחזקות מגוונות. היא מתגאה ב-41 אחזקות, והיא משקיעה בעיקר ב-REIT וכן בחברות ציבוריות הקשורות לנדל"ן.

בשורה התחתונה

ההבדל ביניהם בין קרנות נאמנות וקרנות נאמנות לנדל"ן, אך הם דומים בכך ששניהם מציעים נזילות ודרך נגישה להשיג חשיפה לנכסי נדל"ן מגוונים. עבור משקיעים קמעונאיים ללא הון משמעותי, קרנות הנדל"ן הללו יוצרות דרך להשקעה במגוון רחב של נכסים שאחרת עשויים להיות מחוץ להישג ידם. במיוחד למשקיעים ארוכי טווח, יש פוטנציאל לקצור את הפירות מההכנסות מדיבידנד וייעוד הון בהמשך. לפני שתשקיע באחד מהם, וודא שאתה מבין את ההבדלים בין השניים, כמו גם את הסיכונים והתגמולים הנלווים לכך.

שאלות נפוצות של REIT לעומת קרנות נאמנות נדל"ן

מהו ריט לא נסחר?

ריטים שאינם נסחרים הם קרנות השקעה בנדל"ן פרטיות המנוהלות באופן מקצועי ומשקיעות ישירות בנכסי נדל"ן ואינן רשומות בבורסות. אלה זמינים רק למשקיעים מוכרים ושווים נטו, והם בדרך כלל דורשים השקעה מינימלית גדולה.

מהי תעודת סל ריט?

תעודות סל של ריט הן קרנות הנסחרות בבורסה (תעודות סל) שמשקיעות את מרבית נכסיהן בניירות ערך ריטיים ונגזרים קשורים. תעודות סל של REIT מנוהלות באופן פסיבי סביב מדד של בעלי נדל"ן הנסחרים בבורסה. 

מהי קרן אינדקס REIT?

כמו תעודת סל REIT, קרן מדד REIT היא קרן נאמנות שמשקיעה באופן פסיבי במדד נדל"ן, כמו מדד ה- REIT האמריקאי MSCI או מדד ה- REIT האמריקאי של דאו ג'ונס, המכסים יחד כשני שליש מהערך המצרפי של שוק ה- REIT המקומי הנסחר בבורסה.

מה זה אטב נייר REIT?

מהדק נייר REIT הוא מבנה המבקש למקסם את יתרונות המס הגלומים בנאמני השקעות נדל"ן, תוך מתן אפשרות לחברה להפעיל נכסים שנאמנויות כאלה בדרך כלל אינן יכולות להפעיל. ריטים כאלה ניתנים לבדיקה רגולטורית אינטנסיבית שכן במבנה מהדק הנייר חובות אמונים חייבות לקבוצות בעלי בעלי מניות שונות ועשויות להיות קיימות סכסוכים מובנים. זה דומה אך מבנה גמיש יותר ל- REIT המהודק.

מה זה טריפל נט ריט?

ריט משולש נטו הוא ריט הון המחזיק בנכסים מסחריים בשימוש בחכירות משולשת נטו (NNN). משמעות החכירה המשולשת נטו היא שעלויות התחזוקה והתיקונים של המבנים חייבות להיות משולמות על ידי השוכר - בנוסף לדמי שכירות, ארנונה ודמי ביטוח. מכיוון שההוצאות הנוספות הללו מגולגלות על השוכר, המשכיר בדרך כלל גובה שכר דירה נמוך יותר. זה פוטר את ה-REIT מהסיכון הרב ביותר בכל חכירה נטו.