מגמות נדל"ן: מכירות בתים בהמתנה ירדו במשך שישה חודשים ברציפות

המנות העיקריות

• מכירות בתים בהמתנה בנובמבר 2022 ירדו ב-4% בהשוואה לאוקטובר וב-38% בהשוואה לשנה לפני.
• גורמים רבים מובילים להאטה, כולל ריבית גבוהה, חשש ממיתון ומכירות בתים חסרות תקדים בשנים האחרונות.
• בעוד כמה מומחים חוזים ירידה קטנה במחירי הדירות, רבים צופים ששוק הדיור יתאושש ב-2024.

מכירות הבתים הממתינים ירדו בששת החודשים האחרונים, כאשר הקונים דופקים את הבלמים בביצוע רכישות גדולות. אבל נושאים אחרים נמצאים במשחק, כולל השוואת המספרים של היום מול הדרישה חסרת התקדים במהלך המגיפה. הנה הנתונים העדכניים ביותר על מכירות בתים ממתינות ומה הם עשויים לאותת קדימה.

מהן מכירות בתים ממתינות?

בית ממתין למכירה כאשר הקונה והמוכר מגיעים להסכם רכישה של בית. זה מכונה גם תחת חוזה מכיוון ששני הצדדים הסכימו חוזית לתנאי המכירה, לרבות המחיר, בדיקות, תנאים וכדומה. מכירת הבית תיסגר או תושלם ברגע שהבנק המלווה יבדוק את כל ממסמכי הקונה, מאשר את ההלוואה, והקונה והמוכר נפגשים לחתום על הניירת. תהליך זה לוקח בדרך כלל בערך 30-45 ימים.

בית המיועד למכירה ממתינה הגיע לנקודה שבה המוכר התיישב על קונה. אין קונים אחרים יכולים להציע הצעות על הבית בשלב זה, והמוכר מחויב חוזית למכור את הבית לקונה המקובל. אם מוכר מחליט להפר את החוזה למכירה לקונה אחר, הקונה המקורי יכול לתבוע את המוכר על הפרת חוזה.

מספרי מכירת בתים ממתינים הם אינדיקטור כלכלי מוביל לצמיחת שוק הדיור והכלכלה בכללותה. רוכשי דירות, בין אם קונים את ביתם הראשון ובין אם עוברים מבית אחד למשנהו, עוזרים לתדלק את הכלכלה באמצעות רכישות לביתם החדש. זה פריטים גדולים כגון החלפת מכשירי חשמל למצעים חדשים עבור מצעים.

מסתכל על ששת החודשים האחרונים של מכירת בית

איגוד המתווכים הלאומי (NAR) עוקב אחר נתוני מכירת הבתים הממתינים מלמעלה מ-100 שירותי רישום מרובים ו-60 מתווכים גדולים ברחבי הארץ. הוא מחלק את המדינה לארבעה רבעים שמהם היא אוספת נתונים כדי ליצור את מדד מכירת הבית בהמתנה (PHSI). ה-NAR מעדיף להשתמש בנתונים אלה במקום באינדקסים אחרים, כגון התחלות דיור או מכירת בתים חדשים, מכיוון שהוא מרגיש שמכירות סגורות הן האינדיקטור הטוב ביותר למכירות בתים בפועל. הוא כן מכיר בכך שלא כל מכירת בית ממתינה נסגרת, אבל 80% מכלל מכירות הבתים הממתינות נסגרות, מה שנותן ל-PHSI את הנתונים המדויקים ביותר.

ה-NAR משתמש במדד של 100 עבור קו בסיס. מספרים מתחת ל-100 מייצגים האטה במכירות, ומספרים מעל 100 מצביעים על עלייה במכירות. המכירות לדצמבר מתפרסמות לקראת סוף ינואר של השנה שלאחר מכן. הרשימה הבאה היא עבור יוני עד נובמבר 2022 ומייצגת נתוני מכירות בתים עבור ארה"ב כולה:

• יוני: 90.7
• יולי: 90.2
• אוגוסט: 88.5
• ספטמבר: 80.8
• אוקטובר: 77.0
• נובמבר: 73.9

לחפור עמוק יותר לתוך המספרים

המספרים מראים על ירידה מתמדת ותלולה יחסית במהלך ששת החודשים האחרונים של הנתונים הזמינים. היפוך מכירות הבתים החל באפריל 2022 לאחר שהפדרל ריזרב החל להעלות את הריבית הפדרלית במרץ 2022. העלאת הריבית הראשונית הייתה 0.25%, מספיק כדי לגרום להפחתה ראשונית של 4% במכירות הבתים הממתינים. ואז ביוני העלה הפדרל ריזרב את הריבית ב-0.75%. זאת, יחד עם העלאות הריבית המוקדמות יותר, הביאו לירידה של 9% במכירות הבתים הממתינים בהשוואה לחודש הקודם ולירידה של 20% משנה לשנה. מגמת הירידה נמשכה כאשר המכירות הממתינות בנובמבר היו נמוכות ב-38% בהשוואה לשנה לפני.

בשנים עברו, הפדרל ריזרב החזיק את ריבית הקרנות הפדרליות על 0.25% במשך זמן רב, מכיוון שהכלכלה לא ראתה מעט את הדרך לאינפלציה, והמחירים היו יציבים יחסית בשוק הדיור. במהלך המגיפה, תקני הלוואות ממשלתיים רופפים שחררו מיליארדי דולרים לכלכלה, מה שערער את מחירי הדירות וגרם לבועה. מוסדות הלוואות ומשקיעים ניצלו את הרפיון בהלוואות, ומשקיעים החלו לקנות בתים להסתובב בעוד שהבנקים הלוו כסף כמעט לכולם. גורמים אלה, בשילוב עם שוק הדיור הצפוף ממילא ובעיות שרשרת האספקה, גרמו לעלייה במחירי הדיור.

רוב האנשים קונים בית על סמך יכולתם לבצע תשלומים חודשיים. מלחמות הצעות מחיר ואנשים שמשלמים על המחיר המבוקש הקשו על הקונה הממוצע לרכוש בית. פעילות שוק קבועה הושפעה מאחוז גדול של אנשים שעוזבים מערים, כאשר עסקים נקטו אפשרויות לעבודה מהבית עקב המגיפה. זה שחרר אנשים מהצורך לחיות במרחק קצר ממקום עבודתם. בנוסף, חלק מהקונים היו משקיעים שרצו לשכור את הבתים שהם קנו להכנסה פסיבית.

Tryqעל ערכת המתכות היקרות | Q.ai - חברת פורבס

ברגע שהפדרל ריזרב העלה את ריבית הקרנות הפדרליות, הלוואות הכסף התייקרו והאינפלציה המהירה הורידה את כוח הקנייה של האמריקאי הממוצע. העלייה בריבית המשכנתא שטפה משקיעים רבים. בנוסף, אנשים רבים שמתכננים לעבור במהלך המגיפה כבר עשו זאת. שלב את הגורמים הללו עם שיעורי ריבית גבוהים יותר ויש לך פחות מכירות בתים ממתינות.

האם מחירי הדירות ירדו ב-2023?

סביר להניח שמחירי הדירות ירדו ב-2023, אבל זה כך קשה לחזות בכמה. דיור משתנה משמעותית משוק לשוק, ומוכרים לא אוהבים להפסיד כסף על מכירה, גם אם הם מוכרים יותר ממה שהוציאו בתחילה. לעתים קרובות הם מחזיקים מעמד על הערך המקסימלי הנתפס שלהם, מה שיכול להחזיק בית בשוק לתקופה ממושכת עד שהם בסופו של דבר יורידו את המחיר כדי למכור את הבית.

נושא נוסף שיפעיל לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות הוא שללוות כסף למשכנתא זה הרבה יותר יקר. נכון לכתיבת שורות אלה, הריבית למשכנתא מסורתית ל-30 שנה היא סביב 6.5% ללווה עם אשראי מצוין. זה מביא לתשלום חודשי של $1,516 על משכנתא של $240,000, בהנחה של 60,000 $ מקדמה. לעתים קרובות, הקונים מתקשים להגיע עם 20% להנחה ונוטים ללוות יותר עבור המשכנתא, מה שמגדיל את התשלומים החודשיים שלהם.

אחרון חביב, המלווים החמירו את תקני ההלוואות שלהם בתגובה לעלייה בריבית ולסביבת המיתון הפוטנציאלית. ללווים קשה יותר לקבל משכנתא, ופחות קונים מוסמכים פירושם שהבתים נשארים בשוק זמן רב יותר והמלאי גדל. יש לכך גם השפעה של הורדת מחירי הדירות.

מומחים רבים מאמינים כי ירידת מחירי הדירות תהיה יותר אזורית מאשר לאומית, כאשר באזורים מסוימים נרשמה ירידות מחירים גדולות יותר מאחרים. גם עם ירידות מחירים, רוב הכלכלנים רואים א התאוששות במחירי הדיור עד 2024.

שורה תחתונה

לאחר פריחה במכירות דיור במהלך המגיפה, זה רק טבעי להאטה בשוק. תוסיפו ריביות גבוהות יותר וחששות ממיתון, ועוד רוכשי דירות פוטנציאליים יושבים בצד ומחכים לבירור נוסף. לא צריך להיות מפתיע לראות ירידה נוספת במכירות הבתים הממתינים. עם זאת, ירידה גדולה מהצפוי יכולה לאותת על כך שהצרכנים מתכוננים למיתון חמור מהצפוי בתחילה.

לכל מי שמחפש לרכוש בית בחודשים הקרובים, לחסוך למקדמה, תוך שמירה על צמיחה של כספכם בשוק, עיין ב-Q.ai.

Q.ai מוציא את הניחוש מההשקעה. הבינה המלאכותית שלנו סורקת את השווקים עבור ההשקעות הטובות ביותר עבור כל מיני סובלנות סיכונים ומצבים כלכליים. לאחר מכן, הוא מאגד אותם בערכות השקעות שימושיות שהופכות את ההשקעה לפשוטה ואסטרטגית. אחת הערכות עם הביצועים הטובים ביותר בשבוע האחרון הייתה ערכת מתכות יקרות.

והכי חשוב, אתה יכול להפעיל הגנה על תיקים בכל עת כדי להגן על הרווחים שלך ולהפחית את ההפסדים שלך, לא משנה באיזה ענף אתה משקיע.

הורד את Q.ai היום לגישה לאסטרטגיות השקעה מבוססות בינה מלאכותית.