דירוג הורדת דירוג נול עבור בנקים אזוריים ובנקים קטנים יותר בארה"ב החשופים לנדל"ן מסחרי

הלוואות נדל"ן מסחריות גדלו בקצת יותר מ-100% בעשור. לווי CRE ניצלו את הריביות הנמוכות להפליא, כלכלה המתאוששת מהמשבר הפיננסי העולמי, ובנקים שבמקרים רבים מדי פחות היו שקועים במתן הלוואות. נכון לעכשיו, כמות ההלוואות הנדל"ן המסחרי, כאחוז מסך ההלוואות של הבנקים, גדלה להיות מעט יותר מאשר ברבעון האחרון של 2007. זה מדאיג אותי.

המסיבה בשפל מזנון הריבית הנמוכה מסתיימת בסופו של דבר בבכי. אנו נמצאים כעת בסביבה גלובלית של סביבות ריבית גבוהות בהרבה. המשמעות היא שגם אם הבנק הפדרלי ובנקים מרכזיים מרכזיים אחרים ברחבי העולם עוצרים את העלאות הריבית שלהם, הריבית לא סתם יורדת בפתאומיות. לווי CRE יתמודדו עם עלויות אשראי גבוהות יותר כאשר עליהם למחזר בעתיד הנראה לעין.

לרוע המזל, בנקים קטנים יותר מהבנקים החשובים למערכת הגלובלית (G-SIBs) פגיעים יותר בסביבת הנדל"ן המסחרי המתדרדרת. בנקים בעלי נכסים של 100 מיליארד דולר מגוונים פחות לפי גיאוגרפיה ולפי קווי עסקים; לפיכך, הם תלויים יותר במרווחי הריבית נטו שלהם. ככל ששיעור ברירת המחדל של הלוואות נדל"ן מסחרי עולה, הדבר ילחץ על הנזילות והרווחים של הבנקים.

בדו"ח שפורסם ב-24 במאי^th לפי Fitch Ratings, נתונים מראים שעבור בנקים שנכסים שלהם הם 100 מיליארד דולר או פחות, הלוואות נדל"ן מסחריות הן אחוז גדול בהרבה מסך ההון מאשר לבנקים בנכסים של יותר מ-100 מיליארד דולר. יוהנס מולר, מנהל ב-Fitch Ratings מסביר זאת "בנקים אזוריים וקטנים בארה"ב עם ריכוזי נדל"ן מסחריים משמעותיים עלולים לחוות לחץ דירוג שלילי אם תיקי ההשקעות ידרדרו, במיוחד אלה עם חשיפה רבה יותר לשווקי משרדים המוגבלים על ידי תפוסה חלשה יותר". לפי Fitch Ratings, "החשיפה המרוכזת ביותר ל-CRE מוחזקת במאזנים של בנקים קטנים יותר שאינם מדורגים על ידי Fitch, מה שמגביל את הנראות שלנו לגבי איכות האשראי ברמת המלווה עבור 4,700 הבנקים הרחבים יותר בארה"ב.

הלוואות נדל"ן מסחריות הן הטרוגניות. הבנקים הם המלווה הגדול ביותר בהלוואות לשוק המשרדים. על פי נתוני Fitch Ratings, בנקים מחזיקים בהלוואות משרדיות של כ-720 מיליארד דולר.

יתרה מכך, חלקים מסוימים של מגזר הנדל"ן המסחרי, כגון משרדים, הושפעו לרעה מ-COVID. שיעורי התפוסה של משרדים רחוקים מלהיות ב-100% בגלל שמספר רב של אנשי מקצוע מסוגלים לעבוד מרחוק לפחות חלק מהזמן אם לא כל השבוע. אנליסטים של Fitch Ratings מסבירים בדו"ח שלהם כי "בהנחה ששיעור הפסדים לחוץ היפותטי של 20% עבור הלוואות אלו (כפול משיעור ההפסדים הממוצע של 9.8% ל-CRE ב-2022 ל-DFAST הקשה ביותר), זה מביא לכ-145 מיליארד דולר של הפסדים מצטברים, או 8% מ-1.76 טריליון דולר של הון משותף מוחשי של המגזר, שהבנקים צריכים להיות מסוגלים לספוג לאורך זמן בזמן שהם עוברים את הפירעון והחידושים שלהם". הביטוי 'לאורך זמן' מטריד אותי. כמה זמן? וכשברירות מחדל מתחילות להתרחש, זה בהחלט עלול להוביל לתנודתיות בשוק.

סיבה מרכזית נוספת לצפות בהלוואות CRE היא שכמות משמעותית של הלוואות שנחתמו ב-2018 וכמה שנים לפני כן מגיעות השנה. שיעורי הריבית גבוהים בהרבה ממה שהיו באותן שנים. אנחנו עומדים לגלות עד כמה סטנדרטי החיתום של הבנקים היו טובים באותן שנים. בהתחשב בעובדה ש-2017-2018 היו שנים של הסרת רגולציה ונימה ידידותית יותר לבנק מצד סגן יו"ר הפיקוח לשעבר של הפדרל ריזרב, רנדל קווארלס, יש לי ספקות.

מאמרים אחרונים אחרים מאת המחבר הזה:

10 דרכים לחזק אחריות בבנק הפדרלי ובארה"ב

סערת הבנקים האזוריים בארה"ב רחוקה מסיום

פטירתה הקרובה של PacWest Bancorp מראה שסערת הבנקים מתרחבת לבנקים קטנים יותר

העלאות הריבית של הפדרל ריזרב יוצרות סיכון ברירת מחדל במגזרים עיקריים

עם השתלטות הרפובליקה הראשונה, JPMorgan הוא הבנק החשוב ביותר מבחינה מערכתית באמריקה

כדי לדעת מדוע בנק עמק הסיליקון נכשל, הקונגרס צריך לשאול את המנכ"ל לשעבר גרג בקר

קריאת הרווחים של First Republic Bank לא עוררה אמון

היחסים הפיננסיים של First Republic Bank יחשפו צרות קשות

התוצאות הכספיות של הבנקים האזוריים לא מצליחות להרשים את המשקיעים

למה לצפות עם הבנקים האזוריים בארה"ב השבוע

הבנקים הגדולים בארה"ב נערכים למיתון הממשמש ובא

עיני המשקיעים צריכות להיות על שווקי מימון ממונפים

דויטשה בנק צריך לחשוף את רמות הנזילות הנוכחיות שלו למשקיעים

מפרדיננד מרקוס ועד אוליגרכים רוסיים, קרדיט סוויס הבעייתי הוא עבריין חוזר

כיצד שחרור הרגולציה של טראמפ זרע את הזרעים למותו של בנק עמק הסיליקון

אותות אזהרה על בנק עמק הסיליקון היו מסביבנו

שיעורי ריבית גבוהים ימשיכו לאתגר את רוב מגזרי המשק

היקף ברירת המחדל של הלוואות ממונפות בארה"ב שילש את עצמו השנה

ההסתברות לאגרות מחדל עולה עבור אג"ח עם תשואה גבוהה והלוואות ממונפות

שוק האוצר ממונף בארה"ב עומד על שיא של 3 טריליון דולר