לשים גלגלים על מדיניות גרועה

בעשור האחרון עבדו על נושאי מדיניות דיור עם נבחרי ציבור, יזמים, בונים, ספקי דיור ותומכים "מהי התשובה?" או "מה עלינו לעשות?" זה בדרך כלל אחרי שאני מצייר תמונה קצת אפלה של העתיד; ממשלות מדינות ומקומיות ממשיכות להסדיר יתר על המידה את ייצור הדיור ויוצרות מחסור ומחירים גבוהים ולאחר מכן מבקשות להטיל מס ולסחוט את הכלכלה כדי לסבסד את קורבנות המחירים הגבוהים. מתוך האינטרס לשים את כל התשובה במקום אחד, אני מפרסם אותה כסדרה כאן.

לצערי, בדרך כלל מתעלמים מהתשובה שאני נותן; דמיינו מטופל עוזב את משרדו של רופא ופונה היישר לחנות הסופגניות לאחר שהמליץ ​​לו שכדי לרדת במשקל, המטופל צריך לעשות דיאטה. קל יותר לזרוק פחיות בירה על הטלוויזיה או להגיש אתגרים משפטיים מאשר לעשות את העבודה הקשה של הבנת דעת הקהל על דיור ואז לפתח מסרים לשנות אותה. אבל הנה, בחמישה פוסטים, התשובה הטובה ביותר שלי לשאלה, "מה אנחנו עושים כדי להבין למה מדיניות הדיור נעשית כמו שהיא, ואיך אנחנו משנים אותה?"

מבוא: לשים גלגלים על מדיניות דיור גרועה

Dividimus muros et moenia pandimus urbis acingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

וכך, אנחנו פותחים את חומות העיר. ותחשוף את מערכי המערכה, כולם עובדים יחד כדי לגרום לזה לקרות, מהדקים גלגלים גולשים לרגליו הענקים, וחבלים סביב צווארו, כאברים שבאמצעותם ניתן למשוך אותו אל המקדש.

וירג'יל. האנייד, תרגם דיוויד פרי, (ספר ב', 349-353, עמ' 46). הוצאת אוניברסיטת שיקגו, 2017.

כולנו מכירים את סיפורו של הסוס הטרויאני גם אם מעולם לא קראנו את האנייד. היוונים היו במלחמה עם הטרויאנים וכדי להערים עליהם, הם מתחבאים בתוך סוס עץ לא מזיק בצורה מטעה. כשהטרויאנים מושכים את הסוס לעיר, היוונים צצים החוצה והשאר היסטוריה, טרויה מושמדת. הסיפור והתמונה כל כך ידועים עד שמעט אנשים יכלו לספר לך היכן שמעו על כך לראשונה; זה כמעט כאילו נולדנו בידיעה על הרעיון "לעולם לא לסמוך על יוונים נושאי מתנות" (timeo Danaos et dona ferentis), אזהרה שנאמרה על ידי הכומר הטרויאני לאוקון ובסופו של דבר התעלמה ממנה.[1]

ציטטתי לעיל היבט נוקב במיוחד של הסיפור החיוני להבנתו ולהערכת הרלוונטיות שלו ליצירת מדיניות ציבורית גרועה. במילים פשוטות, במבט לאחור, כולנו יודעים שזה היה רעיון רע להביא את הסוס לטרויה. אבל הניחוש שלי הוא שרוב האנשים יאמרו, אם יישאלו, יאמרו, "זה הגיע עם גלגלים." כלומר, סביר להניח שאלו מאיתנו עומדים על החוף מנענעים את ראשנו ואומרים, "אל תעשה את זה!" היינו מסתכלים על סוס עם ארבעה גלגלים מושלמים וחבל מחובר. כל מה שהטרויאנים היו צריכים לעשות זה לגרור אותו פנימה, נכון?

אבל זה לא היה המקרה באותו יום מחוץ לחומות טרויה. הטרויאנים היו צריכים לעבוד (אופרי דומה) להרוס את עצמם. כמעט בכל מקרה של מדיניות גרועה שראיתי, במיוחד בתחום הדיור, זה לא כאילו לעבור מ"יש לנו משבר דיור" למשהו כמו פיקוח על שכר הדירה, שכן הפתרון היה פשוט כמו פתיחת מתנה עטופה. בכל מקרה, מתעלמים מאזהרות מרובות ואז יש לעשות מאמצים יוצאי דופן כדי ליצור וליישם את המדיניות הרעה.

אולי הדוגמה הטובה ביותר (וזו שמציגה אותי בתור לאוקון המקומי) היא המדיניות של סיאטל לגבי עלות דיור חובה. הכל התחיל ב"משבר דיור" בשנת 2013, כאשר ההתאוששות שלאחר המיתון הביאה מקומות עבודה והגדילה את הביקוש לדיור לעיר. מחירי הדירות ושכר הדירה החלו לעלות. נוצרה סוג של פאניקה אזרחית. היה צריך לעשות משהו. כמו אחר - הסוכן היווני הצעיר שלח יחד עם הסוס לעודד את הטרויאנים לגרור אותו לתוך העיר - הופיע יועץ מי יעץ למנהיגי העירייה שהסיבה לכך שמחירי הדיור עולים היא כל הדיור החדש שנבנה! ככל שייווצרו יותר מקומות עבודה ודיור, טען היועץ, העירייה תצטרך לשלם יותר כדי לסבסד אנשים שלא יוכלו לשלם את שכר הדירה.

לצדו מגיע הסוס, מנדטורי הכללה יעוד (MIZ). הטיעון הבסיסי של MIZ הוא שיש איזה אי צדק שקורה; בזמן שהעיר גדלה, היזמים מרוויחים מיליונים בזמן ששכר הדירה עולה. בינתיים, הציבור דרך המדינה והשלטון המקומי תקוע עם הצעת החוק של סבסוד אנשים עניים שרואים את שכר הדירה עולה. לכן, התשובה היא להטיל מס על כל מטר מרובע של דיור חדש ולתת את הכסף לעמותות שיבנו, מתישהו, "יחידות בר השגה". במילים פשוטות, זה לא הגיוני: הוספת עלויות עם עמלות לא תהפוך את הדיור החדש הנדרש לזול יותר, היא תייקר אותו. מה שכן הגיוני הוא שהאינפלציה הגואה תצדיק עוד יותר עמלות לעמותות. זהו מעגל הרסני של מקשה ויקר לבנות דיור, מה שמצדיק, למרבה האירוניה, להקשות על בניית דיור. הסברתי את זה עוד ב-2016, ו שוב לאחרונה. לא הייתי היחיד אז or עַכשָׁיו.

מה הייתה התוצאה? נכון לדוח האחרון, תוכנית ה-MHA של סיאטל הניבה 96 מיליון דולר. כשהוצע עוד ב-2015, הוצע כי יש צורך בעשרות אלפי "יחידות במחיר סביר". העירייה טענה זאת ב-2017,

"MHA הוא חלק מהאג'נדה של סיאטל למחירים סבירים למגורים (HALA) השואפת ליצור 50,000 בתים עד 2025, כולל 20,000 בתים במחיר סביר. הפיתוח של דיור בר השגה וגם של דיור במחירי שוק הוא אסטרטגיה חשובה להאטת עליות הדיור ולספק מגוון רחב יותר של אפשרויות דיור".

נכון לפרסום הדוח אליו קישרתי, העירייה טוענת שהוצאו 712 יחידות מסובסדות מכספי MHA. לא נערכה ביקורת עצמאית על הטענה הזו, אבל גם אם נקבל אותה, התוכנית היא כישלון מזעזע. אנחנו באמצע 2022 ואפילו בהתחשב בקוביד-19, קצב הייצור חלש. דיווח עדכני יותר של סיאטל טיימס הראה מספרים הזויים יותר:

"המשלוח של 2021 [מ-MHA] יכול לעזור לעיר לממן יותר מ-900 יחידות במחיר סביר, בהתחשב בכך שסיאטל מניחה שכל יחידה זקוקה לכ-80,000 דולר מהעיר. פרויקטים של דיור בר השגה בדרך כלל משלבים דולרים עירוניים עם מימון ממקורות אחרים, כולל ממשלות פדרליות וממשלות מדינה".

כל יחידה צריכה 80,000 דולר. ימין. פרויקט שזה עתה הוכנס לשימוש לאחרונה עלה 67 מיליון דולר עבור 148 יחידות או כ-456,000 דולר ליחידה. נו, למי אכפת? דמי השכירות ירדו, נכון? ובכן, אפילו בהתייחס לירידות קוביד, שכר הדירה עולה שוב בסיאטל, כשהיא מגיעה בשעה עלייה משנה לשנה של כ-18%.

האמת היא ש-MHA הוסיפה עלויות והאטה את הייצור של דיור חדש, ואם עוד נבנו לפני ואפילו במהלך המגיפה ללא עמלות וכללים אחרים, ההיצע יעמוד בקצב הביקוש ככל שהוא יגדל לאחר המגיפה. תכנית ה-MHA גרמה לאנשים להרגיש טוב יותר לפני חמש שנים, כיום היא גורם תורם לאינפלציית הדיור שלאחר המגפה.

האם יש סיכוי שעיריית סיאטל עלולה לסגת מהתוכנית עכשיו כשהביקוש עולה ושכר הדירה עולה? ברור שלא. זו הצלחה. תראה את כל הכסף הזה שהיא גייסה לדיור. למה שנפסיק עכשיו? למעשה, זה רק עניין של זמן עד שעם העלאת דמי השכירות, חברי המועצה יקראו להעלות את דמי ה-MHA. בעוד אניאס מקונן על הסוס, "עיגנו את הדבר המפלצתי במצודה עצמה (מעבורת 46)."

כמעט בכל מדיניות דיור הדפוס זהה. דמי השכירות עולים וכך גם הקריאות להסדרה אינטנסיבית יותר ולגבות דיור. היצע וביקוש? שתוק לאוקון! יש רק פתרון אחד, למצוא יותר כסף ליותר "דיור בר השגה". ויש הרבה של סינון בחוץ, פעילים עם יותר אנקדוטות מאשר נתונים אמיתיים, שמוכנים להבטיח תמיכה פוליטית במאמצים לחלוקה מחדש של העושר כדי להבטיח שלכולם תהיה "זכות לדיור". במקום זאת, מה שאנשים מקבלים הוא מקום ברשימת המתנה לאותו דיור בר השגה שעשוי להגיע, מתישהו.

זה מתסכל לראות כל כך הרבה אנשים בערים עובדים כל כך קשה כדי ליצור מדיניות כמו מדיניות דיור גרועה. מה הצעד הראשון כדי למנוע מהסוס להגיע לעיר? התשובה היא להבין במה אנחנו מאמינים.

[1] ראוי לציין שהניואנסים של הלטינית מאפשרים מערך של פירושים בעלי ניואנסים לא פחות של מה "et dona ferentis" יכול היה להתכוון בהקשר (ראה, Murley, Clyde. "Et Dona Ferentis." The Classical Journal, כרך 22, מס' 9, 1927, עמ' 658–62).