אג"ח פעילות פרטית ו-4% זיכוי מס דיור בהכנסה נמוכה

תוכניות דיור פדרליות מתחלקות בדרך כלל לאחת משתי קטגוריות, אלו המספקות סבסוד ישיר לאנשים לתשלום עבור דיור ואלה המשתמשות בכלים פיננסיים כדי להקל על בניית דיור. בין הכלים הפיננסיים, המשמעותי ביותר הוא זיכוי מס דיור נמוך (LIHTC). היצור הזה של קוד המס מייצר הטבות מס עבור השקעה בדיור בר השגה. אבל בתוכניות העוני שנסקרו על ידי חבר הקונגרס לשעבר פול ריאן, קיים גם כלי מעניין אך מורכב - Private Activity Bond או PAB. ה-PAB מאפשר לממשלות מקומיות למכור איגרות חוב פטורות ממס בשם גופים הבונים פרויקטים לטובת הציבור, כולל דיור. בשילוב עם זיכוי מס, PABs יכולים להיות כלי רב עוצמה עבור בונים המעוניינים לאסוף הון עבור פרויקטי דיור. אבל המורכבות והעלויות גבוהות. (אם אתה רוצה חלון לתוך LIHTC הנה פוסט על איך הם עובדים).

שירות המחקר של הקונגרס פרסם פריימר מצוין על אג"ח פרטיות. כמו זיכוי מס, PABs מוטמעים בקוד המס וכוללים שני סוגים של איגרות חוב. אחד לפרויקטים המשרתים מטרות ממשלתיות; השני לאלה המשרתים מטרות פרטיות, כל עוד הם מועילים לציבור. אם אג"ח פעילות פרטית מיועדות ל"פעילויות פרטיות מוסמכות" כמו דיור, רוכשי האג"ח אינם משלמים מסים על הריבית שהם מרוויחים. הקונגרס מגביל את כמות החוב שניתן להנפיק עבור פעילויות פרטיות; 150 מיליון דולר ו-$50 לנפש ב-1986 עד הגבוה ביותר של 335 מיליון דולר או 110 דולר לנפש ב-2022. יש גם מגבלות לפי סוג הפרויקט כדי להשפיע על ההשקעות. הקונגרס גם מתכוון להגביל את הוצאות המס (פטורים פירושם פחות דולרים בהכנסות ממסים).

כיצד ניתן לשלב איגרות חוב אלה עם LIHTC, במיוחד זיכוי מס של 4%, מטופל היטב במאמר של החברה לדיור תומך (CSH), מימון דיור תומך באמצעות אגרות חוב פטורות ממס ונקודות זיכוי ממס דיור של 4% הכנסה נמוכה. להלן סיכום הדרישות לשימוש באגרות חוב פטורות ממס עם זיכוי מס.

רק ממשלות מדינה ומקומיות יחד עם סוכנויות מעין ממשלתיות יכולות להנפיק את איגרות החוב. בדרך כלל, מדובר בסוכנות למימון דיור (HFA), הסוכנות הממלכתית שמקבלת הקצאות זיכוי ממס. אך מכיוון שכמות איגרות החוב הפטורות ממס שניתן להנפיק כפופות למכסת נפח (המגבלה שהוזכרה לעיל), כל הישויות הממשלתיות הללו מתחרות באגרסיביות כדי להשתלב מתחת למכסה. כמו כן, פרויקטים אינם יכולים לגשת לתמורות אג"ח עד שפרויקט יקבל אישור מה-HFA של המדינה, והתמורה הזו מוגבלת לעלויות מגורים ואינה יכולה לשמש לשטחי מסחר, למשל.

ישנו גבול חשוב אחד שכדאי לשים לב אליו ביחס לשילוב זיכוי מס ואג"ח פטורות ממס. כדי לקבל את הקצאת זיכוי המס, על מנהל הפרויקט לכסות לפחות 50% מעלות הבנייה ("כלל 50%") בתמורת אג"ח; וכמובן, כל דיור שנבנה באמצעות אגרות חוב ונקודות מס אלה חייב להיות זמין לאנשים שמרוויחים פחות מ-60% מההכנסה החציונית (AMI). בדרך כלל, 20% מהיחידות חייבות להיות סבירות לאנשים ב-50% מ-AMI או פחות, או 40% מהיחידות ב-60% מ-AMI.

אם זה לא ברור כבר, פרויקטים מסוג זה הם מסובכים. הוסף לכך את העובדה שלעתים קרובות "עסקאות" מסוג זה כוללות מממנים נוספים. לדוגמה, פרויקט הדיור היחיד עליו עבדתי כיזם היה פרויקט של 4% באמצעות אג"ח פטורות ממס. אבל היו לנו גם כספים מקרן הדיור של המדינה וגם הלוואת בנייה. למען האמת, נאלצתי להרוס את המוח שלי ולהתעמק באימיילים ישנים כדי להיזכר בדיוק איך הפרויקט התאחד. המאמר של CSH עושה עבודה מצוינת בלהראות באמצעות שבעה מקרים שונים כמה מהדרכים הייחודיות שבהן מימון זה יכול להתאחד. לדוגמה, אחד ממחקרי המקרה הפשוטים ביותר הוא ממישיגן. להלן תרשים שמראה את המימון לפרויקט.

ה- MSHDA היא הרשות לפיתוח דיור במדינת מישיגן, הסוכנות למימון דיור של המדינה. משד"א מכרה את האג"ח והחוב מתנהל באמצעות הכנסה צנועה מדיירים, שמקורה בחלקה מתלושי סעיף 8. לכל אחד מהמממנים בפרויקט יש דרישות שונות, ובפרויקטים מסוג זה עמידה בדרישה אחת עלולה לפגוע באחת מהדרישות של המממן האחר.

במקרים מסוימים, ניתן להשתמש בהון עצמי של זיכוי מס לתשלום שירות החוב. המאמר של CSH משתמש במחקר מקרה שהשתמש באג"ח ולאחר מכן "הוציא את האג"ח במלואו בשיחה קבועה עם הלוואות ציבוריות אחרות, מענקים והון עצמי באשראי מס". זה נראה כמו שימוש בהון אשראי מס כדי לפרוש חובות אג"ח. זה משכנע: למרות שהזיכוי של 4% הוא אחוז קטן יותר מבסיס הזכאות של פרויקט בר השגה, האפשרות להשתמש באשראי כדי להחזיר את האג"ח היא רעיון טוב. כך גם שילוב מקורות מימון שונים.

ריאן לא מבלה הרבה זמן על PABs מלבד להציע כי "מעט מחקרים על היעילות של אג"ח הפעילות הפרטית. . . בכל הנוגע לשיפור הניידות כלפי מעלה של הדיירים". זה נכון, וההסתכלות שלו על ההוצאה עבור התוכנית מראה שהאג"ח לא שימשו בתדירות גבוהה כמו זיכויים במס דיור בהכנסה נמוכה.

ולא הרבה השתנה בעשור מאז הניתוח שלו (נתוני תרשים ממשרד האוצר של ארצות הברית).

דעתי היא ש-PABs צריכים להיות מנוצלים כמו כל החוב מנוצל: לכידת ערך. במקרה של דיור, הצעתי תוכנית לכידת ערך עבור דיור חסרי דיור שבהן, למשל, מכימות עלויות המאהלים, אגרות חוב נמכרות לביצוע התערבויות לסיום המאהלים, ולאחר מכן עם מימוש החיסכון, תוך שימוש בחסכונות אלו כשירות חוב. הבעיה בהרכבת מה שמכונה בעולם המלכ"רים "מחסנית הון" היא רמת המורכבות שהיא בעייתית מהסיבות הבאות:

● זְמַן – הסדרי מימון מהסוג הזה פוגעים בזמן, וזמן הוא כסף. עלויות החזקה בזמן ההמתנה להרכבה ויישור מימון הן תוספת אמיתית לסך עלויות הפיתוח;

● עסקות - יותר מממנים פירושם יותר עלויות עסקאות, ועלויות אלו גם מוסיפות לסך עלויות הפיתוח;

● עורכי דין ויועצים – בכל שלב בדרך, על מנת למנוע קטסטרופות שעלולות לגרום לפרויקט לכישלון, יש להעסיק עורכי דין ויועצים; ו

● זה לא מאוד יעיל - עם כל החלקים הנעים, והעלויות הנוספות, האם זו הדרך היעילה ביותר לספק דיור לאנשים הזקוקים לכך כעת?

בסופו של דבר אני חוזר לכלל האצבע הבסיסי, כל הצעת מימון דיור צריכה להיות פשוטה ככל האפשר, לקבל כספים או יחידות נחוצות לאנשים שזקוקים להם היום. אמנם אני מסוקרנת ונהנית מהאתגר של פתרון חידת מימון, אבל לשחק במשחקים האלה לא משולם שכר דירה של אנשים; אנחנו צריכים למצוא דרכים למקם מחדש את ה-PAB למטרה טובה יותר מאשר עסקאות מימון מורכבות לבניית דיור מסובסד.