התרת דיור נוספת משפיעה לטובה על מחיר הדיור

בשבוע שעבר כתבתי על הכעס שלי בניסיון לקבל נתונים מערים על הזמן שלוקח לייצור יחידת דיור. האם אין מידע הפונה לציבור שיכול לעזור לחבר בין היתר, אוכלוסיה ומחיר? ובכן, כן ולא. הנתונים מהבנק הפדרלי של סנט לואיס, הידוע בחיבה בשם פרד, מעניינים אך לא מאוד מפורטים. אבל בואו נסתכל על נאשוויל לאורך השנים 2010 עד 2020 ומה זה יכול לספר לנו על היתרי דיור, אוכלוסייה ומחיר. בעזרת קצת עזרה של זומפר, עוקב מקוון של שכר דירה, נראה שכאשר מספר האנשים לקבלת היתרי דיור יורד, כך יורד גם קצב העלייה במחירי הדיור. הנה הנתונים.

נתחיל עם גידול האוכלוסיה של נאשוויל במהלך התקופה שאנו מסתכלים עליה, 2010 עד 2020. באותה תקופה, לפי פרד, נאשוויל הוסיפה כ-300,000 איש, גידול אוכלוסיה של כמעט 20%.

דבר אחד שתבחין מיד הוא תכונה מטריפה של נתונים כשמדובר בערים: אנחנו לא באמת יכולים לראות את נאשוויל אלא רק אזור רחב יותר. זוהי תכונה מבלבלת של נתוני דיור. מפקד האוכלוסין של ארצות הברית לעיתים קרובות מאחד ערים וקורא להן אזור סטטיסטי מטרופולין או MSA. לא נורא, נכון? אבל לעתים קרובות מחלוקות על דיור מתרחשות בגבולות המחמירים של ערים, וכאשר הנתונים מפוזרים יותר מזה, זה מבלבל את מה שאתה יכול לומר על ערים אמיתיות לעומת הסביבה שלהן. נלך עם נתוני ה-MSA של פרד.

בשלב הבא, בואו נסתכל על היתר. פרד עוקב אחר הנתונים האלה באמצעות מספרי מפקד האוכלוסין. כשלוקחים את המספר השנתי של ההיתרים שניתנו ומשווים אותו לאוכלוסיה, יש יחס מעניין.

יש כל מיני בעיות עם זה. ראשית, והכי ברור, היתר אינו משתווה ליחידת דיור ממשית למגורים. זו הסיבה שאני רודף אחר נתונים ניואנסים יותר לגבי הזמן עד להתרת. תקוותי היא שנוכל לראות את טווח הזמן שלוקח בין ההיתר לרגע שבו יחידה הופכת לניתנת למגורים. ובכל זאת, כדאי לשקול את היחס הזה בין יחידות חדשות לאנשים חדשים. 33,579 האנשים שהגיעו לנאשוויל ב-2014 למשל, היו צריכים מקום מגורים. ישנם גורמים כמו שיעורי פנויות - זה נקרא לעתים קרובות "קליטה" - וגורמים נוספים שיש לקחת בחשבון. אבל הקשר בין אנשים חדשים למספר ההיתרים רלוונטי. המשמעות היא פחות תחרות בין אנשים שמחפשים יחידות דיור נדירות.

עכשיו בואו נסתכל על המחיר. פרד לא עוקב אחר שכר הדירה, אבל הוא עוקב אחר "מחיר הבית של כל העסקאות". הנה השינוי במהלך עשר השנים במחירי הדיור יחד עם המעקב של זומפר אחר שכר הדירה בחמש האחרונות.

מה שניכר כאן הוא שכאשר אנו משווים את מגמת ההיתרים, האוכלוסייה והמחיר, יש קשר.

נראה שההיתרים מדביקים את גידול האוכלוסיה בנאשוויל במשך עשר השנים, וכשאנחנו מסתכלים על חמש השנים שיש לנו לשכר דירה ומחירי דיור, אלה מתחילים להתרכך יחד עם העלייה לכאורה בייצור. ככל שהיחס בין אנשים חדשים להיתרי יחידות דיור יורד, כך יורד קצב התייקרות.

אבל עדיין יש לי שאלות, אפילו ספקות. נתוני פרד מסתכלים על "אומדן באמצעות מחירי מכירה ונתוני הערכה" כדי להגיע למחיר. מה זה אומר בדיוק? נתוני שכר דירה ממקורות שונים יכולים להשתנות באופן משמעותי וכך גם הערכות מקומיות של מחיר. בעיה גדולה עם נתוני היתר היא שהם לא אומרים לנו מתי היחידות המותרות נכנסות לשירות בפועל. כמו כן, נתונים מקומיים חושפים הרבה על משך הזמן שלוקח לקבל אישור.

נראה שהמבט הראשון הזה בנתונים הפונים לציבור מאשש את הטיעון הוותיק שלי לפיו יותר היצע פירושו מחירים נמוכים יותר. אני עדיין חושב שזה נכון. אבל בניגוד לעמיתיי בשמאל ששמחים לבלבל בין קורלציה לסיבתיות, אני פשוט לא יכול. נתונים מקומיים נוספים על היתרים בפועל, מחירים ותאריכים של מועדי כניסת הדיור לשירות יהוו טענה חזקה עוד יותר. אבל זו התחלה טובה.

אבל כשאנחנו מנסים לחפור עמוק יותר בערים שצומחות במהירות כמו נאשוויל, ואנחנו מסתכלים על הנתונים שיש לנו, ישנה מגמה: כאשר האוכלוסייה גדלה וההתרות מגיעות לאחר מכן, אנו רואים שעליות המחירים מתחילות לרדת.

לבסוף, יש גם כמה בליפים מעניינים שנמצאים שם בחוץ. לדוגמה, אחת הערים המתכווצות הכי מהר בארצות הברית מראה למעשה עלייה במחירי הדיור מאז 2018. תחנת טלוויזיה מקומית פרסמה בשנה שעברה סיפור על איך "שוק הדיור מתחמם בדקאטור".

ומה לגבי דמי שכירות? זומפר מראה עלייה של 26% בדמי השכירות בדקאטור בשנה האחרונה, כ-123 דולר בממוצע. ועיון בגרף שכר הדירה שלהם בשנים האחרונות מראה מגמה דומה למחירי הדיור.

מה קורה בדקאטור? עליית האינפלציה מהשלכות מזומנים גדולות על ידי הממשלה הפדרלית ובעיות שרשרת האספקה? אולי. אבל אלה מאפיינים של השנתיים האחרונות, והגידול במחירים מתפתח כנראה מאז 2018. למה? כדאי לשקול.

מה שאנחנו צריכים זה שתחומי השיפוט המקומיים יתעניינו באמצעים האלה כמוני וישתמשו בהם כדי לנהל טוב יותר את כלכלות הדיור. בסופו של דבר, הבסיס לכל כלכלה מתפקדת והוגנת ויעילה הוא המון חילופי דברים בין קונים למוכרים. כשהיצרנים רואים ביקוש, הם כמובן רוצים לייצר יותר. האטה רק פוגעת באנשים שמחפשים דיור, במיוחד באנשים עם פחות כסף. יש עוד עבודה לעשות, אבל עדיף בהרבה לטעות בצד של יותר דיור מאשר יותר חוקים ועיכובים.