בעלות היא לא הבעיה, מחסור בדיור הוא

בחודש שעבר השתתפתי במפגש קהילה בסינסינטי סטודנטים של קורס מערכות דיור בבית הספר לתכנון של אוניברסיטת סינסינטי כדי לדון ב"איך משקיעים מוסדיים משפיעים על העיר שלנו; מה נעשה כרגע כדי לטפל בבעיה הזו ומה עוד עלינו לעשות". פרסמתי בעבר על המאמצים של נמל סינסינטי לסכל משקיעים מוסדיים רכישת דיור צמודי קרקע בעיר. השאלה שקשה היה לענות עליה בפגישה הייתה מהו בדיוק "משקיע מוסדי" והאם בעלות קשורה באופן סיבתי לתוצאות דיור גרועות, כמו שכר דירה גבוה יותר, פינוי או התפרקות. נראה שהדאגה למי שייך למגורים היא עוד הסחת דעת מהבעיה האמיתית, חוסר היצע מול הביקוש הגובר.

התלמידים לומדים קורס שנקרא מערכות דיור, לימד פרופסור היידן שלבי. הקורס כולל הסתכלות על "אופי בעיות הדיור ושוקי הדיור" ו"טיפול בכשלים בשוק הדיור". הסתכלות על דפוסי בעלות וכיצד הם קשורים לתוצאות בשוק הדיור בהחלט שווה תרגיל בכיתה, אך האם התערבויות מדיניות צריכות להתרכז במי הבעלים של נכס? זה תלוי אם יכול להיות קשר ברור, עקבי וסיבתי בין בעלות לתוצאות רעות. עד כה, לא מצאתי שום מידע שמייצר קשר.

למעשה, במשך זמן מה, הבאז הגדול היה סביב רכישת דיור זרה בארצות הברית. הנרטיב המפחיד היה שמשקיעים סינים "מחנים" מזומנים בשוק הדיור האמריקאי, קונים המון בנייני דירות, מרוקנים אותם ואז מחכים למכור אותם. לפני כ-5 שנים, היה הצעה להטיל מס על רכישת דיור על ידי משקיעים זרים לעצור את זה.

עם זאת, הבעיה, משקיעים מעורפלים שקונים ומרוקנים בנייני דירות, לא הייתה אמיתית. אין ספק, היו כמה עסקאות עם משקיעים מחוץ לארצות הברית, אבל הם ניסו להרוויח כסף, לא להפסיד אותו. כאשר אותם משקיעים רכשו בניינים הם ניהלו אותם בדיוק כמו כל בעלים אחר, הם לא רוקנו אותם; הטיעון המוזר היה שעל ידי השארתם ריקים המחירים יעלו וכך גם ערך ההשקעה. אלא שכדי ליצור עלייה של 1% בדמי השכירות הממוצעים, הם יצטרכו לקנות ולהסיר 1,400 יחידות משוק סיאטל, משהו שפשוט לא קרה.

הדאגה של היום היא שאיכשהו משקיעים - והמשנים כעת אינם "זרים" אלא "גדולים", או "מחוץ לעיר", או "גדולים" או "תאגידים" או כל האמור לעיל - הם בהכרח שחקנים גרועים. הפרקליטים מצביעים על התוצאות של עליית דמי השכירות, פינוי ודברים כראיה. אבל כל הדברים האלה קורים בכל מקרה ללא קשר לשאלה אם הבעלים גר קילומטר או 1,000 קילומטרים משם. ופשוט אין שום דבר רע או מרושע בכך שקרן השקעות נדל"ן (REITS) או קרנות פנסיה רוכשות דיור אם הן חושבות שזה יחזיר. התפיסה שעסקאות כאלה יהיו רווחיות יותר על ידי מתן אפשרות לבניינים להתפרק, הטרדת דיירים ופינוי שלהם לא רק שאינה הגיונית, אלא גם לא נתמכת בראיות כמותיות כלשהן.

יש ספקי דיור גרועים - ויש נהגי אוטובוס גרועים, שוטרים, מורים, ואולי אפילו פוליטיקאים - אבל לא מנסים לייחס את הכשלים של השחקנים האלה למשהו כמו איפה הם גרים או איפה הם למדו. אם מישהו מהסוגים האלה של שחקנים עושה משהו לא בסדר, מה שהגיוני הוא להטיל עליו סנקציות על הפרת חוקים או סיכון הקהילה. סנקציות כאלה כבר קיימות עבור אנשים שמנהלים נכסים בצורה שגויה באופן שיוצר חולשה ותהליך הפינוי מנוהל על ידי שופט, ולא ספק הדיור עצמו. ואם עליית שכר הדירה היא הבעיה, הדרך הטובה ביותר לקזז זאת היא על ידי יצירת שוק דיור תחרותי, כך שאנשים שאינם מרוצים מהמחיר יוכלו למצוא בקלות תחליף בקרבת מקום.

תחושת הזעם הבסיסית בחדר בפגישה הייתה ברורה; כמה "תאגידים חסרי פנים" מרוויחים כסף, הרבה כסף, על חשבון אנשים עניים. ברור, ההיגיון אומר, שחייבים למנוע מהתאגידים האלה להחזיק בנכס בסינסינטי. אחד המשתתפים הציע לא לאפשר ליותר ממספר מסוים של בתים להיות בבעלות משקיעים מכל סוג שהוא.

באופן מוזר, נמל סינסינטי מסכים. סיפור נוסף שפורסם לאחרונה מדגיש את מאמצי הנמל לרכוש כמה שיותר דיור בדולרים הציבוריים שלו או בתמורה ממכירת אג"ח. הרעיון הוא שלא יישאר דבר למשקיעים "אינטואיטיביים". האם הנמל הוא מוסד? ומה קורה כשמישהו מפסיק לשלם שכר דירה או מפר את תנאי החכירה? האם הנמל יפנה אותם? מלכ"רים ורשויות דיור, גם מוסדות, מפנים הרבה מאוד דיירים בגין אי תשלום והפרות חכירה. גם הנמל יעשה זאת. הנמל מתכנן "להחזיר את כספו מהשכרה ובסופו של דבר ממכירת הבתים. אבל כל העניין הוא לשמור על שכר דירה נוחים ומחירי מכירה נמוכים מספיק שאנשים יכולים לשלם".

הממממ. איך הם הולכים לעשות את זה? האינדיקציות מהסיפור הן ש-10,000 הדולרים שהנמל ניחשו שהם יוציאו כדי לשפר בתים אינם מספיקים. הנמל מתחיל להבין - כמו כל בעלים אחר, גדול או קטן - שמישהו צריך לשלם עבור תיקונים. אם זה משתמש הקצה, שוכר או קונה, אז המחיר יעלה. זו מתמטיקה פשוטה. האמת היא שכל קונה, בין אם מדובר ב-REIT ובין אם מדובר במשקיע ראשון הרוכש נכס להשכרה בודדת, שכירות היא הדרך היחידה לשלם עבור שיפורים. אם יש בעיה עם דיור, הדרך הטובה ביותר להתמודד איתה היא לתמרץ שיפורים, לא לחייב אותם. אם יגיע מנדט, השוכרים ירים את הכרטיסייה, והיחידות כבר לא יהיו סבירות.

זה אולי צמצום, אבל תמיד יש דרך אחת לתקן כל בעיית דיור: לאפשר לשוק לייצר המון המון דיור, עד כדי כך שהיצרנים והספקים צריכים להתחרות זה בזה כדי לגרום לאנשים לשכור או לקנות את המוצר שלהם. כל דבר פחות מזה יטה את מגרש המשחקים הרחק מהצרכן, ויאלץ אותם להתחרות זה בזה ולקבל מחירים ותנאים פחות אידיאליים. והנה נקודת המפתח בכל הדיון הזה: גם אם היה קשר סיבתי מדיד וחזק בין בעלות לתוצאות דיור, הפתרון הטוב ביותר לכך עדיין יהיה יותר דיור. הממס עבור רוב בעיות הדיור הוא יצירת מספיק היצע כך שלאנשים תהיה ההזדמנות הניתנת על ידי החופש לבחור אלטרנטיבה במחיר סביר.

פרופסור שלבי הייתה סבלנית לשאלותיי בפגישה וגם הייתה אדיבה מספיק כדי לענות על כמה שאלות ששלחתי לה על נושא הבעלות על המשקיעים ועל המעמד. להלן השאלות שלי והתשובות שלה במלואן.

כמה חשוב להסתפק בהגדרה ברורה למה הכוונה ב"משקיע?" לדוגמה, הנמל משתמש בכספי משקיעים ממכירת אג"ח כדי לקנות בתים כדי למנוע ממשקיעים אחרים לקנות אותם; האם זה באמת קשור למשקיעים "טובים" לעומת "רעים"? איך זה נמדד?

אני חושב שזה באמת חשוב להבדיל בין סוגים שונים של משקיעים. בפרויקט הזה הסתמכנו על המונח שאחרים השתמשו בו כדי לתאר את התופעה הזו, 'משקיעים מוסדיים'. אבל אני מכיר בכך שזה מונח לא מושלם. נאבקנו למצוא מונח טוב יותר כדי לתאר איזה סוג של שחקן הוא בעצם בעייתי בתחום הזה. סוגי הגופים שאנו מודאגים מהם הם אלה שיש להם השפעות שליליות על האזרחים והקהילות שלנו על ידי (1) העלאת שכר הדירה לרמות שאינן ניתנות לניהול עבור הדיירים מבלי לשפר מהותית את הנכסים, (2) פינוי בתעריפים גבוהים יותר מרוב האחרים. לשווק בעלי דירות, וכן (3) אי שמירה נאותה על נכסים, כך שהשוכרים יצטרכו לחיות בתנאים גרועים ושכנים עלולים לחוות השפעות דפוקות על ערכי הנכס שלהם. אנחנו כנראה צריכים מונח טוב יותר עבור סוגים אלה של משקיעים. אולי רק "משקיעים שחקנים רעים" יספיקו. אבל הסיבה שרצינו לארח את השיחה הקהילתית הזו היא שבסינסינטי הרבה אנשים וארגונים בעיר שלנו שמו לב שיש לנו כמה ישויות גדולות, בעיקר REITS, שעלו לזירה בשנים האחרונות ונראה שהם מייצרים הבעיות המהותיות הללו לתושבים בתעריפים גבוהים בהרבה מאשר בעל הבית הטיפוסי.

מהן התוצאות השליליות שניתן לקשר למשקיעים "רעים"? האם תוצאות אלו קשורות באופן סיבתי למרחק ולגודל המשקיע? ברור שיהיו משקיעים רחוקים גדולים שיש להם דיור "טוב" ומקומיים קטנים שיש להם דיור "רע".

אני לא יודע שהגודל נגרם בהכרח על ידי (או אפילו תמיד מתאם) לתוצאות הרעות האלה שרשמתי למעלה. בהחלט אפשרי (וסביר) עבור משקיעים בקנה מידה קטן ומשכירים מייצרים את הבעיות הללו, כמו גם עבור משקיעים בקנה מידה גדול לייצר דיור איכותי במחיר סביר. עם זאת, כאשר יש יש לו גופי השקעה גדולים שמייצרים את הבעיות האלה - ויש לנו כמה חברות בסינסינטי - החברות האלה יכולות לגרום לכאב רב בגלל הגודל וההשפעה שלהן. יש גם בעיה שלעיתים קרובות קשה להתייחס לגופים הגדולים הללו מכיוון שהם פועלים תחת מספר חברות LLC ולעיתים קרובות אין להם נציג מקומי שניתן להגיע אליו בקלות על ידי דיירים ותומכי קהילה כאשר מתעוררות בעיות. זה הנושא העקרוני.

במקום לנסות להסדיר בעלות, האם זה הגיוני לטפל בתוצאות רעות באמצעות קוד קיים ופיתוח תוכניות כדי לתמרץ התנהגות שונה. לדוגמה, אם יחידת דיור הפכה רעועה, העירייה תוכל להציע הלוואה בריבית נמוכה למענק מקרן שתוכל לאפשר תיקונים במחיר משתלם יותר ולמנוע את העברת העלויות לתושבים.

אני חושב שאחת הדרכים להילחם בזה היא לאכוף את התקנות הקיימות, ובוודאי שאנשים שדיברתי איתם בעירייה מנסים לעשות בדיוק את זה. וזה בהחלט הגיוני להציע מענקים והלוואות בריבית נמוכה כדי לעזור לבעלי הדירות לשמור על נכסים. זה בהחלט המקרה שבעלי בתים בקנה מידה קטן, במיוחד, פועלים לעתים קרובות בשוליים מאוד מצומצמים ומתקשים באמת לשמור על המאפיינים שלהם, במיוחד עכשיו כשהחומרים והעבודה הפכו כל כך יקרים. אבל הנושא שאנחנו מתמקדים בו כאן הוא לא בעלי בית של אמא ופופ שזקוקים להלוואה קטנה כדי לשדרג כמה נכסים. אנחנו מדברים על גופים גדולים שנכנסים לשכונות, מעלים את דמי השכירות, לא ממש "משקיעים" בנכסים במובן של מכניסים בהם משהו מהותי, ומוציאים ערך באמצעות אותם דמי שכירות. זה הנושא הבסיסי שעלינו לזכור לגבי המודל העסקי שאנו רואים מופיע בהשכרות למשפחה יחידה. רוב השקעות הנדל"ן בעבר ניסו להשיג הכנסות באמצעות צבירת ערך לנכס עצמו לאורך זמן. אז יש תמריץ לשמור על הנכס. אבל זה לא מה שהחברות האלה עושות. הם שואבים רווחים לטווח קצר באמצעות הגדלת שכר הדירה וקיצוץ בעלויות על ידי אי תחזוקת הנכסים. אני חושב שזהו מודל עסקי שונה מהותית מרוב בעלי הבית של אמא ופופ, ואנחנו צריכים לזכור את זה כשאנחנו מדברים על הנושא הזה. אנחנו גם. צריך לזכור זאת כאשר אנו שוקלים תגובות מדיניות מתאימות. אנחנו לא רוצים ליצור תקנות שפוגעות בבעלי דירות בקנה מידה קטן שכבר נאבקים לשמור על יחידות איכותיות.

האם יש לך מחשבות או הערות אחרות לגבי מה שאתה מקווה שהפרויקט הזה יניב במונחים של תוצאות דיור טובות יותר? אם זה כרוך ברגולציה, איך כללים חדשים יכולים להימנע מיצירת תמריצים שיכולים להפחית את ההשקעה של יזמים פרטיים בבניית דיור בסינסינטי.

מנקודת מבט של הסברה, אני רוצה שזה יביא אנשים יחד לחשוב על פתרונות שיכולים להוביל לתנאי חיים טובים יותר ובטחון קביעות גדול יותר לשוכרים בעיר שלנו. אין לי קבוצה קבועה מראש של יוזמות מדיניות שאני מנסה לדחוף, אלא אני מקשיב לאנשים בקהילה, מנסה לחבר ביניהם ומנסה למצוא דרכים לכוון מחקר שיכול להועיל . בהקשר זה, מנקודת מבט אינטלקטואלית ופדגוגית, אני חושב שהפרויקט הזה כבר עשה הרבה ממה שקיוויתי שהוא יעשה, כלומר לעורר שיחה שעוזרת לנו להבהיר מה הבעיה ולאן צריך לכוון את ההסברה שלנו.