לגבי מחירי הדירות, פאוול צופה תיקון, מה הוא רואה?

המנות העיקריות

• מכירות הדירות יורדות ב-20% לעומת שנה שעברה, מה שמוביל לאופטימיות מצד אלו שמחפשים להיכנס לשוק הנדל"ן.
• כלכלנים צופים שהצמיחה במחירי הדירות תיפסק ב-2023.
• המשך העלאות הריבית מהבנקים המרכזיים מעוררים מומחים רבים מודאגים מה משמעות הדבר עבור שוק הנדל"ן.

בשנים האחרונות כולנו שמענו כל כך הרבה על זה שוק הנדל"ן החם. צצו סיפורים על בתים שנמכרו בזמן שיא, קונים מוותרים על בדיקות בתים כדי לבצע את המכירה, והציעו את כל המזומנים מעל למחיר הרישום מבלי לראות את הנכס שכן ערים רבות כל כך הפכו לפתע בלתי סבירות.

אנשים שרצו להיכנס לשוק הנדל"ן היו מודאגים ותהו אם אי פעם יוכלו להרשות לעצמם בית.

יו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול, הגיב, "הייתה לנו תקופה של שוק דיור לוהט בכל רחבי המדינה... מחירי הדירות עלו ברמה בלתי ברת קיימא. אנחנו כנראה בשוק הדיור צריכים לעבור תיקון”.

נראה שהגידול במחירי הנדל"ן עשוי סוף סוף לחזור למציאות, לפחות זו התקווה. בעלי בתים אופטימיים רבים חיכו בסבלנות לירידה במחירי הנדל"ן כדי שיוכלו סוף סוף להיכנס לשוק.

האם זה מוות איטי לשוק המוכר? ננסה להבין את שוק הנדל"ן הנוכחי.

זה עדיין לא שוק של קונים

עלינו להתחיל בשיתוף חדשות מעט מאכזבות למי שמחפש להיכנס לשוק הנדל"ן בעתיד הקרוב. זה עדיין לא בדיוק שוק של קונים. למרות ירידה של 20.2% במכירות בתים לעומת השנה הקודמת, מחיר המכירה החציוני של דירות קיים עלה ב-10.8% מהשנה שעברה, לפי איגוד המתווכים הלאומי (NAR). מחיר המכירה החציוני של בית קיים עומד כעת על 403,800 דולר, אך הוא ירד מהשיא של יוני, 413,800 דולר.

כלכלן מ-NAR ציין שאנחנו במיתון דיור כי יש ירידה במכירות ובבנייה של בתים. עם זאת, זה לא מיתון במחירים שכן המלאי עדיין נשאר גבוה מספיק.

קונים פוטנציאליים קיוו שהזמן הטוב ביותר להיכנס לשוק הנדל"ן יהיה מעבר לפינה. אנשים רבים חוסכים בתקווה שיצליחו סוף סוף לרכוש בית במחיר סביר, אך לא נראה שמחירי הנדל"ן ירדו באופן דרסטי בזמן הקרוב. עם זאת, יש כמה חדשות טובות לקונים.

לא עוד מלחמות הצעות מחיר

על פי נתוני Redfin, בית ממוצע נמכר מתחת למחיר המחירון שלו לראשונה מאז מרץ 2021. זהו מדד חשוב כי זה אומר שהבתים לא ירדו ממחיר המחירון במשך 17 חודשים, אז בעצם, הכי אמיתי עסקאות עיזבון היו כנראה סוג של מלחמת הצעות. כולנו שמענו כמה מהסיפורים הכאוטיים של מלחמות הצעות ואיך אנשים נואשים נכנסו לשוק הנדל"ן. אם אתה קונה, אתה לא צריך להילחץ להיכנס למלחמת הצעות אינטנסיבית כמו שאנשים מסוימים נאלצו רק לפני כמה חודשים.

רדפין גם הודיעה כי מספר הבתים למכירה עם הפחתת מחירים הוכפל ל-14.9% ביוני לעומת השנה הקודמת. המשמעות היא שהמוכרים היו צריכים להיות מציאותיים עם הציפיות שלהם לגבי מידת הרווח שהם יכולים להרוויח.

כלכלנים ב-Redfin אפילו חזו שההתקררות שלאחר העבודה בשוק הנדל"ן עשויה להיות אינטנסיבית יותר השנה, עם ציפיות שהבתים יוכלו להישאר בשוק יותר מבעבר. אם בית נשאר בשוק זמן רב יותר, קיים פוטנציאל שהבתים יתחילו להימכר מתחת למחיר הרישום בתדירות גבוהה יותר בחודשים האחרונים של 2022. עם זאת, רק הזמן יגיד אם המוכרים יהיו נואשים מספיק כדי לצאת מהשוק על ידי חיסול למשך תקופה. מחיר נמוך בהרבה.

מה סימן שמחירי הנדל"ן עלולים לרדת?

ישנה אמונה שעלייה בהיצע בשילוב עם ירידה בביקוש עשויה להוביל להורדת מחירי הדירות. היצע הבתים החדשים בארה"ב חצה מעל עשרה חודשים ביולי. זוהי הרמה הגבוהה ביותר מאז ינואר 2009. בכל פעם שעברו מעל 10 חודשים בעבר, ארה"ב הייתה במיתון. המספר עלה רשמית ל-10.9 ב-23 באוגוסט, 200. היצע חודשים הוא המונח המשמש לכימות מספר החודשים שייקח למכירת המלאי הזמין של בתים בשוק הנוכחי, בהתחשב בקצב המכירה. היצע החודש היה בשפל שיא של 1.9 חודשים בדצמבר 2020.

על פי איגוד המתווכים הלאומי (NAR), מכירות בתים קיימים ירדו ב-5.9% ביולי לעומת החודש הקודם. אם מכירות הבתים ימשיכו לרדת, יש פוטנציאל לירידה במחירים מכיוון שהמוכרים לא ירצו לחכות כדי למצוא את ההצעה המושלמת.

Redfin גם דיווחה כי החיפושים בגוגל אחר מילת המפתח "בתים למכירה" ירדו בסוף אוגוסט ב-27% לעומת השנה הקודמת. מגמה זו יכולה להצביע על כך שאנשים חושבים פעמיים על כניסה לשוק הנדל"ן מכיוון שהחששות מהעלאות ריבית ממשיכות להציף את החדשות.

דמי שכירות גבוהים יותר לעומת תשלומי משכנתא הרבה יותר גבוהים

סוגיה נוספת בשוק הנדל"ן הייתה דמי שכירות גבוהים המתואמים לתשלומי משכנתא גבוהים אף יותר מצד בעלי הדירות. בעבר, רבים מהמשקיעים בנדל"ן היו טוענים שסוג הנכסים הניב תשואות נאות. עם עליית דמי השכירות, קשה להרוויח כבעל בית כי גם תשלומי המשכנתא עלו. לצד שיעורי המשכנתא, גם עלויות הביטוח עלו.

בסוף אוגוסט פורסם כי דמי השכירות הגיעו לשיא זה החודש ה-17 ברציפות ביולי. על פי מידע מ-realtor.com, שכר הדירה החציוני הלאומי היה בשיא גבוה של 1,879 דולר לחודש בחודש יולי, עלייה של 12.% לעומת שנה שעברה. קצב השינוי בשכר הדירה מואט, עם זאת, מכיוון שהעלייה של 10% בשנה זו היא הקטן ביותר שראינו מאז יוני 2021.

ככל ששכר הדירה עולה, תשלומי המשכנתא גדלו עוד יותר בשנה האחרונה. איגוד בנקאי המשכנתאות שיתף כי תשלום המשכנתא החודשי החציוני היה כמעט 1.5Xx מהחציון החודשי המבקש שכר דירה ברבעון השני. זו תהיה הרמה הגבוהה שנרשמה עם נתונים עד לשנת 2009. אם תשלומי המשכנתא ימשיכו לעלות, משקיעים פוטנציאליים רבים יחשבו פעמיים על כניסה לנדל"ן כהשקעה.

למה תשלומי המשכנתא זינקו?

השילוב של מחירי דירות גבוהים ושיעורי משכנתא גבוהים יותר הוביל לכך שתשלומי המשכנתא הפכו ללא סבירים ומפחידים. שיעורי הריבית היו נמוכים היסטורית במהלך הסגר, מה שהוביל לתנופת דיור. תנופת הנדל"ן הובילה בסופו של דבר למלחמות הצעות מחיר שתמחרו קונים מלאי תקווה רבים.

מדד S&P CoreLogic Case-Shiller US National Price Home Price NSA פורסם ב-30 באוגוסט והמספרים הראו שמחירי הדירות עלו ב-18% בשנה האחרונה החל מיוני. כדי להוסיף פרספקטיבה נוספת, נראה שמחירי הבתים בארה"ב עלו ב-40% מאז החלה המגיפה (מפברואר 2020 עד מאי 2022, ליתר דיוק). עם מחירי נדל"ן גבוהים עם עליית ריבית, תשלומי המשכנתא זינקו.

האם מחירי הדירות הולכים לרדת?

קשה לחזות במדויק מה יקרה לכלכלה מכיוון שהבנק המרכזי ממשיך להעלות את הריבית כדי להאט את הפעילות הכלכלית. עם זאת, ראוי לציין כי גולדמן זאקס הזהירה את לקוחותיה שמחירי הבתים צפויים להיעצר לחלוטין בשנת 2023. הם הרחיקו לכת וחזו כי גידול מחירי הדירות יישאר בממוצע של 0% בשנת 2023. בעוד שקונים פוטנציאליים עשויים לראות זה כחדשות חיוביות מכיוון שהמחירים לא ימשיכו להרקיע שחקים, מחירי הנדל"ן עדיין עלו בשיעור משמעותי מאז תחילת המגיפה.

עם זאת, יש הבדל עצום בין עצירת הגידול במחירי הדירות לבין ירידת מחירי הנדל"ן. רק בגלל שהצמיחה נעצרת, זה לא אומר שהמחירים ירדו. יש מומחים שמרגישים שהביקוש לבית יישאר חזק בגלל שוק עבודה חזק והיצע לא מספק. עם ביקוש חזק לבתים, קשה לדמיין מחירי הנדל"ן ירדו בסכום עצום בזמן הקרוב.

איך כדאי להשקיע?

זה יכול להיות קשה להחליט אם אתה צריך להשקיע את הכסף שלך בשוק נדל"ן מבלבל כרגע. השקעה בנדל"ן הופכת מסוכנת יותר כאשר לוקחים בחשבון ריביות גבוהות ומחירי נדל"ן מנופחים. מצד אחד, אתה לא רוצה להינעל בקצב גבוה מבחינה אסטרונומית. מצד שני, אתה לא בטוח אם אתה צריך להמשיך לחכות יותר עד שהמחירים ירדו לרמות שלפני המגפה או שזה בכלל אפשרי בשלב זה.

אלטרנטיבה היא השקעה בנדל"ן באמצעות רכישת מניות בחברות המתואמות לשוק הדיור. Q.ai מציע ערכות השקעה עם REIT ותפקידי נדל"ן אחרים מובנים.

שורה תחתונה

זה כבר לא שוק של מוכרים מהסיבות המפורטות במאמר זה, אבל אנחנו עדיין לא ממש שוק של קונים. החודשים הבאים יהיו מעבר. יש מגוון נתונים שמצביעים לכיוונים שונים, אבל קשה לקבוע בוודאות מתי מחירי הנדל"ן ירדו. נראה כי הצמיחה במחירי הדירות מואטת, אך חבר המושבעים עדיין לא יודע מתי המחירים ירדו וכמה רחוק הם יגיעו. יו"ר הפדרל ריזרב פאוול אולי צודק, יכול להיות שהגיע הזמן לתיקון בדיור.