אוהיו פועלת באופן נחרץ כדי להגביל את הפיקוח על שכר הדירה

עברו 4 שנים מאז שדיברתי בכנס בקולומבוס, אוהיו וכתבתי כאן שאוהיו יכולה להיות המקום המושלם במדינה כדי להתמודד עם מדיניות דיור גרועה. השקפה זו אומתה עם העברת הצעת חוק 43 של בית הנבחרים0, אמצעי שמונע מערים מקומיות להטיל פיקוח על שכר דירה, מה שהופך את אוהיו לאחת מ-29 מדינות שאינן מאפשרות להעביר פיקוח על שכר דירה על ידי ממשלות מקומיות. מה שהופך את הקטע לכל כך חשוב הוא שהוא נעשה בתקופה שבה הולכת וגוברת התמרה לבקרת שכר דירה וצעדים אחרים המיועדים לספקי דיור ברמה המקומית באוהיו. מדינות אחרות עברו צעדים לפני שנים, אבל המהלך הנועז של אוהיו סוגר את אחת ההתערבויות הגרועות ביותר שממשלות מקומיות יכולות לנקוט בכלכלת הדיור; זו עשויה להיות פעולה שעלולה להוביל את שאר המדינה בהיפוך גל של מדיניות דיור גרועה בדרך כלל.

ראשית, המחירים אומרים לנו מתי דיור מועט. כאשר היצע הדיור לא מצליח לעמוד בקצב הביקוש, שכר הדירה עולה. זה כזה פשוט. הפתרון לעלייה בביקוש בגלל מקומות עבודה חדשים בעיר יכול להיות הגדלת היצע הדיור. יותר היצע פירושו תחרות רבה יותר בין יזמים, בונים ומפעילי דיור לשוכרים ולא שוכרים המתחרים עם שוכרים על דירות נדירות ובתים להשכרה.

עם זאת, מדיניות של הרפיה וביטול חוקים וכללים המגבילים דיור ומתן תמריצים לבניית עוד דיור דורשת אומץ. לפוליטיקאים הרבה יותר קל להאשים את היזמים וספקי הדיור בעליית דמי השכירות; דמי השכירות עולים בגלל חמדנות, לא בגלל חוסר היצע. התשובה שלהם היא פשוט לשים גבול לכמה המחירים עולים מבלי לעשות דבר בנוגע לחוסר האיזון ההיצע והביקוש הגובר. התוצאה היא מחירים גבוהים עוד יותר כאשר ייצור הדיור נעצר. אם אתה רוצה הסבר מלא מדוע פיקוח על שכר דירה פוגע באנשים עם פחות כסף, בדוק המאמר שכתבתי עבור הקרן לשוויון הזדמנויות.

באוהיו, דיבורי הפיקוח על שכר הדירה נמצאים במגמת עלייהבמיוחד בערים הגדולות יותר. עוד בשנת 2018, כתבתי את זה על הערים הללו ועל שאר אוהיו:

"הדמוקרטים התומכים בלייבור נוטים להיות חזקים יותר מבחינה פוליטית בערים הללו בעוד הרפובליקנים שולטים באזורים כפריים; הפוליטיקה המקומית נוטה להיות נשלטת על ידי מועצות ערים וראשי ערים שמאליים, בעוד בית המחוקקים הוא ברובו רפובליקני. שילוב זה של דמוגרפיה וכלכלה שונות פירושו שאוהיו עשויה להיות גם שדה הקרב הבא במאמץ להגביל ולשלוט בדיור פרטי להשכרה ברחבי ארצות הברית. המדינה עשויה להיות המקום שבו המציאות עשויה לבדוק בעיה גוברת של מדיניות גרועה"

זו הסיבה בית ביל 430 כל כך חשוב. הצעת החוק מתייחסת לשירותים, אך התיקון להצעת החוק ככל שעברה בתהליך החקיקה כלל מגבלות על פיקוח על שכר הדירה, והצעת החוק המלאה עם תיקונים עברה בשני בתי המחוקקים. נכון לעכשיו הצעת החוק ממתינה לחתימתו של המושל מייק דה וויין.

הצעת החוק עושה כמה דברים חשובים. ראשית, היא מגדירה בבירור פיקוח על שכר דירה כ"דרישה לדמי שכירות מתחת לשוק למגורים או שליטה על תעריפי השכירות למגורים בכל דרך שהיא, לרבות על ידי איסור על העלאות שכר דירה" והגבלת "שינויים בתעריף השכירות בין שכירות, הגבלת העלאות דמי השכירות, הסדרת השכירות. תעריפי מגורים המבוססים על הכנסה או הון של שוכרים, וצורות אחרות של ריסון או הגבלה של תעריפי השכירות".

הצעת החוק גם מגדירה את "התייצבות שכר הדירה", שם אחר לפיקוח על שכר הדירה, "התרת העלאות שכר דירה עבור חצרים למגורים בסכום קבוע או בלוח זמנים קבוע כפי שנקבע על ידי אגף מדיני".

ההגדרות חשובות מכיוון שבהמשך הצעת החוק, שתי הקטגוריות הללו של פיקוח מחירים נעשות מחוץ לתחום עבור הרשויות המקומיות. הדרך שבה מוגדרת פיקוח על שכר הדירה היא קריטית מכיוון שלפוליטיקאים מקומיים יש אינטרס להטיל פיקוח על שכר דירה אבל לקרוא להם משהו אחר. זה לא משאיר חורים לניצול.

חשוב גם, הצעת החוק מסבירה ומצהירה כי "האסיפה הכללית מוצאת ומצהירה כי תחזוקה של אספקת דיור נאותה, לרבות גישה למתחמים להשכרה למגורים, נקיים ומתוחזקים היטב, במדינת אוהיו היא בראש סדר העדיפויות הכלל-מדינתי. הכרחי לרווחתם של תושבי אוהיו."

למרות שזה נראה מובן מאליו, קודקוד זה הוא בעל ערך מכיוון שהוא מכניס לחוק המדינה את הרעיון שיותר דיור הוא התשובה לבעיות דיור, לא יותר כסף או בקרת מחירים. החקיקה ממשיכה לקטלג את כל הסיבות לכך שפיקוח על שכר דירה הוא מדיניות גרועה. כדאי לעיין ברשימה הממצה.

"האסיפה הכללית עוד מוצאת ומצהירה כי פיקוח על שכר הדירה ואמצעי ייצוב שכר הדירה עשויים לעשות כל אחת מהפעולות הבאות:

(א) לדכא ערכי שכירות ונכסים ובכך למנוע תחזוקה, תחזוקה ושיקום של חצרים קיימים למגורים ובנייה של חצרים חדשים למגורים;

(ב) לתמרץ בעלי דירות להסב חצרים למגורים לבתים משותפים, שיתופיות וסוגי דיור אחרים, ובכך להוציא חצרים למגורים כאמור מזמינות בשוק השכירות;

(ג) הכנסות נמוכות יותר מארנונה לממשלות מדינה ומקומיות ולחלקי משנה פוליטיים;

(ד) להוביל להידרדרות בחצרי מגורים;

(ה) למנוע תחלופה של חצרים למגורים ובכך לשלול מהשוכרים הפוטנציאליים את היכולת לשכור חצרים כאמור ולגרום להקצאה שגויה של חצרים למגורים;

(ו) לעכב מכירת חצרים למגורים;

(ז) לא לעודד השקעה בחצרים חדשים וקיימים למגורים, במיוחד בתקופות של עליות חומרים ומחסור בכוח אדם;

(ח) להשפיע לרעה, בשל היעדר דיור הולם, על יחידים המחפשים עבודה באזורים שבהם דיור זמין דל ועל מעסיקים המחפשים עובדים באזורים אלה;

(ט) לעוות את תפקוד השוק למגורים;

(י) להטיל הוצאות ניהול ואכיפה ניכרות על חלוקות משנה פוליטיות;

(יא) לשלול רטרואקטיבית זכויות קניין מבעלי חצרים למגורים.

לאחר מכן, הצעת החוק תוקעת יתד בלב כל ניסיון מקומי להטיל פיקוח על שכר הדירה.

"אין חלוקה פוליטית רשאית לחוקק, לאמץ, לחדש, לקיים, לאכוף או להמשיך להתקיים כל פקודה ושום עיירה אינה רשאית לאמץ או להמשיך להתקיים כל הוראה, פקודה, החלטה, כלל או אמצעי אחר העומדים בסתירה לאמנה זו. פרק, או המסדיר את זכויותיהם וחובותיהם של צדדים להסכם שכירות המוסדרים בפרק זה, לרבות, ללא הגבלה, בכל דרך המחייבת או מחייבת פיקוח על שכר דירה או ייצוב דמי שכירות".

הצעת החוק מסתיימת בהבהרת כלל דילון. חוק דילון מבוסס על תקדים משפטי שיכול להגביל את סוגי הדברים שמדינה יכולה לאסור על ממשלות מקומיות לעשות. הליגה הלאומית של ערים מתאר את זה כ, "נגזרות משתי החלטות בית המשפט שניתנו על ידי השופט ג'ון פ. דילון מאיווה בשנת 1868. היא מאשרת את הפרשנות המצומצמת והקבועה בעבר של סמכות של ממשל מקומי, שבה ממשלה תת-מדינה רשאית לעסוק בפעילות רק אם היא מאושרת באופן ספציפי. על ידי ממשלת המדינה."

הצעת החוק מבהירה כי "אספקת הדיור היא עניין של אינטרס גובר על המדינה הדורשת גישה אחידה לפיקוח על שכר הדירה ולצעדי ייצוב שכר הדירה במגורים ברחבי המדינה". לשון הסיום של הצעת החוק מבהירה בבירור כי "כוונת האסיפה הכללית למנוע מחלוקות פוליטיות להסדיר את הזכויות והחובות של צדדים להסכם שכירות המוסדרים בפרק זה, לרבות באמצעות הטלת פיקוח על שכר דירה. והתייצבות שכר הדירה בכל דרך".

לשון הצעת החוק היא יסודית וחשיבה מבחינה פילוסופית, מהדהדת את כל הסיבות העיקריות לכך שפיקוח על שכר דירה הוא רעיון רע, השפעותיה על כלכלת הדיור, ולבסוף, מאששת את הרעיון שדיור להשכרה נשלט על ידי חוזים, אשר קובעים כי ניתן לאכיפה משפטית "זכויות וחובות". שכר דירה לא נקבע מתוך חמדנות אלא בגלל תגובה לכוחות השוק, וכאשר תושב וספק דיור מסכימים על מחיר ותנאים, ההסכם ניתן לאכיפה ואין לפלוש אליו מסיבות פוליטיות על ידי הרשויות המקומיות.

אוהיו מפגינה מנהיגות, ובתקווה, עם התיקון המהיר של בקרת שכר הדירה מחוץ לשולחן, ערים מקומיות יתחילו לשקול להקל על בניית דיור ולחקור דרכים חדשניות יותר לעזור לאנשים בכלכלת הדיור בינתיים. בתקווה, אוהיו תעשה את אותו הדבר שהיא עשתה עם בקרת שכר דירה עם התערבויות אחרות שמעלות עלויות ומחירים עבור אנשים שזקוקים לדיור, כמו מדיניות חובה להכליל (MIZ) שגרם נזק בערים אחרות.