לא, סן פרנסיסקו לא חיסלה את החד-משפחתי

האמריקאים נהיו קהים, אני חושב, מהטענות שפוסט באינטרנט הוא "חדשות מזויפות" או "אינפורמציה שגויה". המילים פשוט הפכו לעוד דרך לומר, "אני לא רוצה להאמין שזה נכון, בין אם זה נכון או לא." עם זאת, לא צריך להיות פילוסוף כדי להוכיח שחלק מהדברים נכונים או שקריים. סן פרנסיסקו לא "זה עתה סיימה את ייעוד המשפחה ליחידים" כמו כותרת ב-Planetizen טוען. מה שקרה זה עתה בסן פרנסיסקו הוא יותר מסובך ושופך אור לא רק על התקשורת אלא על האופן שבו מועצת המפקחים שם עדיין לא מסוגלת לעשות שום דבר כדי להוזיל את הדיור כי הם דואגים שמישהו ירוויח. הדבר נכון גם למאמצים של בית המחוקקים בקליפורניה לתמרץ יותר דיור.

ראשית, הסיפור ב-Planetizen הוא סיכום של פוסט עם חומת תשלום ב-San Francisco Chronicle. הסיכום מכסה את העברת החקיקה ב-28 ביוני^th שמשנה אזורים חד-משפחתיים בסן פרנסיסקו. למרות הכותרת המטעה שלו, הפוסט עושה עבודה די טובה בסיכום סיפור הכרוניקה והנושא.

הנה פסקת הפתיחה של הפוסט Planetizen:

"'סן פרנסיסקו מתכננת להיפטר משטחים חד-משפחתיים ובמקום זאת לאפשר ארבע מפלסים בכל שכונה ובתים של שש יחידות בכל המגרשים הפינתיים, שינוי שחיפשו זה מכבר על ידי תומכי פיתוח דיור", מדווח ג'יי.די מוריס במאמר עם חומת תשלום עבור הסן. פרנסיסקו כרוניקל."

עד כאן הכל בסדר, נכון? אבל יש מלכוד. מוריס מציין כי קיימת ספקנות לגבי החקיקה מכיוון שנראה כי חקיקה של המדינה הפלומטית עברה בשנה שעברה, SB 9, שנועדה לאפשר חלוקה של מגרש חד-משפחתי אחד לשניים. הפרט הזה חסר בסיפור, ואני אכנס ל-SB 9 מאוחר יותר. תומכים אחרים בפיתוח ציינו שיש יותר מדי חסמים לבניית 4 בתים בפועל על מגרש ושישה על מגרש פינתי. איזה מחסומים בדיוק? תקציר הפלנטיזן לא אומר, אבל שוב, נגיע לזה מאוחר יותר.

לבסוף, הפוסט של Planetizen מצטט את מנהל התכנון של סן פרנסיסקו, ריצ'רד היליס, אומר שההשפעה של הפקודה תהיה "די קטנה" למרות שזהו "צעד די גדול". נותן החסות לחקיקה, המפקח רפאל מנדלמן, מוסיף כי הוא מתוסכל מכך ש"צעד שכבר היה צנוע ומצטמצם מלכתחילה הסתיים אפילו יותר".

האם סן פרנסיסקו סיימה את חלוקת השטחים למשפחות או לא?

לקח לי זמן לחפור באתר מועצת הפיקוח של סן פרנסיסקו ובאתר בית המחוקקים של המדינה כדי לגלות מה באמת קרה. אבל הנה זה. בשנה שעברה המפקח מנדלמן ומנהיג הרוב בסנאט קליפורניה, טוני אטקינס, הציגו שניהם חקיקה לטיפול בחלוקה ליחידים. מנדלמן, כמובן, ישפיע רק על סן פרנסיסקו, ויאפשר צפיפות רבה יותר באזורים חד-משפחתיים. ה-SB 9 של אטקין נועד לעשות את אותו הדבר, אבל בערים בכל רחבי המדינה, כולל סן פרנסיסקו.

החקיקה של אטקין עברה (תוכלו לקרוא את הטקסט המלא כאן), יצירת קצבה לחלוקה של מגרשים חד-משפחתיים ליצירת יחידות דיור נוספות. התוצאה של SB 9 מסוכמת כך על ידי YIMBY של קליפורניה באתר שלהם,

• היא מאפשרת לבעלי בתים ברוב האזורים ברחבי המדינה לחלק את רכושם לשני מגרשים, ובכך להגדיל את ההזדמנויות לבעלות בתים בשכונה שלהם; ו
• היא מאפשרת לבנות שני בתים על כל אחד מאותם מגרשים, עם אפקט של הלגליזציה של ארבע מפלסים באזורים שקודם לכן אפשרו רק בית אחד.
• SB 9 מכיל הגנות חשובות מפני עקירת דיירים קיימים.

האם זה לא אמור להוביל לשגשוג בבניית דיור חדש באזורים שקודם לכן לא הוגדרו לדיור חדש? לא, זה לא יהיה. כדי להבין מדוע, עליך לקרוא את האותיות הקטנות שמציע אחר מסביר מבית המחוקקים.

"תיקונים אחרונים מחייבים סוכנות מקומית להטיל דרישת תפוסת בעלים כתנאי של בעל בית לקבל פיצול מגרש שר. הצעת חוק זו אוסרת גם על פיתוח חלוקות קטנות ו אוסר על פיצול מגרשי שרים על חלקות סמוכות על ידי אותו אדם כדי למנוע ספקולציות של משקיעים. למעשה, מה שמאפשר יותר דיור בקנה מידה שכונתי בקהילות קליפורניה למעשה מרסן את כוח השוק של המשקיעים המוסדיים. SB 9 מונע מרווחים לפנות או לעקור דיירים על ידי אי הכללת נכסים שבהם שוכר התגורר בשלוש השנים האחרונות (הדגש שלי).

הכוונה המפורשת של החוק היא לחסום "מרוויחים" כדי לאפשר לבעלים חד-משפחתיים קיימים "לספק הזדמנויות השכרה סבירות למשפחות עובדות אחרות", תוך יצירת עושר לעצמן. איך הבעלים האלה יוכלו לעשות זאת מבלי לעשות "רווח?" זו תעלומה. החקיקה שותקת על מימון אשר תהיה בלתי אפשרית עבור רוב האנשים עם בית פרטי משלם משכנתא. תארו לעצמכם משפחה צעירה 5 שנים לתוך המשכנתא הראשונה שלה מנסה לממן את חלוקת המשנה של המגרש שלה, בנייה חדשה של דיור נוסף על החבילות הבאות, ולאחר מכן לנהל את ההשכרה והתחזוקה של 3 יחידות להשכרה. תארו לעצמכם שכל משפחה יכולה לעשות את זה.

בואו נודה בזה, SB 9 הוא פשוט דרך שבה מחוקקים שמאלנים יכולים לומר שהם "סיימו את ייעוד המשפחה ליחידים", לטפוח לעצמם על השכם, ואז לשבת בחיבוק ידיים ולראות ששום דבר לא קורה. בלי השקעה דיור חדש, מכל סוג שהוא, לא קורה. כפי שציינתי בעבר, גמדוני הקיבלר לא מתכוונים לצאת מהעצים ולהתחיל להרביץ כדי לבנות את הבתים הנוספים על המגרש. זה יעלה כסף, הרבה כסף. ופיתוח כל יחידת דיור חדשה היא מסובך וקשה בעיצובו וזה יהיה נכון גם אם ערים ייאלצו להעניק את החטיבות כפונקציה "מיניסטריאלית", כלומר באופן אוטומטי.

האם החקיקה של סן פרנסיסקו (הטקסט המלא כאן) לשפר ב-SB 9, להחמיר אותו או לא להשפיע? התלונה שנשמעה במהלך הדיון על החקיקה היא שהצעת החוק לא עושה מספיק ושהיא עושה מעט מדי (ניתן לצפות בדיון המלא כאן). המפקח אהרון פסקין חשב שהצעת החוק עושה מעט מדי עד שנוספה פיקוח על שכר הדירה.

"בואו נהיה אמיתיים לגבי זה", אמר על היריבים. "הם מתנגדים לזה כי הם שונאים פיקוח על שכר הדירה". פסקין המשיך ואמר כי הוא תומך בכך כי "הקהילות נותרו בנות קיימא בגלל הפיקוח על שכר הדירה. סיימתי את טיעוניי."

אבל ההערות של פסקין עקבו אחריו של המפקח מאט דורסי שאמר שהוא יצביע "לא" על החקיקה מכיוון שהיא "מובילה אותנו לכיוון הלא נכון" וכי היא תיצור "מעט אם בכלל ייצור דיור חדש בהינתן דרישות נוספות. ” הוא גם הביע דאגה שכעת, כאשר טכנית חד-משפחתית כבר לא מופיעה בספרים, סן פרנסיסקו כבר לא מכוסה ב-SB 9, למרות שהחוק הזה, כפי שציינתי, גם לא ייצור דיור כלשהו.

בחזרה לכותרת ולשאלה, "האם סן פרנסיסקו סיימה את חלוקת השטחים החד-משפחתיים?" במובן הטכני ביותר, כן, יש. אבל כפי שציין המפקח דורסי, כל הדרישות לשינוי אומרות, למעשה, בדיוק כמו SB 9, שום דבר לא ישתנה. לקח לי שעות של מחקר כדי להבין את זה ולהסביר לך את זה כאן. אם קראת עד כאן, מזל טוב. אני בטוח שאנשים רבים פשוט פרסמו את הפוסט של Planetizen לפייסבוק עם אימוג'י של פרצוף שמח עם אחרים בטוחים שיפרסמו מחדש ויפרסמו שוב, בדיוק כמו שעשו עם SB 9 ומידות כמוהו ברחבי הארץ.

למרבה הצער, אנשים יגידו לי, "שמעת מה הם עשו זה עתה בסן פרנסיסקו?" בהתלהבות. "זה לא מה שאתה רוצה?" לא, זה לא. לראות מחוקקים ומנהיגי ערים בעלי נטייה שמאלנית טופחים לעצמם על השכם בטענה שהם עשו משהו משמעותי זה מתיש. אבל גרוע מכך, זה משכנע אנשים שבאמת נעשה משהו כדי לטפל בבעיית המחסור באספקה. כשבעיית עליית המחירים תימשך, תומכי הפיקוח על שכר הדירה, יותר כסף לבנייה יקרה של דיור ללא מטרות רווח או דיור ממשלתי יגידו, "השוק לא עובד; ש"ב 9 והחקיקה של מנדלמן לא עשתה דבר כדי לעזור לאנשים עניים".

מה שמרגיז באמצעים הפחות מחציים האלה הוא שהסיבה שהם נכשלים היא דווקא בגלל שהם לא פתרונות מוכווני שוק, אלא מאמצים לתכנת תוצאה שאי אפשר להשיג בלי השקעה שיכולה להניב תשואה, כן , רווח. דמוקרטים וסוציאליסטים רוצים שבעלי נכסים יממנו איכשהו עלייה הדרגתית בצפיפות מבלי ליצור שום ערך שניתן לתפוס כדי לכסות עלויות. זה פשוט בלתי אפשרי. על ידי הרחקת מפתחים ואנשי מקצוע, מאמצים אלה נידונים מההתחלה.

מה שמחזיק את דפוס ההתנהגות הזה הוא "החדשות המזויפות" שמשהו קרה. הכותרות הן כל מה שמושך תשומת לב, ואת העבודה המייסרת של להבין מה קרה נותר לאנשים למצוא בעצמם, וכאשר הדיווח מתבצע בפועל, אף אחד לא טורח לקרוא אותו או להבין את ההשלכות. הפתרון לבעיה זו ברור: בתי המחוקקים בכל הרמות צריכים להפסיק להעביר חקיקה שלא עושה כלום והתקשורת צריכה להפסיק לדווח על כך.