כאשר מוכר מסכים למכור נדל"ן לקונה, הצדדים חותמים על חוזה שמזהה את המקרקעין, מציין את מחיר הרכישה ומכסה עוד כמה נקודות חשובות (בתוספת מספר עצום של נקודות קטנות). לאחר מכן סוגרים הצדדים את עסקתם, ובמסגרת סגירה זו חותם המוכר על שטר להעברת המקרקעין לקונה.
מה אם בשטר אינו מתאר את המקרקעין הנכונים, אך הקונה אינו מבין זאת וממילא נסגר? על פי העקרונות המסורתיים של דיני המקרקעין, החוזה "מתמזג" לתוך השטר, כלומר החוזה נעלם למעשה וכל מה שנותר הוא השטר. אם השטר העביר מקרקעין שגויים, זה חבל על הקונה – וגם כמובן על כל עורך דין שאישר את השטר לקונה.
העיקרון הזה אולי נשמע אכזרי למדי. עם זאת, זה היה חלק מחוק המקרקעין האמריקאי במשך מאות שנים. החלטת ערעור לאחרונה של מדינת ניו יורק אישרה כי ניו יורק עדיין פועלת לפי העיקרון הזה. במקרה זה, החוזה חייב את המוכר להעביר מגרש עליו התכוון הקונה לבנות בית. המגרש תואר בתיאור משפטי טיפוסי של "גבולות וגבולות" - למעשה, קריאה נרטיבית של גבולות תרשים סקר המציג את המגרש.
בסגירה, המוכר העביר חלק שונה במקצת של מקרקעין, למרות שההבדל לא קפץ החוצה מכיוון שתיאור הגבול המצורף לשטר היה דומה למדי לזה שבחוזה. עם זאת, התיאור בשטר השמיט מגרש שני שהיה חיוני לקונה כדי להתקין מערכת בורות ספיגה לבית.
המוכר סירב לתקן את השטר וניסה שהקונה ישלם יותר כסף עבור החלקה השנייה. הקונה תבע בסופו של דבר. בית המשפט קבע כי בשטר מגלם את ההסכמה הסופית בין הצדדים, והחוזה אינו רלוונטי. בית המשפט לא יחזור על החוזה.
כמובן שיש חריגים לכלל זה. לדוגמה, אם תיאור הנכס בשטר אינו חד משמעי, אז בית המשפט עשוי לחזור ולבחון את החוזה. אם החוזה עצמו קובע כי התחייבויות מסוימות על פי החוזה שורדות את הסגירה, אזי בית משפט יאכוף הוראה זו. רוב חוזי הנדל"ן המסחריים המודרניים קובעים כי הוראות רבות של החוזה ישרדו את הסגירה. עם זאת, רשימה זו של ההפרשות שנותרו בדרך כלל אינה כוללת את חובתו של המוכר להעביר את המקרקעין המוסכם.
אף אחד מהחריגים שהוזכרו בפסקה הקודמת לא חל במשפט האחרון בניו יורק, כך שהקונה הפסיד בתיק.
הקונה, או עורך דינו, יכלו למנוע את הבעיה על ידי עיון ביתר קפדנות בשטר בסגירה. הם יכלו גם לזהות את הנכס שיועבר באמצעות הפניה למפת פלט, מה שהיה מביא לתיאור הרבה יותר פשוט ופחות מועד לטעות של הנכס.
המקרה המוזכר הוא פיקארד נגד קמפבל, ניו יורק סליפ אופ. 04442 (8 ביולי 2022, אגף ערעורים, מחלקה רביעית).
מקור: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/