לקראת השנה, פאני מיי חזה כי שיעור המשכנתא הממוצע ל-30 שנה קבוע יטפס מ-3.1% ל-3.3% עד סוף 2022. איגוד בנקאי המשכנתאות היה קצת יותר שורי לגבי שיעורי המשכנתאות, וחזה את הריבית הממוצעת לעלות ל-4% עד סוף 2022.
בזמן, אמר עלי וולף, הכלכלן הראשי של Zonda הון עתק כי "ההשפעה של עליית הריבית תלויה היכן הם נוחתים. אם ריבית [משכנתא] תתקרב ל-4% לפני סוף השנה, תהיה ירידה ניכרת בביקוש לדיור... אם ריבית המשכנתא תעלה בהדרגה לאורך השנה, מה שיאפשר למוכרי הדירות לתמחר את בתיהם בהתאם, אז ההלם למערכת יהיה פחות מורגש."
מהר קדימה להיום, וברור שגם התחזית של פאני מיי וגם התחזית של איגוד בנקאי המשכנתאות לא היו קרובים למציאות. במקום זאת, עברנו למה שוולף מחשיב כקטגוריית "הלם למערכת".
נכון ליום שלישי, התיקון הממוצע ל-30 שנהd ריבית המשכנתא זינקה ל-6.28%- עלייה מ-5.3% לפני חודש בלבד. זה מסמן את ריבית המשכנתא הגבוהה ביותר מאז 2008. הזינוק של 3.2 נקודות האחוז בריביות המשכנתא בשנה האחרונה מסמן גם את העלייה הגדולה ביותר בריביות המשכנתא מאז 1981.
גידול בשיעורי המשכנתא פירושו שלווים רבים, שחייבים לעמוד ביחסי החוב להכנסה הנדרשים של הבנקים, איבדו את זכאותם למשכנתא. בעוד שקונים שלא נרתעים פשוט יצטרכו לשלם יותר - הרבה יותר.
צפה בתרשים אינטראקטיבי זה ב-Fortune.com
אם רוכש דירה לקח משכנתא של 400,000$ ביוני 2021 בריבית קבועה של 3.1% אז, הוא היה חייב 1,708$ לחודש. בשיעור של 6.28%, קרן וריבית זו מגיעה ל-$2,471. עם זאת, זה בהנחה שהבית לא השתנה בערכו. עכשיו נניח שהבית קפץ ב-20%—הקריאה האחרונה של עליית מחירי הדירות משנה לשנה-בערך. זה מעלה את המשכנתא ל-$480,000. בשיעור של 6.28%, משכנתא של 480,000$ יוצאת לסכום של 2,965$ קרן וריבית. זה די הקפיצה.
ב-100 שוקי הדיור האזוריים הגדולים באמריקה, התשלום הטיפוסי על המשכנתא החדש זינק ב-52% במהלך ששת החודשים האחרונים. כך על פי נתונים שזונדה, חברת מחקר נדל"ן, סיפקה לה הון עתק השבוע. במהלך אותו חלון של שישה חודשים, התשלום החדש הטיפוסי למי שקונה בסן חוזה - שוק הדיור היקר ביותר במדינה - זינק מ-5,304 דולר ל-8,185 דולר. התנופה הזו כלפי מעלה, בפרק זמן כה קצר, מסבירה מדוע קונים נוספים נסוגים סוף סוף.
צפה בתרשים אינטראקטיבי זה ב-Fortune.com
גם העלייה המהירה בריביות המשכנתאות יחד עם העלייה שיא של מחירי הדירות מדוע שוק הדיור החל להתקרר - מהר. במהלך החודשים האחרונים, הן מכירות הדירות והן בקשות המשכנתא ירדו בחדות ככל שיותר קונים נשארים בצד.
מאז אפריל, מודי 'ס הכלכלן הראשי של Analytics, מארק זנדי, סיפר הון עתק זה יקרה. מה שנכנסנו אליו הוא לא רק האטת דיור. במקום זאת, זנדי אומר שזהו "תיקון דיור" מלא. במהלך 12 החודשים הקרובים, תחזית מודי'ס אנליטיקס שקצב צמיחת מחירי הדירות משנה לשנה יצנח מ-20% ל-0%. בעוד ששווקי דיור כמו בויס ואטלנטה "מוערכים יתר על המידה" עלולים לראות את מחירי הדירות יורדים ב-5% עד 10%. (מודי'ס אנליטיקס מעריכה ש-183 שווקי דיור אזוריים "מוערכים יתר על המידה" ביותר מ-25% ביחס למה שהיסודות הכלכליים המקומיים יתמכו באופן היסטורי).
אם יגיע מיתון - משהו שזנדי נותן סיכוי של 1 ל-3 במהלך השנה הקרובה - הוא מצפה שמחירי הבתים בארה"ב יירדו ב-5%. מבחינה היסטורית, ירידות מחירי הדירות משנה לשנה הן נדירות להפליא. במהלך 100 השנים האחרונות, אומר זנדי, ראינו את זה קורה רק במהלך השפל הגדול ובעקבות הפסקת הדיור ב-2008. אם אכן יתרחש מיתון, הוא גם מצפה ששווקי הדיור "מוערכים יתר על המידה" יראו ירידות של 15% עד 20% במחירי הדירות.
מדוע ריבית המשכנתא זינקה ל-6%?
לא רק שפאני מיי ואיגוד בנקאי המשכנתאות החמיצו את תחזיות הריבית על המשכנתאות שלהם, הם אפילו לא היו קרובים. איך זה קרה? ובכן, לקראת השנה הייתה הסכמה בקרב כלכלנים ששיעור האינפלציה יתחיל לרדת. זה לא קרה. למעשה, ראינו מדד המחירים לצרכן עולה מ-7.0% בדצמבר 2021 לשיעור של 8.6% שהוכרז בשבוע שעבר.
בדחיפה שלה להתמודד עם האינפלציה העיקשת הגבוהה הזו, הפדרל ריזרב הפעיל לחץ עצום כלפי מעלה על ריבית המשכנתאות- ולזה יש פגע קשה מאוד בקוני הבית.
אז למה כלכלנים טעו כל כך בתמונת האינפלציה וגם בתחזית הריבית על המשכנתא? בעיני זנדי, מחליף המשחק היה שרשרת האספקה וזעזועים אנרגטיים שנגרמו מהפלישה הרוסית לאוקראינה. לפי הניתוח שלו, הוא מעריך 3.5 נקודות אחוז משיעור האינפלציה של 8.6% הם תוצאה ישירה של מלחמת הקרקע של פוטין במזרח אירופה.
אם הפלישה לא הייתה מתרחשת, אומר זנדי הון עתק הריבית הממוצעת של משכנתא קבועה ל-30 שנה תהיה ככל הנראה סביב 3.8% כרגע.
מחפש את המידע העדכני ביותר על שוק הדיור? עקבו אחרי בטוויטר בכתובת @NewsLambert.
סיפור זה הופיע במקור Fortune.com
מקור: https://finance.yahoo.com/news/mortgage-rates-hit-6-3-100514615.html