מהלכי ריבית המשכנתא הם עצמאיים ויכולים להסתובב במהירות

העלייה המהירה של ריבית המשכנתא של 4% ל-7% עוררה דאגות לגבי שוק הדיור. עם זאת, שוק הנדל"ן למגורים מייצר מחזורים משלו, אפילו בניגוד לשוקי המניות והאג"ח. העצמאות הזו נובעת מהתמקדות בהיצע וביקוש לבתים, חדשים וקיימים.

ואז יש את מלווי הנדל"ן. הם מפתחים מכיוון שרוב הרכישות ממונפות מאוד על ידי חוב לטווח ארוך. מצב הבריאות והמחיר של הדיור (הביטחונות) ואיכות האשראי של הלווים (לצד גורמי תעסוקה שוטפים) הם גורמים חשובים בנכונות המלווים למתן משכנתאות.

ריבית המשכנתא היא המקום שבו וול סטריט נכנסת לתמונה. כאשר המלווים מוכרים את רוב המשכנתאות, הריבית הנוכחית והביקוש של המשקיעים קובעים את הריבית המוצעת.

במבט לאחור כדי להבין את שיעור המשכנתא של היום

מכיוון שמחזורי נדל"ן יכולים להיות ארוכים ובעלי מאפיינים שונים, התבוננות בהיסטוריה היא דרך טובה להתמודד עם השאלה, "לאן מועדות ריביות המשכנתא?" אז, להלן גרף חודשי החל מ-1950.

למה כל כך הרבה אחורה? מכיוון שבתחילת שנות החמישים הייתה כלכלה טובה עם אינפלציה יציבה ונמוכה ותשואות איגרות חוב. דיור ופיתוח מסחרי הצליחו בתקופה זו שלאחר המלחמה. משכנתאות למגורים החלו את העשור בסביבות 1950%. ואז הגיעה האינפלציה הגואה.

המקום הראשון לחפש בו הוא אותו מעגל משנת 1959 שבו התעריף עלה לראשונה ל-6% - דומה לריבית המשכנתא של היום. הרמה הייתה חשובה מכיוון שהמשקיעים ראו באופן היסטורי תשואה של 6% בטוחה לאג"ח לטווח ארוך. עם זאת, רוכשי דירות ב-1959 ראו שיעור זה קיצוני. לכן, שיעור ה-6% לא הצליח להחזיק, ונשאר באזור 5-1/2% במשך שש השנים הבאות.

ואז הגיעה פריצת הדרך של 6% ללא רעש, ולאחר מכן עלתה בהתמדה במשך ארבע שנים עד לאזור האדום - הרמה הבלתי נשמעת של 9% עד 10%. האם זה אומר שהתעריפים של היום יכולים להגיע גם לרמה הזו? כנראה שלא. אותה עלייה משמעותית של 4% החלה ב-5-1/2%. העלייה של 4% היום החלה ב-2-1/2% עד 3%. כל עלייה הייתה ראויה לציון במיוחד, במיוחד של היום בגלל המהירות שלה. מכיוון שמהלכים כאלה מעוררים עניין של משקיעים (היצע כסף גבוה יותר) ודאגה של רוכשי דירות (ביקוש נמוך יותר לכסף), העלייה בהכרח נתקלת בתקרה.

התקף האינפלציה הגבוה בהיסטוריה

לאחר שהסתובב ברמה הנמוכה של 7%, השיעור עלה שוב - הפעם הגיע ל-10% חמש שנים לאחר שהגיע לראשונה לרמה של 9% עד 10%. אבל שוב, זה ירד בחזרה, אבל רק לרמה של 9%.

לבסוף, ארבע שנים מאוחר יותר ב-1979, כשסטגפלציה והיפר-אינפלציה הפכו לדאגות כבדות, השיעור פרץ בקלות 10% עבור ריצה מהירה שהניבה עד 18%.

שימוש בהיסטוריה הזו עבור סביבת ריבית המשכנתא של היום

ראשית, רמת ה-7% של היום אינה מספקת רמזים בהשוואה לרמה המקבילה לבני 20 שנה כשהשיעורים ירדו.

מה שרלוונטי הוא שהריצה ל-7% דומה בגודלה לאלה שנדונו לעיל. ההבדל הוא במהירות הגבוהה יותר. חשוב לציין, לא הגודל ולא המהירות מבשרים על עלייה נוספת. במקום זאת, כפי שקרה בעבר, עליות סוערות מסתיימות בפתאומיות ומתהפכות. למה? כי בעוד שלווים עלולים לסחוט את ידיהם, התיאבון של המלווים והמשקיעים מתעורר. בנוסף, כל המעורבים בתהליך המכירה מציגים אסטרטגיות שעוזרות להתמודד עם החששות של הקונים (למשל, מקדמה מופחתת, שיעורי משכנתא מתכווננים ותעריפי קצה מופחתים). לבסוף, יש את הכוח החזק של התחרות בין המלווים.

בשוק זה, יש גם שינוי בגישה של רוכשי דירה ושוכרים פוטנציאליים. ייתכן שלאנשים קודמים שאינם קונים יש שינוי בלב. אם כן, הם יקבלו בברכה שוק פחות תזזיתי, שבו הבתים יושבים לזמן מה והמחירים יורדים מהשיאים המהירים שלהם. שיעורי משכנתא גבוהים יותר? כמו בתקופות קודמות, רוכשי הדירות מתמקדים ברכישת בית, ולכן הם יהיו מוכנים לעבוד בתנאים הקיימים - לא להישאר לא בעלי דירות כדי אולי לקבל משכנתא בעלות נמוכה יותר תוך סיכון של עליית מחירי הדירות שוב. .

שני מאמרים מצוינים מ וול סטריט הז'ורנל תאר כיצד השתנו התנאים: ראשית, כיצד השתנה השוק משופרת עבור רוכשי דירות. שנית, איך בום השוכרים מתחיל להתמוטט.

בשורה התחתונה – שוק הנדל"ן שונה משווקי ההשקעות

אל תיקח את שיעור המשכנתא של 7% כמכירת אג"ח בהכנסה קבועה. התעריף הגבוה אינו מהווה אבן דרך לתעריפים גבוהים יותר. זו הזמנה לכל המשתתפים לעשות משהו.

זהו שוק הנדל"ן למגורים בעבודה. הביקוש העצור לבתים עדיין קיים. פשוט צריכה להיות דרך להעביר את הבתים הרצויים לידיים של רוכשי הדירות. זה העסק של כל מי שעוסק בתעשייה, אז בטח שדברים טובים יקרו בשוק הדיור.

הבדל אחד חשוב מאוד בין משקיעים לרוכשי דירות: המשקיעים מתעצבנים כשהמחירים יורדים; רוכשי הדירות מתלהבים. אז זה חדשות טובות שמחירי הדירות יורדים כעת.