מהומה במשכנתאות מעוררת חשש להתרסקות שוק הדיור בבריטניה

לונדון - יש חשש גובר מהתרסקות שוק הדיור בבריטניה, לאחר א מבחר הפחתת המסים עליה הכריזה הממשלה גרם לציפיות הריבית להמריא, והעלה את שיעורי ההלוואות לרוכשי דירות.

מה שמכונה המיני-תקציב של שר האוצר, קווסי קוארטנג, ב-23 בספטמבר, הפחיד את השווקים עם קיצוץ מס במימון חובות של 45 מיליארד ליש"ט (50.5 מיליארד דולר), מה שגרר זינוק מסיבי בתשואות האג"ח הממשלתיות. אלה משמשים את ספקי המשכנתאות לתמחר משכנתאות בריבית קבועה.

הבנק המרכזי של אנגליה הגיב על המהומה בשוק עם א תוכנית רכישה זמנית של אג"ח ארוכות, שהביאו יציבות שברירית לשוק. עם זאת, הכלכלן הראשי של אוקספורד בבריטניה, אנדרו גודווין, הציע שיכול להיות כאב נוסף - במיוחד כשמדובר בשוק הדיור.

"למרות שתוכנית רכישת האג"ח הזמנית של ה-BoE גרמה לירידות בשיעורי ההחלפה, הם נותרו גבוהים, ומספר בנקים כבר הגיבו בהעלאת ריבית משמעותית על מוצרי המשכנתאות שלהם", אמר גודווין בהערה ביום שישי.

"תרחיש שבו מחירי הבתים מתרסקים, מה שמוסיף לרוח הנגד החזקה ממילא על הוצאות הצרכנים, נראה יותר ויותר סביר", הוסיף גודווין.

אוקספורד כלכלה מעריכה שאם הריבית תישאר ברמות המוצעות כעת, מחירי הבתים מוערכים בכ-30% יתר על המידה בהתבסס על סבירותם של תשלומי המשכנתא.

"השכיחות הגבוהה של עסקאות בריבית קבועה תעזור לרכך את המכה במונחים של משכנתאות קיימות, אבל קשה לראות כיצד ניתן למנוע ירידה חדה בעסקאות ותיקון ניכר במחירים", אמר גודווין.

קאלום פיקרינג, כלכלן בכיר בברנברג, ציין כי שוק הדיור כבר החל בירידה בחודשים האחרונים, עקב האטה בביקושים רחבה הקשורה לעליית עלויות האשראי ופגיעה בהכנסות הריאליות.

"אבל בעקבות הפאניקה הנמכרת בשוק המוזהב והחשש ש-BoE עשוי להעלות את הריבית ל-6.0% בתחילת השנה הבאה, הבנקים החלו למשוך עסקאות משכנתאות במהירות", אמר פיקרינג בהערה ביום שני.

מספר בנקים השביתו עסקאות משכנתא ללקוחות חדשים, ורבים חזרו כעת לשוק עם תעריפים גבוהים משמעותית.

"חלק מהבנקים העלו את הצעות הריבית על המשכנתאות הקבועות של 75% לחמש שנים לטווח של 5.0-5.5%, עם קרוב ל-6% למשכנתאות חדשות. זה כמעט 200 bp מעל הממוצע באוגוסט עבור משכנתאות דומות", הוסיף פיקרינג.

במבט קדימה, האם הריביות הקבועות על המשכנתאות יישארו גבוהות או יתחילו להתמתן תלויה במסלול הציפיות לריבית.

אלה הגיעו לשיאים קודמים של למעלה מ-6% לאחר שהממשלה הפנתה את תוכניתה לבטל את שיעור מס ההכנסה העליון, אבל אנליסטים לא מצפים שהדבר ידכא את עצבנותו של השוק.

השמיים בנק המרכזי של אנגליה כבר העלה את הריבית שש פעמים עד כה השנה, מ-0.25% בסוף 2021 ל-2.25% כיום. השווקים מתמחרים כעת שיעור בסופו של דבר של למעלה מ-5% במשך רוב שנת 2023.

זה עשוי לבוא כהלם למשקי בית רבים לאחר שנים של ריבית נמוכה.

סגנית הנשיא הבכירה של DBRS Morningstar, מריה ריבאס, ציינה כי לאור השילוב של עליות ריבית נוספות צפויות והאטה בכלכלה, הבנקים ככל הנראה יישארו זהירים בעת חיתום ותמחור של משכנתאות למגורים ומוצרי הלוואות אחרים בחודשים הבאים.

"עבור לווים בבריטניה בפרט, אנו רואים שהאתגרים עשויים להתגלות במוקדם מאשר במאוחר, בהתחשב באופי השוק הבריטי, שבו רוב המשכנתאות מבוססות על ריביות קבועות לטווח קצר של שנתיים עד 2 שנים", אמר Rivas.

ברנברג צופה שהעלייה בסופו של דבר לריבית הממוצעת של משכנתא תהיה קרובה לשני נקודות אחוז. פיקרינג טען שזה לא אמור להוות "סיכוני יציבות פיננסיים רציניים" לבריטניה, בהתחשב בכך שהבנקים הבריטיים הינם בעלי הון טוב והכספים הממוצעים של משקי הבית נשארים "יציבים" לעת עתה.

"עם זאת, שיעורי משכנתא גבוהים יותר יעצימו את הירידה בדיור בטווח הקרוב - יפגע בצריכה באמצעות השפעות עושר שליליות - ויגררו את ההתאוששות לאחר מכן, כאשר משקי הבית ימשיכו לשלם נטל ריבית גבוה יותר", אמר.