מבט אווירי על שטח הווילה פירנצה בבוורלי הילס, קליפורניה.
מכירות קונסיירז '
כאשר אחוזות מגה במחירים גבוהים למכירה נמקות בשוק - רחבות ידיים, נוצצות ולא מצליחות למשוך קונה - חלק מהבעלים פונים לאופציה כפולה: מכירה פומבית של נדל"ן.
בלוק המכירות הפומביות יכול להעביר נכסי גביע עם תגי מחיר ראויים לדימום מהאף במהירות, לאחר שנים של סרק. אבל זה בא עם מציאות קשה.
מכירה פומבית יכולה לשמש כגיליוטינה מטפורית לנדל"ן, ולחתוך את המחירים המבוקשים המנופחים בחצי או גרוע מכך, על פי סקירת CNBC של המכירות האחרונות.
שלושת הבתים במחיר הגבוה ביותר שנמכרו אי פעם במכירה פומבית, כל אחד מהם יצא למכירה ב-14 החודשים האחרונים. ובעוד כל עסקה נשאה הצעה סופית מנקר עיניים, שלושת האחוזה ראו את המחירים המבוקשים המקוריים שלהם נחתכו ב-70% בממוצע - מה שמותיר 600 מיליון דולר ביחד על השולחן.
זה גורל מצער שעלול להציק לרופא עור שהפך למפתח ואת הדייט הקרוב של ביתו עם מנהל המכרז.
ד"ר אלכס חדאווי, רופא עור מפורסמים בלוס אנג'לס, קיווה למכירה מהירה ויום שכר גדול כשהוא סיים לבסוף אחוזה בשטח של 21,000 רגל מרובע שפיתחה לקח שבע שנים ועשרות מיליוני דולרים.
אבל קצת יותר משנה מאז שהוא רשם אותו למכירה - עם תג מחיר הכולל שורה של 7s בר מזל ב-$87,777,777 - חלומותיו של הרופא לפדות נמחצים על ידי הר של חובות, חשבונות קבלן שלא שולמו, הליכי בית המשפט לפשיטת רגל וצרות עם החוק.
עכשיו נגמר לו המזל, הכסף והזמן.
חדאווי, שהגיש בקשה לפשיטת רגל של פרק 11 כשבועיים לאחר שהוציא את הבית לשוק, לא איבד את חוש ההומור שלו.
"הבית דחוס בין מיליארדרים, ואני הבחור הכי מסכן ברחוב", אמר ל-CNBC בצחוק.
ד"ר חדווי ישב על תא הדיג'יי שעולה מתחת לרצפה בבית המפרט שלו בבל אייר.
ג'ו בראיינט
חדאווי הודה שהוא נכנס מעל ראשו ופיתח את בית המגורים היוקרתי הכולל שבעה חדרי שינה, 11 אמבטיות ומאפיינים מעולים כמו מעלית תעשייתית מכוסת זכוכית, גלריית מכוניות ענקית, תא די ג'יי חמקני שעולה מתוך השיש רצפה המופעלת על ידי הידראוליקה תת קרקעית, ומערכת היי-טק אודיו-ויזואלית להקרנת אוסף NFT בתוך הבית ומחוצה לו.
"זה קצת הפך לתשוקה ואובססיה, וזה עלה יותר כסף ממה שחשבתי", אמר חדווי.
רשומות ציבוריות מראות חדאווי שילם 16 מיליון דולר ב-2013 עבור המגרש ב-777 Sarbonne Road, שכלל בית קיים שהרס מאוחר יותר. ואז הגיעה שורה של עסקאות מימון של שבע ספרות, כולל הלוואה נכבדה ב-2020 תמורת 27 מיליון דולר.
תשע השנים הללו הביאו גם לסערה של צרות כלכליות סביב הנכס, כולל הודעות ברירת מחדל, שעבוד ממשלתי, האיום הממשמש ובא של מכירות נאמן ושני שעבודים של מכונאים שהוגשו על ידי קבלנים שטענו שמעולם לא קיבלו תשלום עבור השירותים שלהם.
נוסף על הכל, בשנה שעברה חדאווי נעצר לאחר שלכאורה נתפס במצלמת מעקב בלובי של בית המגורים שלו תוך שימוש בהשמצות הומופוביות ומאיים להרוג את שכניו שהם זוג הומוסקסואלים נשוי. חדאווי הודה בחפותו ואמר ל-CNBC שאין לו תגובה לתיק התלוי ועומד.
למרות כל הצרות המשפטיות שלו, חדווי הצליח לסיים את הבית אבל אמר שהוא לא העלה על דעתו שיצטרך לשאת בעלות במשך יותר משנה בעודו מחכה לקונה שלעולם לא יתממש. עם מעט אפשרויות שנותרו, הוא נכנע לעובדה ששווי ביתו ייקבע בקרוב במכירה פומבית.
"אני לא יכול לשאת את העלות. הייתי צריך לעשות מה שהייתי צריך לעשות", אמר.
נוף לחניה המובילה לבית המגורים ברחוב סרבון 777 בבל-אייר, קליפורניה.
ג'ו בראיינט / קבוצת אהרון קירמן
בתקווה למכירה מהירה, החליטו חדווי יחד עם סוכני הבית לרישום משותפים, אהרון קירמן מקומפאס ומאוריסיו אומנסקי מסוכנות הסוכנות, למכור את הבית במכירה פומבית.
"היה לו ציר זמן מאוד צפוף. והוא היה מוכן לוותר על רמת שליטה... ולתת לשוק לקבוע את המחיר ברגע מאוד צפוף ומוגבה", אמר קירמן ל-CNBC.
המכירה תטופל על ידי קונסיירז' מכירות פומביות, מובילת מכירות פומביות של בתי יוקרה, והיא כוללת רזרבה של 50 מיליון דולר, כלומר חדווי לא יערוך הצעות מתחת למספר זה. הגשת ההצעות אמורה להתחיל ב-27 באפריל, והמכירה הפומבית תימשך על פני חמישה ימים - משך הזמן הסטנדרטי עבור רוב מכירות הבתים של החברה.
גשר מזכוכית ושיש משקיף על הסלון ומוביל לכנף הבעלים.
מארק וטיפאני אנג'לס / קבוצת אהרון קירמן
"זהו מסגרת זמן קצרה מאוד, שיכולה להיות טובה או רעה", אמר קירמן, שחברה לאחרונה עם קונסיירז' מכירות פומביות במכירה הפומבית של 944 Airole Way, מגה אחוזה שנמכרה בסכום שיא של 141 מיליון דולר.
חדווי מקווה שמכירה גדולה תבשר טובות לקראת המכרז הקרוב שלו. למרות שהוא מאמין שהנוף לבדו מ-777 Sarbonne שווה את המחיר המבוקש שלו 87.78 מיליון דולר, הוא הודה שהוא ישמח ממיליונים פחות.
"מספר הקסם שלי הוא 77 מיליון דולר", אמר חדווי ל-CNBC. (המספר האהוב עליו הוא 7.)
"הייתי רוצה שזה יהיה זה, זה יהיה מדהים."
נוף של קו הרקיע מהבריכה עם שפת האינסוף של סרבון.
ג'ו בראיינט / קבוצת אהרון קירמן
לורה בריידי, מייסדת ומנכ"לית קונסיירז' מכירות פומביות, אמרה ל-CNBC שרוב לקוחות החברה בוחרים במכירה פומבית לאחר שניסו למכור בעצמם ללא הצלחה. אבל בתים שיושבים בשוק במשך תקופה ממושכת עם ביקוש בשמיים לא צפויים לזכות במחיר הזה גם במכירה פומבית, אמרה.
"אלה שהיו בשוק לפני המכרז, במיוחד אם הם רשומים במשך שנה או יותר, מתקשים לחרוג ממחירי המחירון הקודמים שלהם במכירה פומבית, מכיוון שהם כבר נחשפו במחירים האלה", בריידי. אמר.
אם ביתו של חדאווי יימכר ב-50 מיליון דולר או יותר, האחוזה המודרנית תשתלט על מקום בין הבתים היקרים ביותר שנמכרו אי פעם במכירה פומבית.
להלן ספירה לאחור של ארבע המכירות היקרות ביותר שהושגו אי פעם במכירה פומבית, הפחתת המחירים המסיבית שספגו בלוק המכירה הפומבית ומבט מקרוב על כמה מהשחקנים המרכזיים בכל אחת מעסקאות המגה.
4. Le Palais Royal aka Playa Vista Isle
3. וילה פירנצה
ההנחה של 5 מיליון דולר לא שכנעה אף קונים לקפוץ, והקדימה בשנת 2021, בית המגורים בבוורלי פארק קורט 67 יצא למכירה פומבית ללא מילואים. קונסיירז' מכירות הפומביות ניהלו גם את המכרז הזה.
רישומים ציבוריים מראים שהעסקה נסגרה באפריל 2021 עבור 51 מיליון דולר, כולל עמלת קונה של 12% ועמלה של 1.5% שחולקו על ידי הברוקרים ברישום, לפי אתר פלטפורמות המכירות הפומביות.
הבית נרכש על ידי קרן רוי ל. אדלמן. אדלמן הוא המייסד והיו"ר לשעבר של Spectrum Labs, שנרכשה על ידי חברת התרופות Repligen תמורת 359 מיליון דולר ב-2017.
הצעתו הזוכה של אדלמן על וילה פירנצה ייצגה ירידה של 114 מיליון דולר מהמחיר המבוקש המקורי של המוכר המיליארדר - מציאה ב-69% הנחה.
2. The Hearst Estate aka אחוזת הסנדק
לדברי גולד, חמישה מיליארדרים נכנסו לאולם בית המשפט והשופט החל בהתמחרות ב-48 מיליון דולר.
"ההבדל הוא בסוגי המכירות האלה שאין שום נסיבות, הפטיש יורד ואתה קונה את הבית הזה", אמר.
כל אחד מסוכני הרישום חילק עמלה מופחתת על העסקה, שאושרה על ידי השופט.
1. 'האחד'
המגה אחוזה הידועה לשמצה בשם The One ממוקם גבוה על גבי בל אייר ומשתרע על פני 100,000 פלוס רגל מרובע עם 21 חדרי שינה, 42 אמבטיות, מוסך של 30 מכוניות, בריכה מקורה באורך 60 רגל ומועדון לילה ענק.
ה-behemoth פורסם במקור על ידי המפתחת Nile Niami עם תג מחיר של 500 מיליון דולר.
המפתח Nile Niami (משמאל) הולך עם רוברט פרנק מ-CNBC (מימין) במהלך ראיון ב-2017 ב-"The One" בזמן שה-megahome היה בבנייה.
CNBC
לקח עשר שנים לבנות את בית המגורים הממוקם ב-944 Airole Way, ולאורך הדרך צבר היזם הר של חובות בסכום של 120 מיליון דולר, לפי מסמכי בית המשפט.
המגה-אחוזת אפילו לא הושלמה לפני שנחתה בהליכי בית משפט לפשיטת רגל ופנתה לגוש המכירות הפומביות ללא תעודת אכלוס ומחיר מבוקש חדש של 295 מיליון דולר.
המכירה הפומבית, שטופלה גם על ידי קונסיירז' מכירות פומביות, לא נשאה רזרבה שתעמיד רף נמוך להצעות. אבל במקרה זה, ההצעה הזוכה תדרוש אישור סופי של שופט בית המשפט לפשיטת רגל, תרחיש חריג. רק 5% מהמכירות של קונסיירז' מכירות פומביות כוללות נכסים במצוקה, לדברי המנכ"ל בריידי.
מגה-אחוזת One הביאה הצעה עליונה של 126 מיליון דולר, שנמסרה על ידי ריצ'רד סגיאן, מנכ"ל קמעונאית האופנה המהירה Fashion Nova. סגיאן שילם את פרמיית הקונים הסטנדרטית של הכרוז של 12%, או כ-15 מיליון דולר, מה שהביא את מחיר המכירה הכולל ל-141 מיליון דולר - הרחק הכי הרבה ששולם עבור בית פרטי במכירה פומבית.
חדר האוכל הרשמי כולל מקומות ישיבה ל-20 ומרתף יינות מזכוכית גדול במיוחד להצגת בקבוקים בפורמט גדול.
מארק אנג'לס
שבועות לאחר ששופט בבית המשפט לפשיטת רגל אישר את המכירה, נראה שגיאן היה יותר ממרוצה מהעסקה.
"כאנג'לנו לכל החיים וכאספן נלהב של נדל"ן, זיהיתי זאת כהזדמנות נדירה שגם מאפשרת לי להחזיק בנכס ייחודי שיועד להיות חלק מההיסטוריה של לוס אנג'לס", אמר סגיאן ל-CNBC באמצעות דובר.
הוא שילם רק 1,342 דולר למטר מרובע בשכונה שבה בתים יוקרתיים יכולים לקבל פי שלושה עד פי ארבעה מהמספר הזה. אבל מומחים טוענים שסביר להניח שסגיאן תצטרך להוציא עוד מיליונים רבים כדי לסיים את הבית בפועל ולקבל תעודת אכלוס.
המבואה של האחוזה כוללת תקרות של 25 רגל, פסל גדול דמוי נחש ונופים פנורמיים של מרכז העיר לוס אנג'לס.
ג'ו בראיינט
"עשינו כל מה שהיה אפשרי מבחינה אנושית כדי להשיג את המספר הגבוה ביותר", אמר סוכן קומפאס קירמן, ששימש כסוכן רישום מאושר בבית המשפט, יחד עם וויליאמס ווויליאמס.
קירמן התאכזב בגלוי מתוצאות המכרז.
הברוקר, שחילק עמלה של 1% על העסקה שאושרה על ידי השופט, אמר ל-CNBC שהוא מקווה שהמכירה תעלה על 177 מיליון דולר, מחיר שיא שנקבע באוקטובר עבור אחוזה קטנה בהרבה במאליבו.
"רציתי לשבור שיא. אני מתכוון, רציתי להרוויח, אתה יודע, $200 [מיליון] או יותר", אמר קירמן. "התאכזבנו מזה... אבל השוק דיבר".
הנוף של המגהום על לוס אנג'לס בשעת בין ערביים.
מארק אנג'לס
מקור: https://www.cnbc.com/2022/04/19/mega-mansions-suffer-massive-price-cuts-at-real-estate-auctions.html