הכירו את סטארטאפ השכרת דירות קוריאני משבש שוק דיור לוהט

כחבר מייסד של WeWork Labs, זרוע המיזם של ענקית החלל המשרדים המשותף, מתיו שמפין עזר לשנות את עולם הנדל"ן המסחרי. כעת הוא לוקח על עצמו את שוק הנדל"ן למגורים עתיר הפיקדונות של דרום קוריאה, השכרה אחת בכל פעם.

Lלגור בדירות צפופות ולא סבירות נותרה מציאות לא זוהרת עבור מבוגרים רבים. כאשר מתיו שמפין, המייסד והמנכ"ל הקוריאני-אמריקאי של סטארט-אפ השכרת הדירות Dongnae, עבר לסיאול עם אשתו ובתו הנולדת, הוא ראה הזדמנות לעצב מחדש את המציאות הזו בדרום קוריאה.

"ממש ממש רציתי לעשות משהו שישפיע הכי הרבה על מספר האנשים הרב ביותר", אומר שמפין, בן 39, בראיון וידאו. "אתה יכול לשאול כל אחד כאן, אבל לקוריאנים יש זיקה חזקה לנדל"ן למגורים... אנחנו יכולים לשנות את כל החוויה, לאורך כל הדרך, ולספק את הצרכים שלהם."

שמפין נולד בדרום קוריאה, אומץ בארצות הברית וגדל בניו ג'רזי. ב-2007 הוא חזר לקוריאה לכנס מאומצים קוריאנים-אמריקאים והתחבר מחדש למשפחתו הביולוגית. שם, הוא עשה זאת למשימה לחזור לתמיד - ולעשות טוב למדינה.

שמפין הצטרפה ל-WeWork ב-2011 והקימה את WeWork Labs, חממת הסטארט-אפים של חברת שיתוף המשרדים. בשנת 2018, הוא הפך למנהל כללי של WeWork Korea, שם פגש את המייסד-שותף של Dongnae Insong Kim, המשמש כמנהל האסטרטגיה הראשי של החברה.

יחד, השניים השיקו את Dongnae מסיאול ב-2020, במטרה להפוך את המעבר לדירה לזול ונגיש יותר. המוצר המרכזי שלה, Dongnae FLEX, מציע נכסים להשכרה לטווח קצר, מרוהטים במלואם עם פיקדונות נמוכים, הפונה לבוגרים טריים או למטיילים שאינם מסוגלים להשתעל את הפיקדונות המופקעים - עד 350 חודשי שכירות, אומר הסטארט-אפ - שהם בדרך כלל נדרש מדירות קוריאה.

"הדרך שבה המוצר שלנו נוצר היא שאנחנו באמת מאפשרים לאנשים לחיות בדירות שהם רוצים", אומר שמפין. "אנחנו פותחים את כל האפשרויות החדשות האלה כי אינך מוגבל על ידי כמות הכסף שהפרשת להפקדה."

עד כה, Dongnae פתחה את שעריה הן מקומיות והן בינלאומיות משקיעים. סבב הגיוס של סדרה A של 21 מיליון דולר במרץ כלל את NFX, אשר גיבוי כמו של Lyft ו- Doordash, ו-MetaProp ממוקד פרוטק, תומכת Airbnb, יחד עם קרן ההשקעות הוותיקה ביותר בקוריאה Daol Investment ו-Hana Financial. ההון הטרי הביא את סך המימון של הסטארט-אפ לכ-34 מיליון דולר, לאחר סבב ה-Seed שלו ב-4.1 מיליון דולר בדצמבר 2020 ו-700,000 דולר טרום-סבב בשנה הקודמת. Dongnae סירבה לחשוף את הערכת השווי הנוכחית שלה.

"נדל"ן למגורים הוא קבוצת הנכסים הגדולה ביותר כאן בקוריאה", אמר קיונג קוק-היון, מנכ"ל ב-Daol Investment, בהצהרה על המימון האחרון של דונגנה. "הצמיחה המדהימה של דונגנה יחד עם השותפויות הפיננסיות החזקות שלהם עם מוסדות פיננסיים מובילים הופכים את ההשקעה הזו למשכנעת."

למעלה מ-80% מהעושר של משקי הבית הקוריאני נמצא בנדל"ן, בהשוואה לכ-35% בארצות הברית, אבל בעלות על בתים התבררה כקשה יותר ויותר. המחיר הממוצע של דירה בסיאול, בירת המדינה והעיר המאוכלסת ביותר, הוכפל בין 2017 ל-2021 ליותר ממיליון דולר. שיכון היוו את מרכז הדיונים הנשיאותיים האחרונים של קוריאה, עם הנשיא החדש שנבחר יון סוק-יאול מתחייב לצנן את השוק ולבנות 2.5 מיליון בתים חדשים בפריסה ארצית במהלך כהונתו בת חמש השנים.

השכרה היא לא תמיד אלטרנטיבה קלה יותר. שוק הדיור להשכרה בקוריאה מסתמך במידה רבה על jeonse, מערכת תשלומים ייחודית המחייבת את הדיירים לספק פיקדונות גדולים מראש. המכונה "כסף מפתח", סכומים חד פעמיים אלה הם עד 80% ממחיר המכירה של יחידה - המחיר הממוצע לדירות בסיאול היה כ-516,000 דולר באוגוסט, בעוד שמחוזות מסוימים יכולים להגיע ל-572,400 דולר, לפי נתונים מ-KB Kookmin בַּנק.

הנוהג הנרחב של נטילת הלוואות כדי לפתוח "כסף מפתח" מוסיף למשבר החובות של קוריאה המתגבר, שהגיע ל-104% מהתמ"ג של קוריאה ביוני. בין חמשת המלווים המובילים במדינה, החוב הג'ונסאי הגיע ל-106.4 מיליארד דולר ביוני האחרון, לעומת 37.8 מיליארד דולר באותו חודש בשנת 2017. למעלה ממחצית מההלוואות הקיימות נבעו ממבוגרים בשנות ה-20 וה-30 לחייהם, שהיו חייבים 63 מיליארד דולר.

קוריאנים נוספים יוצאים ממערכת ההשכרה בפיקדון גבוה. מתוך סך 258,313 עסקאות החכירה של דירות ובתים באפריל, 50.4% מהן היו עבור השכרות חודשיות, לא ג'ונס, לפי משרד הקרקעות, התשתיות והתחבורה של קוריאה - החודש הראשון מאז 2011 שג'ונסה לא הובילה עסקאות.

שמפין קושרת את ההתרחקות מג'ונסה לצרכים המתפתחים של אנשי מקצוע צעירים, שחושבים מחדש על אידיאלים מסורתיים של נישואים, גידול ילדים ובעלות על בתים. בנוסף לתחושת ה"משחררת" של חיים ללא חובות, השכרות נכסים לטווח קצר מספקות למבוגרים אלה את ההזדמנות לחקור הסדרי מגורים עצמאיים וגמישים יותר, תוך מתן עדיפות לקריירה או לחברות שלהם - מחוז בית הספר של דירה חשוב פחות מהקרבה שלו ל עבודה או מיקום ב"שכונה מגניבה", הוא אומר.

"עבור אנשים בשנות ה-20 המאוחרות ובשנות ה-30 המוקדמות לחייהם, הרעיון של להיות עצמאיים מההורים שלך שונה מאשר להיות עצמאיים במונחים של אין להם שותף לדירה", אומר שמפין. "שניכם יכולים לעבוד ביחד ובאמת יש לכם דירה מדהימה. בעבר, כאן בקוריאה, האפשרויות שלך היו או מגורים בחלל מגורים משותף ממש קטן, או אופיסטל (בניין עם משרדים ויחידות מגורים) ללא שירותים כלל".

Dongnae החלה כפלטפורמת רישום עבור שוכרים פוטנציאליים להזמין ביקורים עם סוכנויות נכסים, אך היא זכתה להצלחה מוגבלת. שמפין אומר שהצוות שלו לא חזה "דינמיקה תרבותית" שריסנה את הביקוש למוצר שלהם. "הבנו כאן בקוריאה, קל מאוד ללכת לכל מתחם דירות ברחבי העיר, או שיש לו סוג של קשר לתיווך, פשוט לבקש סיור מתי שאתה רוצה", אמר. "אז הרעיון של לעבור אפליקציה ולהזמין [סיור] למשל, סוף השבוע הקרוב, פשוט לא נראה כל כך אטרקטיבי."

חוסר ההצלחה הראשוני עורר הרהורים "טובים ובריאים", גם אם כואבים, על המודל העסקי, אומר שמפין. שיחות עם לקוחות, מתווכים וחברי צוות בשטח הודיעו על מטרתו של דונגנה "להפוך לאספקה, במקום לחפש את האספקה". ביולי אשתקד, Dongnae עברה מרישום דירות לדירות שירות. בסיום הגיוס האחרון שלו, הסטארט-אפ אמר שהנכסים שלו משתרעים על פני 60 מתחמי דירות - כעת הם משתרעים על 80, על פני 12 מחוזות בסיאול.

במבט קדימה, Dongnae מתכננת להרחיב את שירותי הבית שלה המוצעים לתושבים, ולהיכנס לשוק המשגשג של קוריאה לרהיטים ומוצרי לייף סטייל. סטארטאפים אחרים המפתחים פתרונות לחללי מגורים זכו להצלחה ניכרת. בחודש מאי, פלטפורמת עיצוב פנים o בית גייס 182 מיליון דולר כדי להפוך לחד הקרן הקוריאני האחרון, לפי שווי של כ-1.6 מיליארד דולר.

שמפין מקווה להוביל שינוי תרבותי רחב יותר. "כשאני באופן אישי מהרהר כיצד WeWork שינתה כאן את הנדל"ן המסחרי, מהשכרת שטחים ועבודה משותפת לסביבות בפועל בתוך המשרדים, אני באמת מקווה שנוכל לעשות משהו דומה מנקודת מבט של מגורים", אומר שמפין. "להפוך את זה לחוויה טובה יותר... עבור המתווכים, עבור בעלי הדירות, ובמיוחד עבור השוכרים."