מחפשים אפשרויות השקעה חדשות? הנה מה שצריך לדעת על נדל"ן מעבר לבעלות בתים

אמריקאים רבים כל כך מאוהבים בבעלות על בתים שהם עלולים לשכוח שיש אפשרויות אחרות להשקעה בנדל"ן - אולי טובות יותר.

בעלות על בית מספקת מחסה, פוטנציאל הערכה, הנחות מס והטבות נוספות. אפשרויות נדל"ן אחרות מרחיבות את רוב זה, אלא שהן אינן מספקות קורת גג מעל הראש.

נכסים להשכרה הם אפשרות אחת, וכך גם קרן ריט או קרנות נדל"ן, יחד עם קרנות נדל"ן. גיוון, פוטנציאל רווח והטבות אחרות זמינות עם אפשרויות אלה, אם כי הפרטים משתנים.

בעלות על בתים יכולה להיות בחירה נכונה, אבל עם שיעורי ריבית גבוהים וערכי נכסים רבים בעלייה חדה, זוהי אפשרות לא משתלמת ואפילו מדאיגה עבור חלק מהקונים הפוטנציאליים, אמר ג'רמי פגן, אנליסט נדל"ן ב-Morningstar.com. "זה יכול להיות מפחיד לטבול את הרגליים במים של בעלות על בתים", אמר.

חושבים לשכור בית חד-משפחתי?: אלו הם 10 השווקים הצומחים ביותר

ChatGPT משתלט על נדל"ן: סוכנים אומרים שה-AI יכול להיות מחליף משחק בתעשייה

NAREIT, האגודה הלאומית להשקעות נדל"ן, מתארת ​​בתים בבעלותם כמוצר צריכה יותר מאשר השקעה מכיוון שהדירות הללו אינן מניבות הכנסה אך עדיין דורשות מהבעלים לעמוד במגוון הוצאות שוטפות. לא כולם יסכימו לחלוטין עם התיאור הזה, אבל נכסים להשכרה, קרן ריט וקרנות נדל"ן הן ללא ספק השקעות. הנה איך הם משווים:

זמן, מאמץ ושליטה

אם לא אכפת לך ללכלך את הידיים שלך, בעלות על בתים להשכרה ישירות יכולה להיות דרך טובה ללכת. לא שאתה ממש צריך לפתוח סתימות בשירותים או לצבוע קירות פגומים, אבל אתה לפחות אמור להיות מסוגל לפקח על עובדים שעושים את המשימות האלה. אלא אם כן אתה שוכר מנהל נכסים, אתה גם צריך לצפות להתמודד עם שוכרים, מטיפול בבקשות חכירה ועד לגביית שכר דירה.

REITs הן חברות המנהלות את תיקי הנכסים שלהן. קרנות REIT נסחרות בבורסה, כך שכל מי שרוכש מניות לא צריך להיות מעורב בתהליך ניהול הנכס. קרנות נדל"ן מתרחקות עוד יותר מכל זה ובמקום זאת קונות מניות ריט יחד עם מלאי בוני בתים, חברות בנייה וכו'.

הסיפור ממשיך

A מחקר חדש שחיבר Pagan ב-Morningstar מציע שנכסים להשכרה יכולים להיות בחירה טובה עבור פנסיונרים, חלקם עצמאים ואחרים עם הזמן, המומחיות והנכונות לפקח ישירות על נכסים. לעומת זאת, אנשי מקצוע עסוקים עשויים להעדיף קרנות REIT או קרנות, שעבורן יש צורך בהרבה פחות פיקוח.

סיכון וגיוון

בעלות על בית יחיד להשכרה מספקת גיוון מועט, שכן יש לך סוג אחד של נכס במיקום גיאוגרפי אחד. אתה יכול להרחיב על זה על ידי בעלות על מספר השכרות, רצוי מפוזר בין אזורים שונים. היתרונות להפחתת הסיכון של הפיזור מתגברים מאוד באמצעות קרן ריט וקרנות נדל"ן.

אבל בעוד ש-REIT בודד עשויה להחזיק מאות נכסים, הם מתרכזים לעתים קרובות בענף אחד, בין אם זה מתחמי דירות, בנייני משרדים, פארקי תעשייה, בתי חולים או כל דבר אחר. לפיכך, ל-REIT לא תהיה גיוון רב כמו קרן נדל"ן עם חלקים בסוגים שונים של עסקים. חלק מקרנות הנדל"ן אפילו יוצאות גלובליות עם השקעות במדינות זרות.

קרנות REIT רבות הניבו תשואות לאורך זמן התואמות או עולות את אלו של שוק המניות הרחב, אך מדי פעם הן גם מתעצמות, כפי שקרה ב-2022 על רקע עליית שיעורי הריבית. לדוגמה, חברות REIT המחזיקות בנכסי תעשייה, מגורים ואחסון עצמי ירדו כולן ביותר מ-25% בממוצע לשנה, לפי NAREIT. משרדי REIT סבלו אפילו יותר, עם הפסד ממוצע של כמעט 38%, כאשר מגמת העבודה מהבית רוקנה מבנים רבים.

הטבות מס בהשקעה בנדל"ן

מיסוי מקרקעין הוא נושא מורכב בפני עצמו ונכסים להשכרה זוכים להתייחסות שונה משמעותית מ-REIT וקרנות נדל"ן.

עם נכסים להשכרה, בעלים רשאים לנכות מגוון הוצאות כולל תיקונים, ארנונה, ריבית על משכנתא, ביטוח, דמי ניהול, פחת ועלויות נסיעה אל הנכס וממנו. אם הכנסת השכירות עולה על העלויות שלך, אתה משלם מסים על ההפרש. כאשר אתה מוכר נכס, תצטרך לקבל מסים על כל רווח, ויש לשחזר את הפחת שנלקח לאורך השנים, כלומר יחולו מסים על הסכומים הללו. רשות המסים מתארת ​​את פרטי המס הרבים של נכסים להשכרה ב IRS פרסום 527.

האם שוק הדיור מתאושש?: זו הסיבה שבוני בתים מרגישים 'אופטימיות זהירה'

איפה מחירי הבתים בארה"ב ירדו ב-2023?: ואיפה מחירי הדירות יתייקרו עוד יותר?

כמשקיע בקרן ריט או נדל"ן, לא היית מתעסק עם כל זה. במקום זאת, מעורבות המס שלך תיראה דומה לזו של מניות אחרות או קרנות נאמנות או קרנות נסחרות בבורסה, בכך שתעמוד בפני מסים על דיבידנדים בתוספת רווחים אם אתה מוכר ברווח. מאפיין בולט אחד של REITs הוא שהם נדרשים לשלם כמעט את כל הרווח הנקי שלהם לבעלי המניות. לכן דיבידנדים נוטים להיות גבוהים, מה שיכול להיות מבורך, במיוחד אם אתה נמצא במדרגת מס נמוכה.

אם אתה הבעלים של REITs או קרנות נדל"ן במסגרת חשבון פרישה אישי או תוכנית 401(k) במקום העבודה, המסים נדחים על כל דיבידנד שהושקע מחדש. אבל כאשר אתה בסופו של דבר מושך כסף, מסים חלים. כפי שצוין, קרנות REIT נסחרות בבורסה, והן מטופלות כמו רוב ניירות הערך האחרים מנקודת מבט של מס.

צרכי מזומן והלוואות

כדי לרכוש אפילו נכס להשכרה בינונית, אתה יכול להזדקק לעשרות אלפי דולרים עבור מקדמה, אולי יותר, ותתמודד עם עמלות מתווכים ורשימת כביסה של עלויות סגירה. לאחר מכן יש צרכים מתמשכים להעסיק קבלנים, לשלם ארנונה וביטוח, אולי לבצע תשלומי משכנתא וכן הלאה. כל זה מצריך הרבה כסף, אם כי הכנסות יזרמו כאשר הדיירים משלמים שכר דירה.

עם קרנות ריט ואפילו קרנות נדל"ן, צרכי המזומנים שונים בהרבה. ההימור בהשקעות אלו עולה בדרך כלל כמה אלפי דולרים, אולי פחות, ואין צורך להקדים כסף נוסף. למעשה, לעתים קרובות אתה יכול לרכוש מניות ב-REIT או בקרנות נדל"ן באמצעות תוכנית פרישה 401(k) במקום העבודה, במרווחים קטנים שעשויים להכיל קרנות תואמות לחברה.

אין גם משכנתא, מה שאומר שאין תהליך הגשת בקשה, אין תשלומים חודשיים ואין השפעה על הרשומה האשראי שלך. לעומת זאת, גורמים אלה יחולו על נכסים להשכרה שנרכשו בהלוואות.

פוטנציאל שבח ונזילות

ערכי הנדל"ן עלו באופן היסטורי עם הזמן, בין אם זה עבור בתים בודדים, בנייני דירות, פארקי תעשייה, בנייני משרדים, מחסנים ובתי חולים, בין היתר. עם זאת, כפי שציינה Pagan, החזרות עשויות להשתנות מאוד לפי סוג הנכס והמיקום הגיאוגרפי, אפילו לפי שכונה או רחוב.

מחירי ריט משקפים את ערכי הנכסים המוחזקים. אבל מכיוון ש-REIT הם ניירות ערך שנסחרים בבורסה, הערכים שלהם גם מושפעים ממה שהמשקיעים שם מוכנים לשלם. אתה יכול לקנות או למכור מניות ריט כמעט בכל עת, מה שמספק נזילות הרבה יותר גדולה בהשוואה לתהליך הארוך לעתים קרובות של עסקאות השכרה בנכס.

עכשיו יכול להיות זמן טוב לקנות קרן REIT וקרנות נדל"ן, כשהמחירים של סוגי נכסים רבים ירדו בחדות בשנה שעברה תחת מתקפת הריבית העלייה. כאשר שיעורי הריבית מתייצבים עוד יותר או מתחילים לרדת, "זה אמור להיות מועיל ל-REIT", אמר פגן.

פנה לכותב ב [מוגן בדוא"ל].

מאמר זה הופיע במקור ב- Arizona Republic: נדל"ן: מה לדעת על השקעה בנכסים להשכרה, REITs