אתגרים משפטיים יכולים לעזור לשנות את נרטיב הדיור

הכישלון הגדול ביותר של החינוך האמריקאי היה הדרך בה אנו מלמדים את עצמנו על זכויות. התפיסה שהזכויות שאנו נהנים ממנה - חופש דת, דיבור וכו' - הוקמו על ידי המהפכה שלנו נגד מלך עריץ באנגליה היא שקרית. במקום זאת, הזכויות שלנו הגיעו אלינו דרך תהליך מורחב של אבולוציה. הפדגוגיה העצלנית והתעמולה הובילו לפילוג ולמדיניות גרועה, כולל מדיניות שמשפיעה על הדיור. אין זכות לדיור. אבל יש זכות מבוססת לקניין פרטי. בואו נסתכל על הזכות הזו ועל האתגר המשפטי של פיקוח על שכר דירה בניו יורק, CHIP, RSA, et al. נגד עיריית ניו יורק ואח'. (מחזור שני), מבוסס על הזכות הזו וכיצד האתגר הזה עוזר לשנות את נרטיב הדיור.

סיפור הזכויות באמריקה לא מתחיל בפילדלפיה ב-1776 אלא במקום שנקרא ראנימד, אנגליה בשנת 1215. שם אילצו ברונים שונים ואילנים אחרים של ממלכת אנגליה את המלך ג'ון לחתום על מסמך שזכה לכינוי מגנה כרטה. המסמך עיגן לראשונה בכתיבת הרעיון שהרשות המבצעת של הממשלה (סליחה על האנכרוניזם) נאלץ להיכנע למה שהסתכם בפרלמנט הראשון. למרות שלא נבחרו, הברונים והאינדיאנים דרשו כי לפני שאנשים בממלכה ישללו את חירויותיהם, כולל רכושם, יהיה צורך בסוג של תהליך.

האירוע החשוב הזה לא פתר את הבעיה. זה היה רק ​​ב-17^th המאה ועוד מלחמת אזרחים באנגליה (היו להם כמה) שהבעיות הללו צצו שוב, הפעם באלימות. המלך צ'ארלס הרעיד אנשים באזורים הכפריים ובערים כדי לשלם על מלחמות באירופה. לפרלמנט, כיום מוסד חזק יותר, היה מספיק. הם הוציאו בשנת 1628 בשם עתירת הזכות. שם, הם קוראים למאגנה קרטה, ומבקשים מהמלך להפסיק את מאמציו התוקפניים לתפוס ולכבוש רכוש של אנשים.

"'המכתב הגדול של חירויות אנגליה', הוכרז וחוקק, שאף בן חורין אינו יכול להילקח או לכלוא או להיות מופץ מהחירות שלו או חירויותיו, או מנהגיו החופשיים, או להוציאו מחוץ לחוק או להגלות, או בכל דרך מושמד, אלא על פי שיקולם החוקי של בני גילו, או על פי חוק הארץ".

המילה הזאת, מופץ, הוא דוגמה ל מילים אנגלו-נורמניות בטרמינולוגיה המשפטית שלנו. זה אומר לנשל או ביעילות רבה יותר, לקחת רכוש. יעברו עוד 14 שנים של ויכוחים עד שתפרוץ מלחמה גלויה בין הפרלמנט למלך, מלחמה שהביאה להפלתו והוצאתו להורג. הדבר השפיע על מייסדי ארצות הברית, שכן הם ראו בהתיישבות האולטימטיבית ובביסוס זכויות היסוד במגנה כרטה את האמנה החברתית המופרת על ידי ממשלת אנגליה, הפרה שהצדיקה את ההפסקה מאנגליה.

הסיבה שזה חשוב היום היא שעתירת הזכות מוכרת כאחד היסודות של תיקון חמישי במגילת הזכויות שלנו, תיקון שנראה כי הוא מאחד סוגיות של משפט פלילי ואזרחי (התייחסות חשובה לחוקה היא חוקת המייסד, קומנדיום מצוין של המסמכים והרעיונות התומכים בחוקה).

"אף אדם לא יוחזק באחריות בגין הון, או פשע ידוע לשמצה אחר, אלא אם כן בהצגה או כתב אישום של חבר מושבעים גדול, למעט מקרים המתעוררים בכוחות היבשה או הימיים, או במיליציה, כשהם בשירות בפועל בזמן. של מלחמה או סכנה ציבורית; אף אדם לא יהיה נתון לאותה עבירה שתוצב פעמיים בסכנת חיים או גפיים; ולא ייאלץ בכל תיק פלילי להיות עד נגד עצמו, ולא ישללו ממנו חיים, חירות או רכוש, ללא הליך משפטי תקין; גם רכוש פרטי לא יילקח לשימוש ציבורי, ללא פיצוי צודק".

אבל מחברי החוקה שלנו לא ראו הבחנה בין סכסוכים פליליים שעלולים לשלול מאדם "חיים ואיברים" לבין סכסוכים אזרחיים שעלולים לשלול מאדם "חיים, חירות או רכוש". מבחינתם, ב-18^th בהקשר של המאה, פעולות ממשלתיות לנקוט בכל אחד מאלה דורשות "הליך משפטי הוגן", ובמקרה של רכוש פרטי, "פיצוי צודק". החוקה האמריקנית מקדשת את העקרונות העתיקים של החוק האנגלי, שנלחמו עליהם במשך מאות שנים, כזכות מלידה לאמריקאים. לקיחת רכוש של אדם יש אותה כובד משקל כמו לקיחת חייו או איבר.

ההיסטוריה חשובה. כאשר ציינתי שמדיניות דיור מאותגרת בהתבסס על התיקון החמישי, אני נשאל לפעמים, "מה הקשר של 'לקחת את החמישי' לדיור?" אנשים לא יודעים על המחצית האחרונה של התיקון. והמונח, "זכויות קניין פרטי", הפך לשם נרדף בתרבות השלטת עם חוואים עם רובים שנלחמים על דונמים של אדמה ריקה עם הממשלה הפדרלית. האמת היא שהרעיון שרכושו הפרטי של אדם קשור יחד עם דברים אחרים שאנו רואים בהם זכויות כמו דיבור אבד.

היום יש לנו אנשים הטוענים ש"דיור הוא זכות אדם". אבל להגיד את זה לא הופך את זה לכזה. יחד עם זאת, אנו מכירים את הרכוש הפרטי היא באמת זכות חוקתית מבוססת. עם זאת, אתגרים משפטיים כמו זה בניו יורק מתקשים לגרום לבתי המשפט ליישם את מה שאמור להיות סטנדרט ברור למאמצים של ממשלות מקומיות לשלוט כיצד אנשים משתמשים ברכוש הפרטי שלהם, במיוחד כאשר הם משכירים נכס לאחרים. התיק שהוגש על ידי ה תוכנית לשיפור דיור קהילתי (צ'יפ) הוא פשוט. מסיכום התיק שלהם:

"במשך חמישים שנה, העיר ניו יורק הכריזה כי שוק הדיור להשכרה שלה נמצא במצב תמידי של "חירום" על מנת להצדיק משטר חוקי שמאלץ קבוצה קטנה של בעלי נכסים לסבסד דיור עבור אוכלוסייה שנבחרה באקראי של דיירים בודדים. . מאותם בעלי נכס נשללו מכל הזכויות המשמעותיות ביחס לרכושם, לרבות הזכות להדיר אחרים מהנכס; לכבוש, להחזיק או להשתמש בנכס; ולהיפטר באופן חופשי מהרכוש".

מעולם לא אהבתי אתגרים מהסוג הזה כי הם נשמעים חסרי לב, ומשחקים לתוך הסנטימנטליות של ההיגיון של הקהל "הדיור הוא זכות אדם"; הצורך של אנשים בדיור גובר על זכותם המבוססת של אנשים אחרים על רכושם. זה נשמע חומל, ולעתים קרובות זה מוכר, אבל זה באמת לא מעורר חמלה בכלל. מדיניות כמו פיקוח על שכר דירה הבינו זה מכבר כדי להחמיר את בעיות הדיור עבור אנשים עם פחות כסף, לא טוב יותר (קרא את התפיסה הארוכה שלי לגבי פיקוח על שכר הדירה, כיצד בקרת שכר דירה הופכת את הדיור לפחות זול).

אני לא אתן מכה אחר מכה של CHIP, RSA, et al. נגד עיריית ניו יורק ואח'. (2d Cir.) אבל למרות שאני סקפטי לגבי היתרונות לטווח הקצר והבינוני של מקרים אלה (ראה את הפוסט שלי אתגרים משפטיים לאיסור פינוי: וצדק לכולם?), אני כן חושב שהם חשובים. המבנה של החוק במערכת שלנו הוא תקדימי, בנוי על חוקים שהתקבלו על ידי בתי המחוקקים, שיושמו על ידי המנהלים, ונידונים בבתי המשפט שלנו. במשך זמן רב, למרות הלשון הפשוטה של ​​התיקון החמישי, בתי המשפט נתנו הערכה רחבה ועמוקת לממשלות המקומיות בעת הסדרת הנדל"ן, במיוחד באמצעות חוקי הייעוד והמשכירים.

מקרים כמו שבב מנסים למעשה לחוקק חוק חדש, כלומר לשנות את התקדים. שקול את הדיון בעמוד 12 בתמליל של טיעונים בעל פה בערעור בין השופט האחרון בתיק לבין אנדרו פינקוס שהוא עורך הדין הראשי בתיק.

"אדון. פינקוס: לגבי תביעת הנטילה הפיזית, עליה אנו מדברים כעת, אנו מבקשים להכריז כי החובה - שכאשר בעל נכס מעוניין להוציא את הנכס משוק השכירות למגורים, להריסה, לשיפוץ, עבור שימוש למטרות אחרות, שהחובה שהוא מציע חידוש אינה חוקתית ו-

בית המשפט: מר פינקוס.

אדון. PINCUS: - (לא ניתן להבחין) -

בית המשפט: מר פינקוס.

בית המשפט: כן. כך -

בית המשפט: (לא ניתן להבחין) -

בית המשפט: - האם מה שאתה מבקש מאיתנו לעשות כדי להכריז על משטר זה על בסיס נטילת חוק אינו חוקתי?

אדון. פינקוס: כן."

פינקוס הציג מקרה נוסף, משתלת סידר פוינט ואח'. נ' חסיד ואח'., מקרה שבו בית המשפט העליון החליט כי מדובר בהפרה של זכויות קניין שמדינת קליפורניה אפשרה למארגני איגודי עובדים לכבוש חוות בבעלות פרטית כדי לארגן עובדים. השופט בתיק CHIP היה סקפטי, ואמר לפינקוס, "אני רואה את ההתייחסות שונה לגמרי בנסיבות האלה ולמעשה כסידר פוינט לא ממש שולטת בכלל (עמוד 8)."

רק לאחר דיון נוסף, נראה שהשופט סוף סוף מתחיל ליצור את הקשר. זהו תהליך איטי וכואב לצפייה. ה ארז פוינט המקרה מסמן שינוי: "בית המשפט קבע כי ניכוס פיזי הוא נטילה בין אם היא קבועה או זמנית; משך ההקצאה תלוי רק בגובה הפיצויים המגיעים". אבל פינקוס צריך לחבר את הנקודות מהמקרה ההוא, אחד על חוות ואיגודים, לרעיון של שוכרים זכאים איכשהו להישאר בדירותיהם לנצח, בין אם הם משלמים ובין אם לאו ובין אם הבעלים רוצה לשנות שימוש או להחליף דיירים.

אני לא משנה את דעתי: השימוש הטוב והחשוב ביותר במשאבים כיום הוא לחקור את דעת הקהל כדי להבין מדוע אנשים חושבים מה הם עושים לגבי דיור להשכרה ודיור בכלל. למה אנשים חושבים ומאמינים שדיור להשכרה שונה איכשהו מכל עסק פרטי אחר? איך נשנה את התפיסה הזו כך שתתבסס על המציאות שדיור הוא עסק שולי בדיוק כמו כל עסק אחר שמנסה לייצר הכנסות שעומדות בעלויות או עולות עליהן? אמרתי בפוסט על אתגרים משפטיים מעל זה,

"בניין הדירות המקומי - בין אם בניין ענק מזכוכית או פלדה או פורפלקס לבנים קטן - הוא עסק המשרת אנשים מקומיים בדיוק כמו המכולת או הבר הפינתי; ובדיוק כמו אותם עסקים, דיור להשכרה הוא מסוכן ופועל בשוליים. שום תביעה, אפילו אחת עם פסק דין מרגש ומספק, לא יכולה לעשות את העבודה הקשה לשנות את הסיפור על הדיור".

עם זאת, העבודה האיטית והקפדנית שמר פינקוס ועמיתיו עושים ברחבי הארץ גם באתגרים משפטיים חסרי גורל ואף לא מתוכננים היא טפטוף הכרחי וחשוב, טפטוף, טפטוף, של מים ששוחק את האבן של 100 שנה של החלטות משפטיות המעדיפות מהלכים פוליטיים שרירותיים וקפריזיים להגבלת ושליטה בנכסים להשכרה בדרכים הפוגעות בבעלים, בתושבים ובאופן רחב יותר בכל שוק הדיור. אבל נגמר לנו הזמן. חזיתי את הסוף של רוב ההשכרות הפרטיות עד סוף העשור הזה. הטפטוף האיטי של הטיעונים המשפטיים עלול להפוך יותר לסילון מים בלחץ גבוה אם נשקיע בשינוי דעות הציבור במקביל לשינוי המסגרת המשפטית.