מכירת הנדל"ן של קוהל על השולחן לאחר שיחות העסקה מתפרקות

של קוהל אולי לא מוכר את העסק שלו אחרי הכל. אבל כעת היא מחפשת למכור חלק מהנדל"ן שלה, ולהפוך את זה עמדה קודמת.

הקמעונאית הודיעה ביום שישי שהיא הפסיקה את שיחות העסקה עם הבעלים של ויטמין שופ קבוצת זכיינות, המאשר את הדיווח של CNBC מיום חמישי בערב. במקום זאת, אמר קוהל'ס, היא תמשיך לפעול כחברה ציבורית עצמאית.

במשך חודשים לחצו על Kohl's על ידי חברות אקטיביסטיות, כולל Macellum Advisors, לשקול מכירה של החברה, במידה רבה כדי לפתוח את הערך הקשור בנדל"ן של קוהל.

Macellum טענה כי על Kohl's למכור חלק מהנדל"ן שלה ולהשכיר אותו בחזרה כדרך לפתוח הון, במיוחד בתקופות קשות. עם זאת, של קוהל, הייתה עמידה בפני מה שנקרא עסקאות מכירת חכירה לאחור, לפחות בקנה מידה כה גדול.

החברה אכן השלימה עסקת מכירה-חכירה קטנה מוקדם יותר במגפת קוביד, על פי פיטר בונפרט', יו"ר מועצת המנהלים של קוהל. היא הכירה ברווח של 127 מיליון דולר על ידי מכירה והשכרה חזרה של מרכזי הגשמה והפצה של מסחר אלקטרוני בסן ברנרדינו.

עם זאת, ביום שישי, Kohl's ציינה במפורש בהודעה לעיתונות שלה שהדירקטוריון שלה בוחן כעת מחדש את הדרכים שבהן הקמעונאי יכול להרוויח רווחים מהנדל"ן שלו. זכיינות גרופ תכננה לממן חלק מרכישת Kohl's שלה על ידי מכירת נתח מהנדל"ן של Kohl לגורם אחר ולאחר מכן השכרה בחזרה. זה כנראה נתן לקוהל'ס מושג איזה סוג של ערך היא יכולה להביא עבור חנויות הלבנים ומרכזי ההפצה שבבעלותה.

"עכשיו יש לך סביבה שבה המימון השתנה כל כך עד שלמעשה עשוי להיות אטרקטיבי יותר להשתמש בנדל"ן ככלי מונטיזציה", אמר Boneparth ל-CNBC בראיון טלפוני.

"כאשר משלבים את זה עם מה שאנחנו חושבים שהרמות של המניה, זה הופך לתרגיל שונה בהרבה ממה שהיה בסביבת מימון קודמת", הסביר. "זה לא סוד שלקוהל'ס יש נכס גדול מאוד במאזן: נדל"ן".

נכון ל-29 בינואר, קוהל'ס החזיקה ב-410 מקומות, שכרה עוד 517 והפעילה חכירות קרקע ב-238 מחנויותיה. כל הנדל"ן שבבעלותה הוערך באותה תקופה בקצת יותר מ-8 מיליארד דולר, כך עולה מהגשה שנתית.

התומכים בעסקאות מכירה-חכירה חוזרת טוענים שזו דרך נוחה לחברות להמציא כספים לצמיחה עתידית, כל עוד יש קונה לנדל"ן. אבל זה גם משאיר למוכר את הצורך לעמוד בהתחייבויות החכירה מכיוון שהם ישכרו את הנכס שזה עתה מכר.

חוזי השכירות הללו עלולים להיות הרבה יותר קשים לפירוק ושכר הדירה יכול להשתנות בין השווקים. קוהל'ס אמרה בהגשתה השנתית שלחוזה שכירות טיפוסי לחנות יש טווח ראשוני של 20 עד 25 שנים, עם ארבע עד שמונה אפשרויות לחידוש של חמש שנים.

בשנת 2020, ביג לוטים הגיעו לעסקה עם חברת הנדל"ן הפרטית אוק סטריט לגייס $ 725 מיליון דולר ממכירת ארבעה מרכזי הפצה בבעלות החברה והשכרתם בחזרה. זה העניק לקמעונאי הקופסה הגדולה נזילות נוספת במהלך סמוך לתחילתה מגיפת קוביד 19.

גם ב- 2020, מיטת אמבטיה ומעבר נשלם עסקת מכירה-חכירה חזרה עם אוק סטריט, שבה מכרה כ-2.1 מיליון רגל מרובע של נדל"ן מסחרי והניבה 250 מיליון דולר בתמורה. מארק טריטון, מנכ"ל Bed Bath באותה תקופה, הציג את העסקה כצעד לגיוס הון כדי להשקיע בחזרה בעסק. אולם כעת, Bed Bath עומדת בפני מצוקת מזומנים נוספת כאשר המכירות שלה צונחות וטריטון הודח מתפקידו בתחילת השבוע.

אוק סטריט תכננה להציע מימון לקבוצת זכיינות בעסקת קוהל'ס, דיווחה בעבר CNBC, על פי אדם שמכיר את הדיונים. נציג מרחוב אוק לא הגיב לבקשת CNBC להגיב.

Kohl's אישרה ביום שישי את תוכניתה לבצע רכישה מואצת של מניות של 500 מיליון דולר בהמשך השנה. היא הפחיתה את הנחיית ההכנסות שלה לרבעון השני הפיסקאלי, תוך שהיא מציינת ריכוך לאחרונה בביקוש הצרכנים על רקע אינפלציה של עשרות שנים.

"ברור שהצרכן נמצא בלחץ עוד יותר היום", אמרה מנכ"לית קוהל, מישל גאס, ל-CNBC בראיון טלפוני. "אנחנו לא חסינים לזה... אבל Kohl's מייצג ערך. ובזמנים כאלה חשוב יותר מאי פעם להגביר את המסר הזה".

היא הוסיפה כי שותפויותיו של קוהל עם אמזון בעברית ו-Sephora נשארים במקומם וחלק מהאסטרטגיה ארוכת הטווח של החברה לזכות בלקוחות חדשים.

"המסקנה של תהליך הדירקטוריון הייתה בהחלט התשובה הנכונה", אמרה.

מניית קוהל ירדה ביום שישי ביותר מ-20% והגיעה לשפל של 52 שבועות. מניית פרנצ'ייז גרופ ירדו לאחרונה בכ-9%, וגם היא נגעה בשפל של 52 שבועות.

מאצלום לא הגיב לבקשת CNBC להגיב.