ברוכים הבאים לפודקאסט הנדל"ן של בנזינגה. היום יש לנו ריאן פרייזר, שהוא המנכ"ל של פלטפורמת ההשקעות בנדל"ן הגיעו לבתים.
הקשב ל פרק זה of בעל הבית העצלן על בנזינגה.
קווין ונדנבוס: אז מה זה הגיע בעצם?
ריאן פרייז'ר: זו פלטפורמה שמקלה על כל אחד להשקיע בנכסים להשכרה. והדרך שבה זה עובד היא שאנשים פרטיים יכולים לקנות מניות של בתים בודדים החל מ-$100 עד $10,000 או יותר, כמה שתרצו להשקיע בנכס זה. ואז הגיע, דואג לכל עבודת ניהול הנכס. אז כל, העיסוק בניהול הנכס או בפעולות ההשכרה של הנכס. וההשפעה היא שהמשקיעים עדיין יכולים לבחור איך הם רוצים לבנות את תיק הנכסים להשכרה בודדים שלהם. הם יכולים להשקיע כמעט כל כמות הון שהם רוצים ולגוון בין נכסים.
ואז זה הופך להשקעה פסיבית משם, עם הגיע דואג לניהול.
קווין ונדנבוס: מה היה הביקוש למשקיעים שמשקיעים בנכסים להשכרה ספציפיים אלה?
ריאן פרייז'ר: אני חושב שזה משהו שהפתיע אותנו הוא עד כמה מדהים היה העניין שבו נרשמו כמעט 100 אנשים כדי להשקיע בנכסים ולקנות מניות של בתים בודדים.
ואני חושב שחשבנו שאולי ייקח יותר זמן עד שאנשים יבינו את הרעיון של רכישת חלק מנכס להשכרה. אבל אני חושב שבגלל שהשקעה במניות חלקיות של מניות ונכסים אחרים הפכה לקצת יותר נפוצה ופופולרית יותר, אני חושב שלאנשים פשוט יש מקום בראש שבו הם יכולים להבין.
הם אומרים "בסדר, אני יכול להיות הבעלים של חלק מהנכס הזה. אני אקבל את התשואות היחסיות, תזרים המזומנים מהכנסה מדמי שכירות או כל גידול בערך הנכס על סמך מספר המניות שבבעלותי. וזה נותן לי יותר שליטה על כמה אני משקיע ויכול לגוון”.
עבורי ועבור המייסדים המשותפים של Arrived באמת הניסיון האישי שלנו עם הרצון להשקיע בנכס היה המניע העיקרי. באמצע שנות העשרים עד השלושים שלי, באמת הסתובבתי. פשוט אף פעם לא היינו באותו מקום, מספיק זמן, היכן שהיה הגיוני להשקיע במשך 5, 10+ שנים, וזה באמת מה שנדרש בנדל"ן כדי להתגבר על סוג המכשול של עלויות העסקה כדי לקבל כל סוג של החזר מהותי. אז שאלתי את זה במשך זמן מה.
למה זה צריך להיות כל כך בינארי שאתה חוסך למספר שנים עבור התשלומים האלה שהם לרוב שש ספרות בימינו, ואז אתה מחויב לעיר הזו או לנכס הזה לנצח או באמת לטווח הארוך?
אז זה הרעיון של Arrived. כיצד אנו מסתכלים על החסמים הללו שמונעים מאנשים להתחיל היום בבעלות על נדל"ן? ההון, התחייבויות הזמן והמומחיות הנדרשת, ואיך מורידים את מחסום הכניסה? כך שאם יש לכם זמן ומומחיות, אבל אולי לא כמות ההון לגוון בכמה נכסים שתרצו, Arrived יכולה להקל עליכם.
אין לך זמן להשקיע בשווקים חדשים ולבנות שם נוכחות ואתה רוצה להיות מסוגל לגוון. הגיע יכול להיכנס גם בתרחיש הזה. אז זה באמת על לקחת את שלושת סוגי הסלעים העיקריים שמונעים מאנשים להשקיע זמן הון ומומחיות ולעשות את זה פשוט מאוד נוח להתחיל.
מידע נוסף: בתים שהגיעו עם גיבוי של ג'ף בזוס משיק את המקבץ הגדול ביותר של הצעות להשכרה חד-משפחתית עד כה
קווין ונדנבוס: איך אתה יכול להציע השקעות אלה למשקיעים שאינם מוסמכים?
ריאן פרייז'ר: זה היה חלק חשוב מאוד ב-Arrived. המשימה של Arrived היא לוודא שההשקעות הללו נגישות לכל מי שרוצה להשקיע בנכסים להשכרה. רק 7% מהאנשים במדינה זו מחזיקים בהשקעות נכסים מחוץ למקום מגוריהם הראשי.
זה פער עצום מבחינת מספר האנשים שהצליחו להשקיע.
חלק מזה היה, לעבוד על זה על בסיס חווית מוצר. כך שהיכולת לקנות מניות הייתה כרוכה ב-Arrived לקחת על עצמו יותר מהצד העבודה של ניהול ההשקעות כך שליותר אנשים יהיה נוח להשקיע.
אבל החלק השני היה לוודא שמשקיעים לא מוסמכים יכולים להשקיע, כלומר אנשים שאין להם שווי נקי של יותר ממיליון דולר או הכנסה שנתית של יותר מ-1 אלף דולר או 200 אלף דולר. ולעשות זאת פירושו לעבוד עם ה-SEC במשך כמעט שנה ולאמץ את המודל הזה תחת תקנה A+ שיצרה בעצם את התהליך הזה של הנפקה של בית בודד. פלטפורמת Arrived כיום היא פלטפורמה להפעלת הנפקות בית בודדות אלו. ועברנו תהליך תחת תקנה A+ שבו ה-SEC בדק והכשיר את ההצעות שלנו כדי שנוכל להפוך אותן לזמינות.
בכל פעם שאתה מעמיד השקעות לזמינות למשקיעים שאינם מוסמכים, יש רף גבוה בהרבה לגילוי. ולכן יש לנו הרבה גילויים שזמינים באתר שלנו עבור כל נכס. דברים כמו גורמי הסיכון, הכספים, כתוצאה מכך אנו מספקים גם דוחות כספיים שנתיים מבוקרים עבור הנכסים שלנו שנבדקים גם על ידי ה-SEC.
אז באמת בילינו את הזמן כדי לעבור את התהליך הזה, כדי לוודא שזה נגיש בצורה רחבה. מבנה זה של הצעות אלו מספק כמה אפשרויות לנזילות שבהן אנשים יכולים לקבל גישה לנזילות על ההשקעות שלהם לאורך זמן אם הם רוצים גם כן.
באמת שני הדברים האלה, תמיכה במשקיעים לא מוסמכים ותמיכה בכמה מאפשרויות הנזילות העתידיות שאנחנו בתהליך בנייה עכשיו, היו באמת הסיבה שבגללה ירדנו בנתיב הזה של רגולציה A+ כשתכננו את המוצר ועבדנו עם ה-SEC.
קווין ונדנבוס: למה שמישהו ירצה להיכנס לשוק הזה עכשיו? יש לך חששות ששוק הדיור עלול לקרוס?
ריאן פרייז'ר: אני חושב שזו בהחלט הייתה תקופה מעניינת בשוק במהלך 18 החודשים האחרונים לערך כשעברנו את מגיפת הקורונה וראינו שיש הרבה השפעות על שוק הדיור מזה שראינו שאנשים עזבו את המרכזים העירוניים האלה שבהם הם נמצאים, מעריכים יותר מקום שהם מעריכים שיש להם עוברים קצת מחוץ למרכז, והם או מוכנים, להוציא, לקנות בית או שהם מוכנים. מחפש איכות.
בתים להשכרה שמציעים יותר שטח ושונה מהם, בנייני הדירות האלה שהם גרו בהם לפני כן באותו זמן, הפד שינתה את שיעורי הריבית לשפל של כל הזמנים, לאפס בריבית הפד. אבל ראינו שריביות המשכנתא יורדות מתחת ל-3% ושני הדברים האלה, בין היתר, באמת גרמו לשוק הדיור להאיץ, בעליית המחירים.
ראינו, עליית מחירים שכנראה אינה ברת קיימא לטווח הארוך במקום שתראה, 15%-20%+ עליית מחיר לשנה. זה פשוט לא מה שבדקנו בשוק הדיור או ביחידות המשפחתיות מבחינה היסטורית, זה ממוצע, יותר כמו 4% עליית מחירים בשנה, היסטורית.
ואנחנו חושבים בשוק היום, כשכמה מהסוגים האלה של טרנדים ושינויים התחילו להתקבע שכנראה נראה את עצמנו חוזרים ליותר מהממוצע ההיסטורי הזה. ראינו שה-FED מעלה כעת את הריבית כדי לנסות לקזז את מה שאנו רואים במונחים של אינפלציה. ואני חושב שזה גורם לעלות ההשאלה להיראות הרבה יותר גבוהה ממה שהייתה לפני 12 חודשים. אבל אני חושב שהמציאות היא שאנחנו עדיין הרבה מתחת למה שהיינו לפני עשור. ולכן אני חושב שהשוק עדיין מתמחור, מה זה אומר על סבירות הדיור וכיצד יגיב השוק.
מנקודת המבט שלנו, אנחנו עדיין מאוד, נרגשים מההשקעה בחלל החד-משפחתי. אני חושב שיש הרבה רוחות גב לנכס שבו יש לך, משקיעים מוסדיים שעברו עכשיו למרחב, יש לך כמה דברים שמקשים מאוד להוסיף עוד היצע, העלות הגבוהה של העבודה, העלות הגבוהה של חומרים.
יש לך אנשים שבמהלך השנים האחרונות ננעלו בריביות נמוכות היסטוריות אלה. אז עכשיו יש לך סוג כזה של נעילת ריבית שתמנע מהיצע נוסף מלהיכנס לשוק. אנשים פחות מוכנים לוותר על ביתם ועל שיעורי המשכנתא הנלווים לכך.
אז אנחנו חושבים שעדיין יש חוסן גדול בשוק הדיור. אנחנו לא מצפים, לדעתנו, שנראה קריסת דיור גדולה, אבל אנחנו כן צופים שהתיסוף המהיר במחיר יחזור לסוג נורמלי של קו בסיס. באופן כללי, כשאנחנו חושבים על מוצרי Arrived, השקעה במניות של בתים לעומת קניית בית שלם בעצמך, אנחנו באמת מדגישים שזה מספק גישה לעלות ממוצעת בדולרים, שהיא היכולת להוסיף דולרים להשקעה בהדרגה מדי חודש, רבעוני. , או בסיס שנתי שמעולם לא היה אפשרי קודם לכן בבעלות ישירה על נדל"ן כשאתה קונה בתים שלמים. וכל בית הוא החלטה פיננסית כה מסיבית. אתה באמת יכול להפיץ את זה.
ואני חושב שזה מוריד קצת מהחשיבות של ניסיון לתזמן את השוק כי אני חושב שזה תמיד מאוד קשה ומאפשר לך לחסוך בדולרים לאורך זמן ולגוון בערים ובזמנים שונים, וסוגים שונים של נכסים, אשר בסך הכל, עזור להפחית חלק מהסיכונים שלך.
קווין ונדנבוס: יחד עם עליית מחירי הדירות, ברור שראינו עלייה בשכר הדירה בשיעור גבוה יותר באזורים מסוימים. לאן אתה רואה את זה הולך?
ריאן פרייז'ר: אני חושב שאתה כן מגלה ששכר הדירה נוטה לעקוב אחר האינפלציה בהנחה שהאינפלציה קשורה ליותר פעילות כלכלית. אני חושב שחלק מהאינפלציה שאנו רואים קשורה יותר לחלק מבעיות שרשרת האספקה, שלדעתי היא חלק ממה שהופך את הסביבה הכלכלית הנוכחית למאתגרת. אבל באופן כללי, אנחנו כן חושבים ששכר הדירה כנראה עוקב אחרי זה.
דבר נוסף שכדאי לזכור הוא שאם הריבית תמשיך לעלות או אפילו תישאר בנקודה שבה הם נמצאים, זה משנה את סוג הסבירות היחסית של תשלום משכנתא חודשי או של בעלות על נכס שאתה גר בו. מול שכר דירה. ולעתים קרובות הדברים האלה עובדים באיזושהי נקודת שיווי משקל. אז ראיתי מאמר בשבוע שעבר שככל שהריבית עלתה, זה מגדיל את העלות של בעלות על בית מגורים ראשוני. וכשהיא עושה את זה, זה גורם ליותר אנשים להחליט לשכור כי הם עושים את הפשרה הזו של סבירות. "האם אני רוצה לשלם 700 דולר נוספים לחודש עבור הבית הזה שאני רוצה לגור בו או שהייתי מעדיף לשכור עוד שנה או שנתיים ולחסוך קצת כסף?"
ולכן אני חושב שסוגי הדברים האלה מכתיבים גם לאן נעים שוקי השכירות. אבל נראה ששווקי השכירות עלו מעט.
קווין ונדנבוס: האם יש שווקים מסוימים שאתה רואה שהם אטרקטיביים במיוחד עכשיו?
אני חושב שכאשר אנו מסתכלים על שווקים, אנו בוחנים, היכן יש צמיחה ברמה פשוטה שבה אנו מסתכלים על נתוני האוכלוסייה\ האם אנו רואים עלייה באנשים שעוברים לעיר הזו? האם אלו מקומות נחשקים למגורים בהם יש להם תשתית מצוינת ומספקת לתמוך בכך? ואנחנו מסתכלים על כמה מ-100 הערים המובילות כיום, אנחנו ב-19. ואנחנו ממשיכים להוסיף עוד ערים במהירות. אני חושב שכנראה נהיה בגיל 40 עד סוף השנה. ואז פשוט לקרוא לכמה מאלה שהיינו רוצים אולי כמה מאלה שאנשים לא יחשבו עליהן באופן טבעי, כי אני חושב שיש כמה ערים שאנחנו נמצאים בהן נניח בנאשוויל שראו זה עתה, כאלה גידול אוכלוסיה ועניין תרבותי רב בשוק הזה.
אבל אז יש שווקים אחרים שהם יותר מהסוג של ערים מתפתחות שרואות גידול מהיר באוכלוסייה, אבל אולי הם קרובים יותר ל-100 הערים המובילות לעומת 25 המובילות. , שם יש צמיחה כלכלית כל כך חזקה שמונעת על ידי וולמארט שמרכזה שם.
ואז כל השותפים הארגוניים של Walmart שיש להם משרדים שם. והם משקיעים המון באזור. וכתוצאה מכך, ראינו ביקוש חזק לנכסים להשכרה. ולכן אני חושב שזה שוק מעניין. כמה אחרים שאנחנו מסתכלים עליהם הם לאינדיאנפוליס הייתה כלכלה חזקה ובסיסית ואני חושב שיש כמה דפוסי הגירה משיקגו שמניעים קצת את זה, אבל זה היה שוק שעקבנו אחריו מקרוב והתחלנו להשקיע . ואז Chattanooga בטנסי, שם זה הפך לעבודה מרוחקת נחמדה, למרכז שלם באזור זה יש את האינטרנט המהיר ביותר במדינה כעובדה מהנה כל כך נהדרת עבור אותם עובדים מרוחקים שעוברים לאזור הזה. אבל אני חושב שאתה רואה כמה כאלה. ערים מעט קטנות יותר, אך מתפתחות, שיש להן פוטנציאל גדול לצמיחה שהתרגשנו להתחיל להוסיף בהן כמה נכסים ולהעמיד לרשות המשקיעים.
קווין ונדנבוס: מה נכנס לבחירה באילו בתים אתה הולך להשקיע?
ריאן פרייז'ר: אנשים שמגיעים לאתר ישימו לב שהם לעתים קרובות בתים חדשים יותר וסוג איכותי של נכסים והשכרות. לדעתנו, אלה יספקו הזדמנויות תזרים מזומנים חזקות יותר במהלך כל התקופה, רק בגלל שיש להם פחות צורך בתחזוקה. רוב הנכסים שלנו חדשים יותר משנת 2010. אין תחזוקה נדחית או משהו כזה. ואם אנחנו קונים בית ישן יותר, אנחנו בדרך כלל מבצעים כל סוג של שיפור או שיפוץ גדול של מתקן לפני שאנחנו, אנחנו הופכים אותם לזמינים על הפלטפורמה.
ושוב, זה באמת כדי לנסות לספק תזרימי מזומנים חזקים וברי קיימא. משיכה עצומה של נכסים להשכרה היא הגישה העקבית לתזרים המזומנים במקרה שלנו זה דיבידנדים. אז אנחנו משלמים את הדיבידנדים האלה על בסיס רבעוני. עבור הנכסים שלנו, אנו משלמים, בממוצע, כנראה בין 3% ל-7% על בסיס שנתי. וזה תלוי רק בשוק ואולי כמה מינוף יש על הנכס.
אנשים באמת רוצים מקום נהדר לחיות בו, בין אם הם שוכרים או לא. ומכל סיבה שהיא, אני חושב שזו הייתה יותר המגמה לדחות את התחזוקה. אז אני חושב שזה הופך אותנו לנכס ייחודי כשאנחנו חולקים את הנכסים שיש לנו עם שוכרים פוטנציאליים בשווקים האלה.
לאורך זמן, Arrived יכולה לתמוך בכל סוג של נכס. אנחנו באמת מאמינים בקטע הזה של חד-משפחתיות ואנחנו באמת מתמקדים בהוספת ערים כדי לאפשר לאנשים לגוון, אבל בעתיד, נוסיף סוגי נכסים חדשים.
קווין ונדנבוס: מה הלאה עבור Arrived Homes?
ריאן פרייז'ר: יש לנו המון בחנות. אני חושב שאחד הדברים שאנחנו הכי נרגשים להעמיד לרשות המשקיעים הוא גישה להשכרות לטווח קצר כמו Airbnb.
כל כך הרבה אנשים יכלו לחוות, Airbnb ו-VRBO ואת חווית ההשכרה לטווח קצר. אבל מעט מאוד, אפילו פחות מהשכרות לטווח ארוך בצד הבעלות, הצליחו להשתתף בצד הבעלות של הכלכלות הללו כמארח ולגשת לכלכלה שיכולה לנבוע מהיותם שורה של נכסים להשכרה לטווח קצר אלה.
אנחנו חושבים שנוכל לפתור את ההתחייבויות המתמשכות בזמן, שהן אפילו גבוהות יותר מהשכרות לטווח ארוך למשקיעים, כדי שיוכלו לגשת לכלכלת ההשכרה לטווח הקצר הזו. אז זה מה שאנחנו מגיעים לכאן בטווח הקרוב כנראה בסוף הקיץ הזה.
קווין ונדנבוס: מהי הדרך הטובה ביותר עבור משקיעים לוודא שהם יכולים לקבל גישה לנכסים החדשים האלה ברגע שהם יהיו זמינים בפלטפורמה?
ריאן פרייז'ר: הדרך הטובה ביותר היא להירשם וליצור חשבון עם הגיעו לבתים ואתה יכול לעשות זאת דרך האתר שלנו.
וברגע שאתה עושה זאת, אתה מקבל הודעה על נכסים חדשים שמגיעים לנכסים חדשים ותוכל להחליט מתי הזמן הנכון או מה הם הנכסים הנכונים להשקיע בהם.
הנדל"ן המשיך לעשות את מה שהוא עושה, מה שבאופן כללי יש היסטורית, מציע תזרים מזומנים יציב, שווי נכס יציב, צמיחה לאורך זמן וגידור אינפלציה יפה. ואם אתה יכול להיכנס לנכס עם ראייה ארוכת טווח, ראייה רב שנתית אז הדברים האלה יחזיקו מעמד.
גם אם אנו רואים ירידה בערך הנכס, עדיין יש לך תזרים מזומנים נהדר שעוזר לספק חוסן מסוים לתשואות הכוללות. ולכן אני חושב שבגלל הדברים האלה ורק התכונות של נדל"ן, הרבה אנשים היו מעוניינים להוסיף עוד לתיק הנדל"ן שלהם במהלך החודשיים האחרונים.
ובאמת ניסינו לוודא שאנחנו מעמידים מספיק נכסים לזמינים לאנשים להשקיע בהם. כפי שציינתי, היו לנו כמעט 100 אנשים שבאו ונרשמו והתחילו ליצור חשבונות ולהתחיל להשקיע בנכסים. וכנראה מימנו נכסים להשכרה בשווי של למעלה מ-20 מיליון דולר רק בחודשיים האחרונים. ואנחנו מעמידים מספר נכסים חדשים לזמינים בכל שבוע כדי להתעדכן עם המשקיעים. ובינתיים, אנחנו נשארים ממש סלקטיביים לגבי מה שאנחנו קונים בערים בהן אנחנו נמצאים היום, אנחנו מחתמים משהו כמו 50,000 נכסים בחודש ואנחנו מציעים הצעות על פחות מ-0.1% מהם. ואז, אלו שאנו זוכים הם הנכסים שאנו מעמידים לרשות אנשים.
ראה עוד מבנזינגה
אל תחמיצו התראות בזמן אמת על המניות שלכם - הצטרפו בנזינגה פרו בחינם! נסה את הכלי שיעזור לך להשקיע בצורה חכמה יותר, מהירה יותר וטוב יותר.
© 2022 Benzinga.com. בנזינגה אינו מספק ייעוץ השקעות. כל הזכויות שמורות.
מקור: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html