לא מאוחר מדי לסינסינטי לאמץ אמצעי צפיפות דיור

הצעה מאוד צנועה ושימושית לאפשר יותר דיור רב-משפחתי בסינסינטי הודחה במרץ על ידי מועצת העיר. ההצעה, שהוצעה על ידי חברת המועצה ליז קיטינג, הייתה מסירה את מגבלות הצפיפות בחלקים מסוימים של העיר עם כללי אזור המאפשרים יותר דיור ואנשים. ההצעה לא הייתה נוגעת באזורים חד-משפחתיים, משהו שאבד על המון מתנגדים שנראה שהורג את ההצעה. אילו הייתה עוברת, ההצעה הייתה מועילה לאנשים חדשים שעוברים לסינסינטי על ידי יצירת היצע דיור נוסף. למרות התבוסה, החל הדיון בעיר כיצד לטפל במחירי הדיור בצורה הטובה ביותר, עם יותר דיור או פחות.

הקרב בסינסינטי מוכר לי מדי, ומחזיר לתודעה את קרב על צפיפות שהחל כאשר שוק הדיור החל להתאושש לאחר ההתרסקות של 2008. ככל שהעשור השני של המאה התגלגל, שכנים חד-משפחתיים זועמים התגייסו נגד הצפיפות עם מגוון הרינגים אדומים: הדיור החדש היה גדול מדי, קטן מדי, מכוער , גבוה מדי, וחסם אור ואוויר. כמו כן, דיור חדש יהרוס את חופת העצים של העיר. וכמובן, מה שהם תמיד הציעו כשובר העסקה, זה לא יהפוך את הדיור למחיר סביר יותר. דיור חדש, אמרו, יקר מדי.

מאמר מערכת אורח בסינסינטי אנקווירר מעלה את אותה נקודה.

"כרגע אין נתונים התומכים בהנחה שאזור בצפיפות גבוהה יותר מביא לעלויות דיור נמוכות יותר. למעשה, מחקרים על מדדי צפיפות ובמחיר סביר כמו ה-Median Multiple, (בשימוש על ידי האו"ם, הבנק העולמי והמרכז המשותף לדיור של הרווארד) מראים שההפך הוא הנכון. דיור בצפיפות גבוהה יותר בממוצע הוא יקר יותר!"

ובכן, זה לא נכון. יש מחקר אחד לאחרונה (בקרת צפיפות, הערכה של מחירי בתים וצמיחת השכירות בארצות הברית) שמאשר כי "במגזר הרב-משפחתי, אנו מוצאים שהקשר בין בקרת צפיפות לגידול שכר הדירה הוא חיובי: דמי השכירות עולים מהר יותר באזורים עם בקרת צפיפות הדוקה, בהתאם למגבלות האספקה".

נקודה אחת שמבליעה את הטיעון הזה לגבי יותר דיור (שזוהי צפיפות) לֹא מה שגורם למחירים הכוללים נמוכים יותר הוא שדיור חדש - כמו סוודר חדש או מכונית חדשה - הוא תמיד יקר יותר מהמוצר הקיים. לכן, אם מסתכלים רק על עליות צפיפות בצורה של דיור חדש נוסף, המחיר הממוצע יהיה גבוה יותר והמחירים הגבוהים הללו לרוב יטטו את הממוצע הכולל. עם זאת, בסך הכל, כאשר מספר יחידות הדיור החדשות גדל, בסך הכל ולאורך זמן, יש א השפעה חיובית על המחיר.

לצד המסקנה ההגיונית הזו, יש גם את העובדה שהדירות הולכות וקטנות. למה? כי זה מה שאנשים שחיים בערים רצו. הנה מה שכתבתי עליו גודל יחידה ובמחיר סביר לפני כמה שנים:

"גודל היחידות יורד כי יותר ויותר אנשים רוצים לגור בערים צפופות שבהן הקרקע מועטה. כאשר קרקע מועטה זה יהיה יקר. לקנות ולבנות על קרקע יקרה פירושה שדמי השכירות חייבים להיות גבוהים מדי כדי לייעל את עלות הקרקע. מה הפתרון? גדלי יחידות קטנים יותר פותרים את הבעיה הזו מכיוון שצרכנים סוחרים במטרים רבועים במחיר נמוך יותר, ומפתחים מקבלים תשואה גבוהה יותר למטר מרובע על ההשקעה שלהם".

לבסוף, ואולי הדבר המובהק ביותר, ההצעה של קיטינג זכתה להתנגדות נמרצת מצד שכנים חד-משפחתיים, שאחד מהם טען במאמר המערכת כי "סקרי דעת קהל מראים כי בתים צמודי קרקע, צמודי קרקע עם חצר, ולחילופין, בתים עירוניים באזורים צפופים יותר. נמצאים במרחק הליכה מהשירותים, הם האפשרויות המועדפות על רוב האמריקאים."

אולם לפני המגיפה, זה פשוט לא היה נכון. מחקר של פרדי מאק ב-2018 מצא כי "למרות שהפרופיל מוצא שמספר גדל והולך של שוכרים מאמינים שמצבם הכלכלי השתפר בהשוואה לקיץ שעבר, הוא גם מגלה שהעלות מובילה יותר ויותר את החלטות ההשכרה". כן, זה נכון, אנשים בחרו דיור להשכרה כי זה יותר סביר. וגם יותר דיור בסינסינטי יהפוך את זה ליקר יותר.

ואחרון חביב בהחלט, שום דבר בהצעה של קיטינג לא משפיע על אזורים חד-משפחתיים קיימים. למה שהם כל כך כועסים? זה ברור לכל אדם מבחוץ; כאשר דיור דל ויקר, זה גורם להעברת כסף מכיסם של עניים בצורה של שכר דירה גבוה יותר לערך הגבוה יותר של בתים צמודי קרקע. נראה ששכנים כועסים מתנגדים לשינויים במקומות שבהם הם לא גרים כי זה עוזר לערכי הבית שלהם. מחסור בדיור מסייע להשקעה של הבעלים הנוכחיים להשיג ערך.

החדשות הרעות הן שהעליות הצנועות לצפיפות באזורים שכבר צפופים נמחצו על ידי שכנים חד-משפחתיים זועמים וזכאים בסינסינטי. זה לא דומה לזעם שהוטל על ידי מועצת העיר סיאטל לפני שנים, הפחתה צפיפות באזורים שכבר מוגדרים לצפיפות. ה"ניצחון" הזה של השכנים יעודד אותם לעשות זאת גם כן. עם זאת, החדשות הטובות הן שעדיין לא מאוחר מדי עבור סינסינטי ללמוד מהטעויות של סיאטל ולבצע את השינויים בכל מקרה. אם מועצת העיר בסינסינטי לא תלמד את הלקח הזה, הם שולחים אנשים עם פחות כסף לבזבז, בעיקר שוכרים, מתמודדים עם עליית מחירים בשנים הבאות.