האם שוק הנדל"ן מאט? למה לצפות בשנת 2023

טעימות מפתח

• עם העלאות ריבית מתמשכות מצד הפד, יש חשש נרחב שהכלכלה תיכנס למיתון. העלאות הריבית ואי הוודאות הכלכלית הכוללת הורידו את הביקוש למשכנתאות.
• מכירות הבתים הקיימים ירדו זה החודש ה-9 ברציפות (ב-5.9% באוקטובר) כאשר רוכשי דירות פוטנציאליים נאבקים בעלות סבירות.
• אנליסטים ב-Redfin צופים שמחיר הבתים החציוני יירד ב-4% בתחילת 2023 ל-368,000 דולר. זה אפילו לא קרוב להתרסקות נדל"ן, אבל זה סימן שצמיחת מחירי הדירות עשויה סוף סוף להתייצב.

עם מחירי הדירות המנופחים והריביות הגבוהות שראינו לאחרונה, מומחים רבים ציפו ששוק הנדל"ן יאט מכיוון שרוכשי דירות פוטנציאליים מתקשים להרשות לעצמם בית מנופח, שלא לדבר על שיעורי הריבית הנלווים.

נראה שזו הולכת להיות האטה הדרגתית. על פי מדד מחירי הדירות הלאומי של קייס-שילר, מחירי הדירות ירדו ב-2.2% בין יוני לספטמבר 2022.

רוכשי דירות פוטנציאליים רבים חיכו לירידת מחירי הדירות כדי שיוכלו סוף סוף להיכנס לשוק. נבחן סטטיסטיקות שונות כדי לראות האם שוק הנדל"ן מאט ובאיזו מידה.

מכירות הבתים הקיימים ירדו

על פי איגוד המתווכים הלאומי (NAR), מכירות הבתים הממתינים ירדו ב-4.6% לאוקטובר. זה קרה בגלל רוכשי דירות פוטנציאליים לא יכול היה להיות זכאי למשכנתא בגלל ריביות גבוהות יותר. לפי הנתונים, אזורים יקרים יותר בארץ הרגישו זאת הכי הרבה.

ה-NAR גם הודיע ​​כי מכירות בתים קיימים ירדו ב-5.9% בין ספטמבר לאוקטובר. זה היה החודש ה-9 ברציפות שמכירות בתים קיימים נפלו. על בסיס שנתי, המכירות ירדו ב-28.4%, מה שמצביע על כך שהמחירים הגבוהים הפחידו את הקונים הפוטנציאליים משוק הנדל"ן.

בקשות למשכנתאות מאטות

לפי נתוני איגוד בנקאי המשכנתאות, היקף הבקשות למשכנתאות ירד לאחרונה ב-1.9% לעומת השבוע הקודם. הביקוש למשכנתאות הוא אינדיקטור לכלכלת הנדל"ן מכיוון שהוא מראה כמה אנשים מחפשים להיכנס לשוק. עלויות ההלוואות הגואה בהתאמה למחירי הדירות הגבוהים מאטות את הביקוש למשכנתאות. מי שרוצה להשקיע בנדל"ן מחכה שהמחירים יירדו עוד יותר או שמצאו אפשרויות השקעה אחרות.

מחירי הנדל"ן עדיין לא ירדו

רוכשי דירות רבים קיוו שיהיה איזשהו תיקון בשוק הנדל"ן ושהמחירים ירדו. באופן כללי, מחירי הדירות נוטים לרדת כאשר הריבית תעלה. לא כל כך, לפחות עדיין לא.

על פי נתוני ה-NAR, בעוד שמכירות הבתים הקיימים יורדות, מחיר מכירת הבתים הקיימים החציוני עלה ב-6.6% משנה לשנה ל-379,100 דולר. עם זאת, מדובר בירידה ממחיר השיא של 413,800 דולר ביוני 2022. צמיחת מחירי הדיור משנה לשנה הגיעה ל-10.1% באוקטובר 2022, שהיה המספר הנמוך ביותר מאז תחילת 2021.

נתוני הנדל"ן הללו מבלבלים, שכן האינדיקטורים הפיגורים עדיין מראים מחירים גבוהים, אך נתונים עדכניים מראים שמגמה זו מתהפכת במקצת. המכירות מואטות, אבל המחירים צריכים לרדת הרבה לפני שהם יהיו סבירים שוב.

Tryqעל ערכת האינפלציה של Q.ai | Q.ai - חברת פורבס

מלאי הדירות ירד שוב

היצע הבתים הקיימים שלא נמכרו ירד ל-1.22 מיליון לסוף אוקטובר 2022, ירידה של 0.8% מהחודש הקודם. אחד ההסברים לכך הוא שבעלי בתים רבים שחושבים לעבור דירה נועלים בשנים האחרונות תעריפים נוחים שהם לא רוצים להפסיד מהם. בעלי בתים בוחרים להישאר בבית הקיים שלהם במקום לעבור לבית גדול או קטן יותר, כי הריבית תהיה גבוהה יותר.

מלאי הדיור הנמוך בשילוב עם שוק עבודה חזק ככל הנראה תמנע משוק הנדל"ן להתרסק.

מחירי הנדל"ן אמורים לרדת ב-2023

מומחים ואנליסטים רבים הגיעו עם תחזיות של מחירי נדל"ן שיתחילו לרדת בשנת 2023 עקב החשש ממיתון אפשרי. כלכלנים סבורים שמחירי הדירות צריכים לרדת עוד יותר לאור העלאות הריבית על המשכנתא.

מדד CoreLogic S&P Case-Shiller (המודד את השינוי בתמחור בתים צמודי קרקע) רשם עלייה של 10.6% ביחס לשנה בספטמבר, ירידה מ-13% באוגוסט. המשמעות היא שהעלייה השנתית של ספטמבר הייתה הנמוכה ביותר מאז דצמבר 2020, ונראה כי מחירי הדיור הגיעו לשיא לפני כחצי שנה. כאשר ספטמבר הוא החודש ה-6 ברציפות של האטה בצמיחת מחירי הנדל"ן, נראה שהמחירים סוף סוף מתייצבים.

בהתבסס על תחזית מדד מחירי הדירות של CoreLogic, צמיחת התמחור השנתית אמורה להגיע ל-8% בדצמבר ולאחר מכן להגיע ל-0% בתחילת 2023. אם זה יקרה, זה אומר שמחירי הדיור יפסיקו סוף סוף לצמוח. משם, נצטרך לעקוב אחר האופן שבו מכירות הנדל"ן משתנות כדי לאמוד את גודל ומהירות התיקון.

למה אתה יכול לצפות בשנת 2023?

מורגן סטנלי חזה שהמחיר הממוצע של בית עשוי לרדת ב-10% מיוני 2022 עד 2024. בעוד שהתיקון האחרון בשוק הדיור ראה את מחירי הדירות ירדו ב-27% בין 2006 ל-2012, המצב שונה בהרבה הפעם, עם עמידה שוק העבודה ומלאי נמוך.

גם Redfin עשתה את שלה לאחרונה תחזיות לשנת 2023. אנחנו הולכים לפרק את תחזיות הנדל"ן הקריטיות האלה שכדאי לדון בהן.

מכירות הדירות ירדו לרמה הנמוכה ביותר מאז 2011

Redfin צופה 16% פחות מכירות בתים קיימים בשנת 2023 בהשוואה לשנת 2022. תחזית זו מבוססת על רוכשי דירות פוטנציאליים המתמודדים עם אתגרי סבירות המוצגים על ידי שיעורי משכנתא גבוהים, מחירי נדל"ן גבוהים ומיתון אפשרי. אנשים לא יהיו להוטים לזוז כמו שהם היו במהלך חודשי המגיפה כשהריביות היו נמוכות ביותר.

הריבית על המשכנתא תרד

רדפין מאמין ששיעורי המשכנתא עלולים לרדת מכ-6.5% ל-5.8%, מה שאומר שמי שרוכש נכס של 400,000 דולר יחסוך כ-150 דולר בתשלומי המשכנתא החודשיים. לעומת זאת, אם מחירי הדירות יורדים בזמן שהריבית יורדת, קונה פוטנציאלי שחיכה יכול לרכוש בית גדול יותר ולקבל תשלומים נמוכים יותר. זה יהיה אידיאלי עבור מישהו שמקווה להיכנס ל שוק הנדל"ן בשנת 2023, אבל פשוט אין ערבויות.

מחירי הנדל"ן ירדו

רדפין צופה כי מחירי הנדל"ן יהיו בעלי ירידה שנתית ראשונה מזה למעלה מעשור, עם ירידה של כ-4%. זה יוריד את מחיר הדירה החציוני ל-368,000 דולר בשנת 2023. עם זאת, ראוי גם לציין שגם אם תהיה ירידה של 4% במחירי הדיור, הבית הממוצע עדיין יהיה הרבה יותר בלתי סביר ממה שהיה ב-2019 לפני המגיפה. בהתבסס על הריביות הגבוהות הצפויות, תשלום המשכנתא החודשי הממוצע יהיה גבוה ב-63% ב-2023 מאשר ב-2019. בעוד שתשלומי המשכנתא עלו, השכר עלה רק ב-27% באותה תקופה.

הדבר היחיד שיגרום למחירי הנדל"ן לרדת עוד יותר הוא שמספר הרישומים החדשים עלול לרדת. גורמים שמשפיעים על כך יהיו אנשים שיבחרו לא למכור אם הם מרוצים מהריבית הקבועה הנוכחית של המשכנתא שלהם, או אם הם מרגישים שנקודת המכירה החדשה לא תהיה שווה את זה. אם תרחישים אלה יתממשו, המלאי הכולל של בתים זמינים למכירה יישאר קרוב לשפל היסטורי.

מה הלאה עבור הכלכלה?

זה כמעט מרגיש טיפשי לחזות מה יקרה ב-2023, שכן 2022 הפתיעה רבים מאיתנו עם רמת התנודתיות שחווינו. כמו תמיד, עלינו לשים לב להעלאות הריבית מהפד כדי לראות מה יקרה בהמשך. המטרה של העלאות ריבית חסרות תקדים אלו הייתה לרסן את האינפלציה על ידי האטת הכלכלה כדי להחזיר את מאזן ההיצע והביקוש.

עם זאת, ראוי להזכיר ששוק העבודה הגמיש חיזק את הכלכלה ומנע מאיתנו להיכנס רשמית למיתון.

Realtor.com אומר שתשלום המשכנתא החדש החציוני עלה בכ-1,000 דולר באוקטובר בהשוואה לנכס דומה שנרכש ב-2019. המשמעות היא שבעלי בתים חדשים מוצאים את עצמם עם תשלומי משכנתא גבוהים יותר שמשפיעים באופן משמעותי על התקציבים החודשיים שלהם. מי שמנסה להיכנס לשוק היום חייב להשלים עם הוצאה הרבה יותר על הוצאות הדיור שלו בהשוואה למה שהיה זמין רק לפני כמה שנים.

כשמחירי הדירות עולים ב-13.3% בשנה, ניכר שרוב הכסף הולך לריבית הגבוהה יותר שמייקרים את תשלומי המשכנתא. התעריפים הגבוהים יותר השפיעו על ארנקיהם של בעלי הדירות, וכדאי לעקוב ולראות אם בעלי בתים מחליטים למכור את בתיהם ואם רוכשי בתים מתעכבים עם רכישתם.

איך כדאי להשקיע?

אם אתם מהצד ומחכים להיכנס לשוק הנדל"ן, רוב הסיכויים שאתם מחפשים דרכים לחסוך ולהשקיע. שוק המניות הפכפך מאוד הפך את זה למאתגר להבין כיצד להשקיע בצורה הטובה ביותר את כספך מכיוון שאינך רוצה לאבד שום ערך מהמקדמה על המשכנתא שלך.

יש לנו חדשות טובות בשבילך אם אתה רוצה לשמור על הנכסים שלך נזילים יחסית בזמן שאתה רואה את הכסף שלך גדל. Q.ai מוציא את הניחוש מההשקעה כדי שלא תצטרכו להילחץ מלצפות בשווקים. אנו גם מגוונים את ההשקעות שלך על ידי שילובן ערכות השקעה כך שלא תצטרך לדאוג לתנודתיות בשוק. אתה יכול גם להפעיל הגנה על תיקים בכל עת כדי להגן על הרווחים שלך ולהפחית את ההפסדים שלך, לא משנה באיזה ענף אתה משקיע.

השורה התחתונה

אם אתם מחכים להיכנס לשוק הנדל"ן, עשויים להיות כמה סימנים חיוביים לכך ש-2023 יכולה להיות השנה בשבילכם. גורם מכריע שיש לקחת בחשבון יהיה לראות אם הכלכלה נכנסת למיתון בתחילת 2023, או אם הפד יכול לייצר נחיתה רכה תוך הידוק המדיניות המוניטרית.

שיעור גבוה יותר של קרנות פדרליות נוטה להעלות בעקיפין את הוצאות האשראי לצרכנים, וכשהמאבק נגד האינפלציה רחוק מלהסתיים, עדיין יש הרבה אי ודאות בשוק הנדל"ן.

הורד את Q.ai היום לגישה לאסטרטגיות השקעה מבוססות בינה מלאכותית. כאשר אתה מפקיד $100, נוסיף $100 נוספים לחשבונך.