שיפור ציוני האשראי לדיור להשכרה, לא לאסור אותם, זו התשובה

ברחבי הארץ, החששות לגבי האופן שבו ולמה אנשים לא מצליחים לזכות לדיור להשכרה גוברות. פעילים הטוענים לדאוג לאינטרסים של תושבים פוטנציאליים של דיור להשכרה, ביקשו לאסור בדיקות רקע פליליות, רישומי פינוי קודמים וציוני זיכויים כחלק מהערכת הסיכון המשמשת ספקי דיור לבדיקת דיירים. במיניאפוליס, למשל, הטיל מועצת העיר מגבלות על השימוש בדירוג אשראי. חבר המועצה שתומך בהתערבות אמר כי עליית המחירים ומחסור בדיור, "מציבים דחיפות מסוימת לתמוך באנשים שהם השוכרים הפגיעים ביותר". אך האם הגבלת או איסור המחאות באשראי היא הדרך הטובה ביותר לעזור לאנשים עם אשראי דק, גרוע או ללא אשראי?

דו"ח עדכני של הלשכה להגנת הכספים לצרכן (CFPB) עשוי להוסיף שמן למדורה. הדו"ח, בעל כותרת מביכה, שוק המחאות רקע לדיירים, רושם כל תלונה אפשרית עם הערכת סיכונים על ידי ספקי דיור. הנה הדבר האהוב עליי לגבי נתוני פינוי:

"איסוף נתונים אלה, במיוחד נתוני רישומים ציבוריים אזרחיים ופליליים, והתאמה נכונה של הנתונים שנאספו לדייר פוטנציאלי בודד, יכולים להיות מאתגרים. לדוגמה, על פי מחקר אחד של 3.6 מיליון רישומי בית המשפט לפינוי, 22 אחוז ממקרי הפינוי במדינה הם רישומים מעורפלים או כוזבים. כתוצאה מכך, הנתונים המדווחים בדוחות מיון דיירים והסתמכו עליהם ביצירת ציוני סיכון הדיירים הקנייניים הם לרוב מעורפלים או לא מעודכנים ויכולים להיות שגויים".

זה גרם לי לצחוק בקול כי התפתחה תעשייה שלמה בטענה שהמדינה עומדת בפני "משבר פינוי" או "מגיפה". זה שקרי במופגן ואחת הסיבות שקל להגיע למסקנה הזו היא בדיוק בגלל שאין נתונים ברורים או עקביים על פינויים. בעולם של היום אי אפשר לומר שום אמירה על פינוי – המוגדר כפינוי בפועל בכוח מנכס להשכרה – נדיר ביותר. לאחר ההגשה, רוב הפינויים מביאים לפיטורין או לתוצאות מעורפלות. רק מספר קטן גורם לכך שרשויות אכיפת החוק מוציאות דברים מדירה. ובכל זאת, תומכים תוקפניים רוצים את זה לשני הכיוונים; הנתונים מצביעים על "משבר" אבל הנתונים גרועים, אל תשתמש בהם לצורך מיון.

ההסבר בפתיחת הדו"ח עשוי לשקף במדויק את התסכול על כך שצרכנים צריכים לחשוף את עצמם להערכת סיכונים; אבל השכרת דיור אינה זכאות ולא "זכות" בשום הגדרה. הייתי מוסיף לזה "עדיין", שכן זה בדיוק מה שטוענים הסנגורים, שאכן כך זכותו של כל אדם לדרוש גישה לרכוש פרטי למגורים בו ללא קשר לפרופיל הסיכון.

חלקנו רואים בדיור סחורה, והשכרתו ממש כמו השכרת רכב או כל פריט אחר. הערכת הסיכון מאפשרת דיור להשכרה וללא היכולת לסנן או לסקור את ביצועי העבר, דיור קטן יותר ובמחיר סביר ייעלם. הדעה שדיור הוא זכות, ושכל בן אדם יכול לקחת רכוש של אדם אחר כדי שיהיה לו דיור היא עמדה מסוכנת. מאיים לערער דיור פרטי להשכרה. כדאי לנהל דיון קשה וקפדני על זה.

אבל מה הפתרון לבעיה האמיתית של אנשים שיש להם פחות כסף ונאבקים במשק בעלי פרופיל סיכון גבוה יותר ובכך אתגר גדול יותר למצוא דיור? אחת התשובות היא לאסור סינון או להגביל אותו כך שהאפשרות היחידה להפחית את הסיכון תהיה העלאת דמי השכירות. הפרקליטים רוצים להגביל גם זאת, כמובן, עם פיקוח על שכר הדירה. פיקוח על שכר הדירה מחמיר את אינפלציית הדיור, יוצר מחסור וקיצוב.

הפתרון האמיתי הוא שיפור ציוני האשראי ובניית תמריצים לאנשים השוכרים דיור לשלם שכר דירה בזמן. כשהם לא יכולים, עזרה במזומן היא הדבר הדרוש ביותר. אך האם ישנם תמריצים בשוק לבניית אשראי ולשיפור פרופיל הסיכון של שוכרים?

דו"ח CFPB אומר זאת על ציוני אשראי:

"היסטוריית תשלומי שכירות קודמת, שנראית רלוונטית מאוד להחלטת בעל הדירה לשכור, לא באה לידי ביטוי ברוב המקרים בדוחות מיון דיירים או בציוני סיכון. הערכות התעשייה לגבי הכיסוי של היסטוריית תשלומי השכירות במערכת הדיווח לצרכנים נעות בין 1.7 ל-2.3 אחוז מהשוכרים בארה"ב".

חברה פרטית, פיניאטה, המציא מודל עסקי שעושה בדיוק את זה. פיניאטה משלבת שיווק ישיר עם ניהול גביית שכר דירה. כאשר תושב שנמצא בבניין המנוהל על ידי חברה המשתמשת בפיניאטה, ומשלם שכר דירה בזמן, התושב יכול לקבל נקודות עבור תגמולים ממותגים פופולריים. תחשוב על זה כתוכנית נוסע מתמיד לשוכרים. פיניאטה גם מדווחת ללשכות האשראי מידע חיובי על שכר דירה. התמריצים לתושבים הם אמיתיים, עם הצעות בחינם למוצרים שהם צריכים וציון אשראי טוב יותר.

שוחחתי עם לילי ליו, מנכ"לית פיניאטה, אם היא מודאגת לגבי תקנות חדשות במיוחד של פלטפורמות שאוספות מידע על מועמדים ותושבים בקנה מידה. "אלגוריתמים עם מערכי נתונים מסיביים הולכים ונעשים כל כך טובים שקשה לראות איך הם לא ישולבו בהחלטות האלה", אמר ליו, "אם כי בהתקפים ובקפיצות עד שזה נעשה מנורמל יותר". היא מציגה את פיניאטה כפתרון לתושבים מכיוון שהוא "מוצר אינטראקטיבי דינמי שעוזר לשוכרים להבין את ה'טעויות' שלהם ואת ההשלכות של פעולות מסוימות ועוזר להם לתקן את התנהגותם כדי לבנות לעצמם עתיד פיננסי טוב יותר".

אין ספק שתומכי דיירים רבים היו מתעבים את המודל הזה; אנשים לא צריכים לשלם שכר דירה בכלל, ולמה שנפתה אותם עם עסקאות חינם באמזוןAMZN
לעשות את מה שהם לא צריכים לעשות. בסדר גמור. זה טיעון עקבי פנימי עבור סוציאליסט. עם זאת, בעולם האמיתי, הרחבת תוכנית כמו של פיניאטה עבור אנשים שכבר יש להם אשראי גרוע, רזה או ללא אשראי, למעשה תעזור לאנשים לבנות אשראי טוב יותר ולשפר את חייהם כשוכרים בעתיד. כמעט כל התלונות שצוטטו בדו"ח CFPB יכולות להיפתר עם סוג זה של מודל צרכני מבוסס תמריצים, אפילו עבור אנשים עם פחות כסף.

התשובה לבעיית האשראי הגרוע או פגמים אחרים בהיסטוריית ההשכרות אינה למחוק אותה, אלא להציע עזרה ותמריצים אמיתיים כדי לשפר את הרקורד של אנשים ולתגמל אותם. זה בונה השקעה בהצלחה לא רק עבור ספק הדיור שרואה גביית שכר דירה ב-100%, אלא גם עבור צרכנים שמתחילים לראות אשראי חיובי שיעזור, אולי, להוביל לשיפור כוח הקנייה כולל בעלות על בתים. הערכת הסיכון לעולם לא תיעלם בכלכלת שכירות, ואם היא תוסדר משם, עסקים קטנים יותר ובמחיר סביר יפסיקו לשכור, יהיה יותר מחסור בדיור ושכר דירה גבוה יותר. זה לא עוזר לאף אחד, במיוחד לאנשים שנאבקים בבעיות אשראי.