אני הכלכלן הראשי של חברת נתוני נדל"ן של 5 מיליארד דולר. הנה 5 דברים שאתה צריך לדעת על שוק הדיור עכשיו

דיור הפך לבלתי סביר יותר ויותר למיליוני אמריקאים - כשמחירי הבתים ושיעורי המשכנתאות ממשיכים לעלות (ראה את התעריפים הנמוכים ביותר שאתה עשוי להיות זכאי אליהם כעת כאן). אז - במסגרת שלנו סדרה איפה אנחנו שואלים כלכלנים בולטים ומקצועני נדל"ן את דעתם על שוק הדיור עכשיו - דיברנו עם מארק פלמינג. פלמינג - הכלכלן הראשי של חברת התואר, הפשרה, נתוני הנדל"ן ופתרונות סיכונים First American Financial Corporation - ניתחה וחיזה את שווקי הנדל"ן והמשכנתאות במשך 20 שנה. לפני שהפך לכלכלן הראשי ב-First American, פלמינג פיתח תובנות ומוצרים אנליטיים עבור CoreLogic וכן מודלים של הערכת שווי בפאני מיי וכיום מומחיות המחקר שלו כוללת נדל"ן וכלכלה עירונית וסיכון משכנתא. אז שאלנו את פלמינג: מה הקונים והמוכרים של היום צריכים לדעת על שוק הדיור?

שיעורי המשכנתא גבוהים יותר, אבל הם עדיין לא גבוהים

למרות שהם גבוהים משמעותית מאשר לפני שלושה חודשים, מה שמפחית את כוח קניית הבתים, הם נמצאים בסביבות 6% עבור משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה, שלדברי פלמינג היא רחוקה מלהיות גבוהה. "שיעורי המשכנתא גבוהים יותר אבל בסטנדרטים היסטוריים אינם גבוהים", אומר פלמינג. יש לו נקודה: זֶה תרשים מהפד של סנט לואיס מציג את עקומת שיעורי המשכנתאות מאז 1975. (ראה את התעריפים הנמוכים ביותר שאתה עשוי להיות זכאי אליהם כאן.)

סבירות היא יותר ויותר אתגר עבור קונים

עליית מחירי הדירות הייתה מהירה בשנתיים האחרונות. ואכן, לפי נתוני איגוד המתווכים הלאומי, מחיר המכירה החציוני של בית קיים עלה ב-17% מהשנה שעברה. "זה חשוב כי זה היה כמעט בלתי אפשרי עבור כוח קניית בתים לעמוד בקצב, וכתוצאה מכך, סבירות נמוכה ירדה", אומר פלמינג. 

פלמינג אומר שלעלייה במחירי הדירות, כפי שנמדדה על ידי רבים ממדדי מחירי הדירות המדווחים בתקשורת, יש פיגור משמעותי, לפעמים אפילו שישה חודשים. "יעברו עוד כמה חודשים עד שמדד מחירי הדירות ישקפו את האופן שבו המחירים הגיבו לעלייה המהירה בריביות המשכנתאות ברבעון השני", אומר פלמינג.

היכונו לצמיחה איטית יותר במחירי הדירות

אבל רק בגלל שהמחיר משתלם הוא אתגר, לא אומר שמחירי הבתים הולכים לרדת. פלמינג אומר שהמחקר שלו מראה שבתקופות העלייה של ריבית המשכנתאות, כמו שאנחנו חווים עכשיו, מספר מכירות הבתים אמנם נוטה לרדת, אבל מחירי הדירות בדרך כלל לא. "פחות מכירות ופחות הערכה במחיר היא הציפייה", אומר פלמינג.

שוק הדיור מתקרר

צפה ברמות המלאי ובכמות הפחתות מחיר המוכר ברישומים. "אלה האינדיקטורים המובילים לאן ילכו המחירים וכיצד העלייה בריביות המשכנתא השפיעה על הביקוש. יותר מלאי ויותר הפחתת מחירי מוכר מסמנים על שוק מתקרר", אומר פלמינג. עבור המוכרים, משמעות הדבר היא איפוס של הציפייה לכמה מהר הבית שלהם יימכר. "רק ימים בשוק מעולם לא היו נורמליים. למעשה, הפתגם הישן היה פעם שמוכרים צריכים בדרך כלל לצפות שהבית שלהם עשוי להימשך עד 3 חודשים בשוק כדי למכור אותו. כמובן, אנחנו עדיין רחוקים מזה, אבל המוכרים צריכים לצפות שייקח יותר זמן למכור את ביתם. עבור קונים, צפו לתחרות פחות עזה בקניית בית", אומר פלמינג. (ראה את התעריפים הנמוכים ביותר שאתה עשוי להיות זכאי אליהם כאן.)

שקול ARM, והיה קונה חכם

בהתחשב בשוק הנוכחי, פלמינג אומר שקל לאבד מיקוד על רקע שינויים בריביות המשכנתאות ודינמיקה אחרת של דיור. "המציאות היא שכמה צעדים בסיסיים נשארים חשובים ואינם שונים בהרבה מכל שוק. חפשו את המשכנתא הטובה ביותר ובשוק בריבית עולה, חקרו משכנתאות בריבית מתכווננת להטבה בריבית נמוכה יותר. בצע את הבחירות שלך בהתבסס על בית כמקלט, ולא על הזדמנות להחזר השקעה ויש לך סבלנות", אומר פלמינג.