'אני לא יודע אם כדאי להתעסק עם שוכרים': האם להמיר את הבית שלי להשכרה, או למכור אותו?

עם זאת, אני שוקל אם למכור או לשכור את הבית שיש לי כרגע. קניתי את הבית ב-$188,500. ביצעתי מימון מחדש פעמיים וקיבלתי מזומנים בפעם הקודמת. הריבית שלי היא 2.75%, ועדיין יש לי 18 שנים לשלם אותה. אני יכול לשכור אותו עבור $1,800 עד $2,000. אבל אני לא יודע אם זו האפשרות הטובה ביותר כי אני יכול גם למכור אותה עבור קרוב ל-$500,000, שזה הערך הגבוה ביותר כרגע.

זה יהיה נהדר שהדיירים ישלמו את המשכנתא השנייה שלי, אבל אני לא יודע אם כדאי להתעסק עם דיירים ותיקונים שהם עשויים לבקש כל הזמן. אחרי הכל, זה בית ישן. מה עליי לעשות? 

בכנות,

אורזים בפורטלנד

'המהלך הגדול' הוא טור MarketWatch המתבונן בתוכניות הנדל"ן, החל מנווט בחיפוש אחר בית חדש וכלה בבקשה למשכנתא.

יש לכם שאלה לגבי קנייה או מכירה של בית? האם אתה רוצה לדעת היכן צריך להיות המהלך הבא שלך? שלח דוא"ל ליעקב פאסי בכתובת [מוגן בדוא"ל].

אריזה יקרה,

בשוקי הדיור השלמים יש בעלי בתים רבים השוקלים את עצם המהלך שאתה חושב לעשות. בעלי בתים רואים את עליית מחירי השכירות, ורבים מנצלים זאת. בפברואר, דמי השכירות היו גבוהים בכמעט 18% בהשוואה לשנה ארצית, לפי אתר הנדל"ן Apartment List, המייצג צמיחה שיא.

במידה מסוימת, בעלי בתים מזינים את הגידול בשכר הדירה על ידי הסבת בתים מתחילים להשכרה. בתים אלה היו מספקים אספקה ​​נחוצה לשווקי רכישת הבתים. במקום זאת, יש כל כך מעט בתים למכירה שאמריקאים רבים נאלצים לשכור זמן רב יותר ממה שקיוו כי הם לא מוצאים נכס לרכישה. יותר אנשים שוכרים פירושו יותר תחרות על יחידות להשכרה, וכך שכר הדירה עולה.

רק בגלל שכל כך הרבה בעלי בתים הולכים בדרך זו לא אומר שכדאי לך. "זה הגיוני להמיר בית לנכס להשכרה אם ורק אם אתה מבין את כל הבעיות הפוטנציאליות שקיימות עם הפיכתו לבעל בית", אמרה מישל גסנר, מייסדת ובעלים של Gessner Wealth Strategies, חברת ייעוץ פיננסי שבסיסה ביוסטון .

קל לדמיין את היתרונות בלהיות בעל בית - שימוש בהכנסה הנוספת כדי לשלם את המשכנתא השנייה שלך ואולי ברגע שזה ישתלם לך לכיס את הכסף כדי לחסוך לפנסיה. אבל אם המגיפה לימדה אותנו משהו, זה שלהיות בעל בית קטן של אמא ופופ זה לא לבעלי לב חלש.

כבר התמודדת עם כמה מהאתגרים בלהיות בעל בית. תצטרך ליצור אינטראקציה עם דיירים ולעבוד איתם כדי לתחזק את הנכס. ורוב הסיכויים שהדיירים לא יתייחסו לבית בצורה יפה כפי שאולי הייתם, ויאלצו אתכם לשלם כדי לתקן אותו באופן קבוע. זה רק קצה הקרחון.

זה נשמע כאילו אתה יציב כלכלית, אבל האם אתה יכול להרשות לעצמך לשלם גם את המשכנתא על הבית הראשון שלך וגם על הבית החדש שלך? בעלי דירות רבים מצאו עצמם מתמודדים עם עיקול ופשיטת רגל על ​​הנכסים להשכרה שלהם בשנים האחרונות, כאשר השוכרים נאבקו לשלם את שכר הדירה שלהם עקב המגיפה. בסופו של דבר, רבים מבעלי הנכסים הללו בחרו למכור את הבתים כדי לצמצם את ההפסדים שלהם.

אם אתה חושב שאתה לא עומד בלחץ הזה, אז הייתי שוקל בחום להפוך לבעל בית. יש עוד סיבות כלכליות לחשוב פעמיים. כשמישהו מוכר את בית המגורים הראשי שלו, הוא יכול לא לכלול עד $250,000 של רווחי הון (או $500,000 אם נשוי ומגישים במשותף.) אז, אם למשל, מכרת את הבית תמורת $500,000, אבל שילמת רק $300,000 כדי לרכוש אותו במקור, אתה לא יתמודד עם מס רווחי הון על הרווח של 200,000$ שהרווחת.

אם תבחר להמיר את הנכס לבית להשכרה ולאחר מכן תחליט למכור, אתה עלול לעמוד בפני חשבון מס תלול. כדי לנצל את ההחרגה על רווחי הון, אתה חייב להתגורר בבית במשך שנתיים מתוך חמש השנים האחרונות, אבל זה לא חייב להיות השנתיים האחרונות. אז בעצם, יש לך קצת תקופת חסד. ויש הנחות מס שאתה יכול להטיל מס כבעל בית.

אבל נניח ששכרתם את הבית לשש שנים ואז החלטתם למכור. אז לא תקבל את ההחרגה של 250,000 $ (או 500,000 $), כך שכל הכסף שאתה מרוויח מהמכירה ייחשב להכנסה חייבת במס. ישנן דרכים שבהן תוכל להימנע ממפגע המס הזה - במיוחד, תוכל להשקיע מחדש את הכסף הזה בנכס להשכרה אחר באמצעות בורסה של סעיף 1031. אחרת, חשבון המס יהיה גדול יותר.

שיקול פיננסי נוסף הוא האם מלווה המשכנתאות שלכם בכלל יאפשר לכם להמיר את הנכס להשכרה מלכתחילה. משכנתאות כוללות בדרך כלל סעיפים המחייבים את הלווים לגור בבית לפרק זמן מוגדר. אם תנסה לצאת ולהשכיר את הנכס לפני תום פרק הזמן הזה, ייתכן שאתה עוסק בהונאת משכנתא. בהתחשב בעובדה שביצעתם מימון די לאחרונה, עליכם ללמוד היטב את מסמכי המשכנתא שלכם.

יש לך תחושה טובה יותר של הסובלנות שלך לסיכון ולמורכבות פיננסית מאשר לי. אם אתם עדיין מעוניינים להתקדם עם התוכנית הזו, בהחלט התייעצו עם רואה חשבון ועם מתכנן פיננסי שיוכל לעזור לכם למפות את הגישה הטובה ביותר. אינסטינקט הבטן שלי הוא שלא נמכרת ברעיון הזה. אם זה המקרה, אז הייתי שוקל אפשרויות אחרות. אחרי הכל, סביר להניח שהכסף שתרוויח ממכירת הבית יוביל הרבה לתשלום חובות או מטרות פיננסיות אחרות.

בנוסף, להיות בעל בית זו לא הדרך היחידה להשקיע בנדל"ן. "ניתן להשקיע רווחים נוספים כדי לייצר הכנסה או צמיחה או אפילו בניירות ערך הקשורים לנדל"ן", אמר קאשיף אחמד, נשיא American Private Wealth, חברת ייעוץ פיננסי בבפדפורד, מסצ'וסטס. השקעה בקרן השקעות בנדל"ן, עבור למשל, יכול להרחיב את תיק ההשקעות שלך, אבל הוא הרבה יותר נזיל מאשר להחזיק את כל הכסף הזה בבית.

בסופו של דבר, אני מרגיש שאתה לא יכול לטעות אם תעשה את הבחירה שמרגישה לך הכי נוחה. אז כל בחירה שזו תהיה, אני מאחל לך בהצלחה.

על ידי שליחת דוא"ל לשאלותיך, אתה מסכים לפרסם אותן בעילום שם ב- MarketWatch. על ידי שליחת הסיפור שלך ל-Dow Jones & Company, המוציא לאור של MarketWatch, אתה מבין ומסכים שאנו עשויים להשתמש בסיפור שלך, או בגרסאות שלו, בכל המדיה והפלטפורמות, לרבות באמצעות צדדים שלישיים.