איך בתים מתהפכות ישפיעו על המסים שלי?

היפוך בתים יכול להיות עסק משתלם. אבל אל תתנו לתוכניות הטלוויזיה המתהפכות באידיאליות להשפיע על ההשקפה שלכם על איך זה עובד. אתה צריך להיות מנוסה, ממומן ובעל ידע לגבי מה שאתה עושה. זה נכון במיוחד כשמדובר בתים מרפרפים ומסים. מדריך הנדל"ן הזה מפרק למה לצפות עם מסים על החזרת בית. א יועץ פיננסי יכול לעזור לך ליצור תוכנית פיננסית עבור יעדי ההשקעה שלך בנדל"ן ולעזור להגן על העסק שלך מפני טעויות פיננסיות.

האם אתה משקיע נדל"ן או עוסק?

השאלה הראשונה שעליך לענות עליה היא האם אתה א - משקיע נדל"ן או סוחר. הסיבה היא ש-IRS מסים את שני המעמדות הללו בצורה שונה. משקיע בדרך כלל קונה ומחזיק בנכס למשך שנה לפחות. בדרך כלל, משקיעים משתמשים בנכס להכנסה משכירות וכנכס, הם מצפים לעלות בערכו לאט לאורך שנים רבות.

סוחרים, לעומת זאת, הם המסורתיים שלך סנפירי בית. כל הסיבה שלהם מאחורי רכישת הנכס היא למכירה חוזרת. הנה כמה נקודות ש-IRS יחפש כדי לקבוע אם אתה סוחר:

• תדירות וכמות הרכישות והמכירות של נדל"ן

• האם הנכס אי פעם היה רשום בתור שלך מגורים ראשוניים

• למה רכוש הוחזק והאם הוא שימש למטרות אחרות מלבד למכירה חוזרת

• כמה פרסום וקידום נכנסו למכירת נכסים

• כמה שיפורים בוצעו

• הפעילות הכללית של הנישום המוכר את הנכס

באופן כללי, אם אתה מעיף בית, אתה קונה אותו רק במטרה לשפר אותו ולמכור אותו מחדש. זה הופך אותך לסוחר נדל"ן. אם יש לך שאלות נוספות, עליך לפנות ליועץ פיננסי או מומחה מס.

היפוך בתים ומס רווח הון

ישנם שני סוגים של מס רווחי הון, לטווח קצר ולטווח ארוך. מסים על רווחי הון לטווח קצר מחויבים באותו שיעור כמו מס ההכנסה שלך והם מיועדים לרווחים על נכסים (כמו נדל"ן) שהוחזקו פחות משנה. מס רווחי הון לטווח ארוך מיועדים לנכסים המוחזקים מעל שנה והם מחויבים בשיעור נוח יותר, הנע בין 0% - 20% בהתאם לסוג המדרגה.

הסיפור ממשיך

סנפירי בית הולכים בעיקר ליפול למחנה של רווחי הון לטווח קצר. זכור, כשאתה מעיף בית, כל יום שאתה מחזיק בנכס, אתה מפסיד כסף. אתה רוצה להיכנס, לבצע שיפורים ולמכור ברווח במהירות. זה נכון במיוחד אם מימנת את הרכישה באמצעות הלוואה.

טיפול מס מלא לסוחרי נדל"ן

בשלב זה, קבענו כי סנפירי בית פעילים הם סוחרי נדל"ן. זה אומר שיש מיסים אחרים שהם צריכים להיות מודעים אליהם. לצד תשלום מס הכנסה אישי (שיכול להגיע עד ל-37%), סוחרי נדל"ן יצטרכו לשלם מס נוסף של 15.3% על עצמאים.

בואו נעבור על דוגמה באמצעות מחשבון המס של SmartAsset. אם סוחר נדל"ן המגיש בקשה בנפרד מקבל הכנסה של 200,000 $ לשנה, הוא יכול לצפות לשלם 40,811 $ במסי הכנסה פדרליים. הוסיפו לזה 30,600 דולר עבור מס על עצמאים וקיבלתם חשבון מס כולל של 71,411 דולר או 35.71% מ-200,000 דולר.

כמובן, זאת ללא התחשבנות בהנחות מס. בוא נדבר על כמה צעדים להורדת חשבון המס שלך.

הורדת נטל המס של הבית שלך

גם עם המסים הגבוהים של להיות סוחר נדל"ן, ישנן דרכים להוריד את נטל המס על הבית שלך. הנה שלושה שלבים שכדאי לנקוט כדי לעזור להפחית את חשבון המס שלך כשאתה מתחיל להעיף בתים.

1. צור LLC

לפני שאתם נכנסים להתהפך, זה חכם להקים את העסק שלכם. אחד המבנים העסקיים הפופולריים ביותר הוא א חברה בערבון מוגבל או LLC. חברות LLC מאפשרות לך לבצע ניכויים עבור הוצאות עסקיות. נוסף על כך, הם עוזרים לך להגן על הנכסים האישיים שלך מפני תביעה משפטית אם דברים ישתבשו.

הגמישות שלהם היא סיבה נוספת לכך שהם כל כך פופולריים. חברת LLC יכולה להיות בעלות יחידה או שותפות או להיות מאורגנת כתאגיד כדי לנצל את הטבות המס החלות. זכור שחברות LLC הן ישויות הנשלטות על ידי מדינה, כך שהכללים המדויקים לגבי היווצרותן וההטבות שהן מספקות משתנים בהתאם למדינה.

2. בצע ניכויי מס

כ- LLC, אתה יכול למחוק הרבה מההוצאות העסקיות שלך המהפכניות. להלן תשעה ניכויים נפוצים שאולי תוכל לבצע:

• עלויות השבחת בית על נכסים שנמכרו

• ריבית על הלוואות נדל"ן

• ארנונה על נכסים להשקעה

• עלויות היתר בנייה

• עמלות מקרקעין

• הוצאות נסיעה

• ציוד משרדי

• כל הוצאות המשרד מחוץ לאתר, כמו שכר דירה, אינטרנט, שירותים וכו'.

• עמלות משפטיות וחשבונאות

3. ניכוי הפסדי הון 

אתה לא יכול להרוויח כל פעם בתור סנפיר בית. התוצאה היא שאתה יכול לנכות כל הפסדי הון שאתה מתמודד עם ולהשתמש בהם כדי לקזז את מס רווחי ההון שלך. שוחח עם היועץ הפיננסי שלך על הדרך הטובה ביותר לקזז את הרווחים הללו עם הפסדים והאם אתה זכאי לכך העברה של הפסדי הון.

הטבות מס שלא תקבלו בתור פליפר בית

למרות מה שאתה יכול לקרוא באינטרנט, אם אתה סנפיר ביתי פעיל ומעיף מספר בתים בשנה, יש הטבות מס שאחרים מקבלים שלא תקבל. הנה כמה מהקלות המס שאולי כדאי לשקול:

• אי הכללת 121: זֶה כלל מס הכנסה חל על מקום המגורים העיקרי שלך. זה מאפשר לך להימנע ממס רווחי הון על הרווח ממכירת בית המגורים הראשי שלך, עד רווח של 250,000 $ (או 500,000 $ אם נשוי). כדי להדגיש, בית זה חייב להיות רשום כמקום המגורים הראשי שלך כדי להיות זכאי. ההרחקה מחייבת אותך להתגורר בבית לפחות 24 מתוך 60 החודשים הקודמים. זה אומר שבתים להיפוך מהיר אינם מתאימים.

• חילופי 1031: זֶה תוכנית דחיית מס מאפשר למשקיעים למכור נכס אחד להשקעה ולדחות את המסים על המכירה על ידי רכישת נכס חדש להשקעה. מס הכנסה נותן לך 45 ימים לזהות נכס חלופי ו-180 יום לבצע את העסקה. אבל למה סנפירי בית לא יכולים לנצל זאת? מס הכנסה מקפיד מאוד על מי יכול להשתתף בהחלפת 1031. הם אוסרים במפורש על השתתפות בנכס שנקנה למכירה חוזרת.

בשורה התחתונה

קנייה ומכירה של נדל"ן יכולה להיות א מורכב תהליך, במיוחד ברגע שאתה כולל מיסים על החזרת בית. עדיף להיכנס מוכנים לעסק ולדעת לקראת מה תהיו. אתה צריך לדעת מה מס הכנסה ידרוש ממך לשלם, יחד עם איך לבנות את העסק שלך כך שתציב את עצמך בעמדה הטובה ביותר להצליח לטווח הארוך.

טיפים להיפוך בתים

• העסק שלך שהופך את הבית לא צריך לנסות לנהל את הכספים שלו מהון צמיחה לתכנון מס בעצמו. קיום יועץ פיננסי בפינה שלך יכול להוריד משקל עצום מהכתפיים שלך ולספק לך יותר הזדמנויות לצמוח. אם אין לך יועץ פיננסי, למצוא אחד לא צריך להיות קשה. הכלי החינמי של SmartAsset מתאים לך עד שלושה יועצים פיננסיים בדוקים המשרתים את האזור שלך, ותוכל לראיין את ההתאמות של היועצים שלך ללא עלות כדי להחליט איזה מהם מתאים לך. אם אתה מוכן למצוא יועץ שיכול לעזור לך להשיג את היעדים הפיננסיים שלך, תתחיל עכשיו.

• במקביל לסדר המסים שלך, עליך לשים לב לאן אתה בנק. חלק מהבנקים פשוט ידידותיים יותר לעסקים קטנים. עיין ברשימה שלנו של הבנקים הטובים ביותר לעסקים קטנים לנצל את ההזדמנויות הללו.

קרדיט תמונה: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie

ההודעה היפוך בתים ומיסים: מדריך נדל"ן הופיע לראשונה ב בלוג SmartAsset.