כיצד להעריך נכס להשקעה בנדל"ן

השיטות לניתוח שווי השקעת נדל"ן מקבילות לאלו המשמשות בניתוח יסודי של מניות. מכיוון שהשקעה בנדל"ן היא בדרך כלל לא סחר לטווח קצר, ניתוח תזרים המזומנים ושיעור התשואה שלאחר מכן הוא קריטי להשגת המטרה של ביצוע השקעות רווחיות.

כדי להרוויח, המשקיעים חייבים לדעת להעריך נכסי נדל"ן ולעשות ניחושים מושכלים לגבי כמות הרווחים של כל אחד מהם, בין אם באמצעות שבח נכס, הכנסה משכירות או שניהם. הערכות שווי מדויקות של נדל"ן יכולות לעזור למשקיעים לקבל החלטות טובות יותר בכל הנוגע לקנייה ומכירה של נכסים.

הערכת שווי ההון מתבצעת בדרך כלל באמצעות שתי מתודולוגיות בסיסיות: ערך מוחלט וערך יחסי. הדבר נכון גם לגבי הערכת שווי נכסי מקרקעין.

היוון רווח תפעולי נטו עתידי (NOI) לפי שיעור ההיוון המתאים לנדל"ן דומה להיוון תזרים מזומנים (DCF) למניות. בינתיים, שילוב מודל מכפיל ההכנסה ברוטו בנדל"ן דומה להערכות שווי יחסי עם מניות. להלן, נסקור כיצד להעריך נכס מקרקעין בשיטות אלו.

שיעור ההיוון

אחת ההנחות החשובות ביותר שמשקיע נדל"ן מניח בעת ביצוע הערכות שווי נדל"ן היא בחירת שיעור היוון מתאים, המכונה גם שיעור השווי.

שיעור ההיוון הוא שיעור התשואה הנדרש על מקרקעין, בניכוי עליית ערך, או פחת. במילים פשוטות, זהו השיעור המוחל על NOI כדי לקבוע את הערך הנוכחי של נכס.

לדוגמה, נניח שנכס צפוי לייצר NOI של מיליון דולר בעשר השנים הקרובות. אם הוא היה מוזל בשיעור היוון של 1%, שווי השוק של הנכס יהיה:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{כאשר:}\\&\text{שווי שוק}=\text{רווח תפעולי נקי}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)שם:שווי שוק=רווח תפעולי נקי/שיעור מכסה​

שווי השוק של 7,142,857 דולר הוא עסקה טובה אם הנכס נמכר ב-6.5 מיליון דולר. אבל זו עסקה גרועה אם מחיר המכירה הוא 8 מיליון דולר.

קביעת שיעור ההיוון הוא אחד המדדים המרכזיים המשמשים להערכת נכס מניב. למרות שזה קצת יותר מסובך מאשר חישוב עלות ההון הממוצעת המשוקללת (WACC) של חברה, ישנן מספר שיטות שבהן משקיעים יכולים להשתמש כדי למצוא שיעור היוון מתאים, כולל השיטות הבאות:

• שיטת בנייה
• שיטת מיצוי שוק
• שיטת רצועת השקעה

שיטת הבנייה

גישה נפוצה אחת לחישוב שיעור המכסה היא שיטת הבנייה. התחל עם הריבית והוסף את הדברים הבאים:

1. פרמיית נזילות הולמת - נוצרת עקב אופיו הבלתי נזיל של הנדל"ן
2. פרמיית כיבוש חוזר - חשבונות לשבח קרקע נטו
3. פרמיית סיכון - חושפת את חשיפת הסיכון הכוללת של שוק הנדל"ן

בהינתן ריבית של 6%, שיעור אי-נזילות של 1.5%, פרמיית כיבוש חוזר של 1.5% ושיעור סיכון של 2.5%, שיעור ההיוון של נכס הון הוא 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 אחוזים. אם הרווח התפעולי הנקי הוא $200,000, שווי השוק של הנכס הוא $1,739,130 ​​($200,000 / 0.115).

זה מאוד פשוט לבצע את החישוב הזה. עם זאת, המורכבות טמונה בהערכת אומדנים מדויקים עבור המרכיבים הבודדים של שיעור ההיוון, דבר שיכול להיות אתגר. היתרון של שיטת הבנייה הוא בכך שהיא מנסה להגדיר ולמדוד במדויק רכיבים בודדים של שיעור היוון.

שיטת השוק-חילוץ

שיטת מיצוי השוק מניחה שיש מידע נוכחי וזמין של NOI ומחירי מכירה על נכסים מניבים דומים. היתרון של שיטת מיצוי השוק הוא ששיעור ההיוון הופך את היוון ההכנסה הישירה למשמעותית יותר.

קל יחסית לקבוע את שיעור ההיוון. נניח שמשקיע עשוי לקנות מגרש חניה שצפוי להניב 500,000 דולר ב-NOI. באזור קיימים שלושה חניונים מניבים דומים:

• לחניון 1 יש NOI של 250,000 דולר ומחיר מכירה של 3 מיליון דולר. שיעור ההיוון הוא 8.33% ($250,000 / $3,000,000).
• לחניון 2 יש NOI של 400,000 דולר ומחיר מכירה של 3.95 מיליון דולר. שיעור ההיוון הוא 10.13% ($400,000 / $3,950,000).
• לחניון 3 יש NOI של 185,000 דולר ומחיר מכירה של 2 מיליון דולר. שיעור ההיוון הוא 9.25% ($185,000 / $2,000,000).

אם לוקחים את שיעורי המכסה הממוצעים עבור שלושת הנכסים הדומים הללו, שיעור היוון כולל של 9.24% יהיה ייצוג סביר של השוק. באמצעות שיעור היוון זה, משקיע יכול לקבוע את שווי השוק של הנכס שהוא שוקל. שווי הזדמנות ההשקעה בחניון הוא $5,411,255 ($500,000 / 0.0924).

שיטת רצועת ההשקעה

בשיטת תחום ההשקעה, שיעור ההיוון מחושב באמצעות שיעורי ריבית בודדים עבור נכסים המשתמשים במימון חוב והון. היתרון בשיטה זו הוא שמדובר בשיעור ההיוון המתאים ביותר להשקעות נדל"ן ממומנות.

השלב הראשון הוא חישוב מקדם קרן שוקעת. זה האחוז שיש להפריש בכל תקופה כדי לקבל סכום מסוים בנקודת זמן עתידית. נניח שנכס עם NOI של 950,000$ ממומן ב-50%, תוך שימוש בחוב בריבית של 7% להפחתה על פני 15 שנים. על השאר משלמים בהון עצמי בשיעור תשואה נדרש של 10%. גורם הקרן השוקע מחושב כך:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{כאשר:}\\&\text{SFF}=\text{גורם קרן שוקע}\\ &i=\text{שיעור ריבית תקופתי, מבוטא לעתים קרובות כ}\\&\phantom{i=}\text{שיעור אחוז שנתי}\\&n=\text{מספר תקופות, מבוטא לרוב בשנים}\end{מיושר }$​SFF=(1+i)n-1i​שם:SFF=גורם קרן שוקעi=ריבית תקופתית, מתבטאת לעתים קרובות כ-i=שיעור אחוז שנתי​

אם נחבר את המספרים, נקבל:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

זה מחושב ל-3.98%. השיעור שבו יש לשלם למלווה שווה לגורם הקרן השוקעת הזה ועוד את הריבית. בדוגמה זו, זה יוצא ל-10.98% (0.07 + 0.0398).

לפיכך, השיעור הממוצע המשוקלל, או שיעור ההיוון הכולל, תוך שימוש במשקל 50% לחוב ו-50% משקל להון הוא:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

כתוצאה מכך, שווי השוק של הנכס הוא:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

שיטות הערכת שווי

מודלים של הערכה מוחלטת קובעים את הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים הנכנסים העתידיים כדי לקבל את הערך הפנימי של נכס. השיטות הנפוצות ביותר הן מודל היוון דיבידנד (DDM) וטכניקות היוון תזרים מזומנים (DCF).

מצד שני, שיטות ערך יחסי מציעות ששני ניירות ערך דומים צריכים להיות מתומחרים באופן דומה לפי הרווחים שלהם. יחסים כגון מחיר לרווח (P/E) ומחיר למכירה מושווים לחברות אחרות באותו ענף כדי לקבוע אם מניה מוערכת בשווי נמוך או יתר על המידה.

כמו בהערכת שווי הון, ניתוח הערכת שווי מקרקעין צריך ליישם את שני ההליכים כדי לקבוע מגוון ערכים אפשריים.

הנחה עתידית NOI

הנוסחה לחישוב שווי המקרקעין על בסיס היוון תפעולי נקי היא:

$\begin{aligned}&\text{שווי שוק}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{כאשר:}\\&NOI=\text{רווח תפעולי נקי} \\&r=\text{שיעור תשואה נדרש על נכסי נדל"ן}\\&g=\text{שיעור צמיחה של }NOI\\&R=\text{שיעור היוון }(rg)\end{aligned}$​שווי שוק=r-gNOI1​​=RNOI1​​שם:NOI=רווח תפעולי נקיr=שיעור תשואה נדרש על נכסי נדל"ןg=קצב צמיחה של NOI​

NOI משקף את הרווחים שיניב הנכס לאחר התחשבות בהוצאות התפעול - אך לפני ניכוי מיסים ותשלומי ריבית. עם זאת, לפני ניכוי ההוצאות יש לקבוע את סך ההכנסות שהושגו מההשקעה.

תחילה ניתן לחזות את ההכנסות הצפויות מהשכרה על סמך נכסים דומים בקרבת מקום. בעזרת מחקר שוק מתאים, משקיע יכול לקבוע אילו מחירים משלמים השוכרים באזור ולהניח שניתן להחיל על נכס זה דמי שכירות דומים למטר מרובע. עליות תחזיות בדמי השכירות נלקחות בחשבון בקצב הצמיחה במסגרת הנוסחה.

מאחר ושיעורי מקום פנויים גבוהים מהווים איום פוטנציאלי על תשואות ההשקעה בנדל"ן, יש להשתמש בניתוח רגישות או בהערכות שמרניות ריאליות כדי לקבוע את ההכנסה שאבדה אם הנכס לא מנוצל במלוא התפוקה.

הוצאות תפעול כוללות את ההוצאות הנובעות ישירות מהתפעול השוטף של הבניין, כגון ביטוח רכוש, דמי ניהול, דמי אחזקה ועלויות שירות. שימו לב כי הפחת אינו כלול בחישוב ההוצאה הכוללת. הרווח התפעולי הנקי של נכס נדל"ן דומה לרווח לפני ריבית, מסים, פחת והפחתות (EBITDA).

היוון NOI מהשקעה בנדל"ן לפי שיעור ה-cap מקביל להיוון זרם דיבידנד עתידי בשיעור התשואה הנדרש המתאים, מותאם לצמיחת דיבידנד. משקיעי מניות שמכירים מודלים של גידול דיבידנד צריכים לראות מיד את הדמיון.

מכפיל הכנסה ברוטו

גישת מכפיל ההכנסה ברוטו היא שיטת הערכה יחסית המבוססת על ההנחה הבסיסית שנכסים באותו אזור יוערכו באופן יחסי להכנסה ברוטו שהם עוזרים לייצר.

כפי שהשם מרמז, הכנסה ברוטו היא סך ההכנסה לפני ניכוי כל הוצאות תפעול. עם זאת, יש לחזות את שיעורי הפנויות כדי לקבל אומדן הכנסה ברוטו מדויק.

לדוגמה, אם משקיע נדל"ן רוכש בניין בשטח של 100,000 רגל מרובע, הוא עשוי לקבוע מנתוני נכסים דומים כי ההכנסה החודשית הממוצעת ברוטו למ"ר בשכונה היא 10 דולר. למרות שהמשקיע עשוי להניח בתחילה שההכנסה השנתית ברוטו היא 12 מיליון דולר ($10 x 12 חודשים x 100,000 רגל רבוע), סביר להניח שיהיו כמה יחידות פנויות בבניין בכל זמן נתון.

בהנחה שיש שיעור פנויות של 10%, ההכנסה השנתית ברוטו היא 10.8 מיליון דולר (12 מיליון דולר על 90%). גישה דומה מיושמת גם לגבי גישת הרווח התפעולי הנקי.

השלב הבא להערכת שווי נכס המקרקעין הוא קביעת מכפיל ההכנסה ברוטו והכפלתו בהכנסה השנתית ברוטו. ניתן למצוא את מכפיל ההכנסה ברוטו באמצעות נתוני מכירות היסטוריים. הסתכלות על מחירי המכירה של נכסים דומים וחלוקת ערך זה בהכנסה השנתית ברוטו המופקת מייצרת את המכפיל הממוצע לאזור.

סוג זה של גישת הערכת שווי דומה לשימוש בעסקאות או מכפילים דומים לשווי מניה. אנליסטים רבים יחזו את הרווחים של חברה ויכפילו את הרווח למניה (EPS) ביחס P/E של התעשייה. הערכת שווי מקרקעין יכולה להתבצע באמצעים דומים.

מחסומים להערכת שווי מקרקעין

שתי שיטות הערכת הנדל"ן הללו נראות פשוטות יחסית. עם זאת, בפועל, קביעת שוויו של נכס מניב בחישובים אלו מורכבת למדי. ראשית, עשוי להיות זמן רב ומאתגר להשיג את המידע הנדרש לגבי כל תשומות הנוסחה, כגון רווח תפעולי נקי, הפרמיות הכלולות בשיעור ההיוון ונתוני מכירות דומים.

שנית, מודלים אלה של הערכת שווי אינם מביאים בחשבון שינויים משמעותיים אפשריים בשוק הנדל"ן, כגון משבר אשראי או תנופת נדל"ן. כתוצאה מכך, יש לערוך ניתוח נוסף כדי לחזות ולהביא בחשבון את ההשפעה האפשרית של משתנים כלכליים משתנים.

מכיוון ששוקי הנכסים פחות נזילים ושקופים מהבורסה, לפעמים קשה להשיג את המידע הדרוש כדי לקבל החלטת השקעה מושכלת.

עם זאת, בשל השקעת ההון הגדולה הנדרשת בדרך כלל לרכישת פיתוח גדול, ניתוח מסובך זה יכול להניב תמורה גדולה אם הוא יוביל לגילוי של נכס לא מוערך (בדומה להשקעה במניות). לפיכך, לקחת את הזמן לחקור את התשומות הנדרשות שווה את הזמן והאנרגיה.

בשורה התחתונה

הערכת שווי נדל"ן מבוססת לרוב על אסטרטגיות הדומות לניתוח הון. שיטות אחרות, בנוסף לגישת היוון ה-NOI ומכפיל ההכנסה הגולמית, משמשות גם הן לעתים קרובות. לחלק ממומחים בתעשייה, למשל, יש ידע פעיל בדפוסי הגירה של ערים ודפוסי פיתוח.

כתוצאה מכך, הם יכולים לקבוע אילו אזורים מקומיים צפויים לחוות את שיעור ההערכה המהיר ביותר. לא משנה באיזו גישה משתמשים, המנבא החשוב ביותר להצלחתה של אסטרטגיה הוא עד כמה היא נחקרת.