כיצד להימנע ממס רווחי הון על נדל"ן

מחירי הדירות כמעט הוכפלו בעשר השנים האחרונות - וזה יכול להיות שאתה חייב מסים רציניים אם אתה מוכר את הבית שלך. לאחר שירד בסביבות 10 דולר בשנת 259,000, מחיר המכירה הממוצע של בית עלה בהתמדה למעלה מ-2011 דולר בזמן כתיבת שורות אלו. כמו מגמות רבות, ייתכן שהמגיפה האיצה זאת, אך מחירי הדיור כבר עלו במשך שנים. זה הגיע בתור חדשות נהדרות לבעלי בתים שרוצים למכור. הם עומדים להרוויח קצת כסף אמיתי.

למרבה הצער, עם כסף אמיתי מגיעים מיסים אמיתיים. אם תמכור נדל"ן ברווח תצטרך מס רווחי הון על הכסף. למרבה הצער, בניגוד למיסים המוחזקים מהשכר, מס הכנסה לא לוקח את הכסף הזה מראש. תצטרך לחשב את זה ולחתוך צ'ק. אבל יש דרכים לגרום לזה לפגוע פחות. אם אתה רוצה עזרה במזעור חשבון המס שלך ממכירת בית, שקול לעבוד עם יועץ פיננסי.

מהם מיסי רווח הון על נדל"ן?

מס רווחי הון מוטל על כל רווח שתפיק ממכירת השקעה. זה חל על רוב הכסף שאתה מרוויח מקנייה ומכירה של נכסים כגון מניות, אג"ח ואפילו נדל"ן (כגון הבית שלך). במקרה של נדל"ן, תחשב את הרווחים החייבים שלך במס כך:

מחיר עבורו מכרת את הנכס – מחיר ששילמת לקניית הנכס = רווחים חייבים במס

אז, למשל, נניח שקנית את הבית שלך ב-260,000 דולר לפני עשר שנים. אתה מוכר אותו היום ב-$450,000. היית חייב מס רווחי הון על 190,000 $ (ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה שלך).

רווחי הון לטווח ארוך - כלומר רווחים על נכסים שהוחזקו במשך שנה לפחות - ממוסים בדרך כלל בשיעור נמוך בהרבה מהכנסה מרווחת (כסף שאתה מקבל מעבודה). בשנת 2021, עבור מגישים רווקים/נשואים, שיעורי מס רווחי הון נקבעו לפי:

• 0 אחוז - $0-$40,400 רווקים/$0-$80,800 נשואים

• 15 אחוז - $40,401-$445,850 רווקים/$80,801-$501,600 נשואים

• 20 אחוז - $445,851+ רווק/$501,601 נשואים

הסיפור ממשיך

נכון לשנת 2022, הטווחים הם כדלקמן:

• 0 אחוזים - $0-$41,675 יחיד/$0-$83,350 נשוי

• 15 אחוז - $41,676-$459,750 יחיד/$83,351-$517,200 נשואים

• 20 - $459,751+ רווק/$517,201 נשוי

אז, מהדוגמה שלנו למעלה, אמור שמכרת את הבית שלך והרווחת 190,000 $ בשנת 2021. בהנחה שאתה רווק, תחשב את מס רווחי הון על מכירה זו באופן הבא:

• $40,400 * 0 אחוז = $0

• (190,000 $ - 40,401 $) = 149,599 $

• $149,599 * 15 אחוז = $22,439

• 0 $ + 22,429 $ = 22,429 $

זוהי גרסה פשוטה של ​​מציאת נטל מס רווחי ההון שלך, אבל היסודות קיימים. אתה יכול להיות חייב 22,429 $ במסים על המכירה הזו. זה הרבה, אפילו כשאתה זוכר שעשית רווח של 190,000 דולר שבאמצעותו אתה משלם את זה. (זה אפילו יותר כשאתה זוכר שאחרי שמכרת את ביתך, תצטרך למצוא בית חדש בשוק חם לבן...) למרבה המזל, מס הכנסה קבע חריג כדי לעזור לבעלי בתים עם הבעיה הזו.

אי הכללת רווחי הון

אם אתה מרוויח ממכירת הבית שלך, אתה יכול להוציא את 250,000 $ הראשונים של הרווח הזה ממסים. עבור זוגות נשואים המגישים בקשה משותפת, מספר זה גדל ל-$500,000.

באופן קריטי, החרגה זו חלה על הרווחים שלך, לא על המכירה הכוללת. אז מהדוגמה שלנו למעלה, נניח שמכרת את הבית שלך ב-450,000 דולר כאדם יחיד. הרווח שלך מהמכירה הגיע ל-$190,000. אתה יכול להוציא את כל הרווח הזה מהמיסים שלך ולא היית חייב כלום.

מצד שני, נניח שהרווחת 280,000$ מהמכירה. לאחר אי הכללת רווחי הון היית חייב מסים על 30,000 $ הנותרים. (שמאחר שכל זה ייכנס למדרגת מס רווחי הון של 0 אחוז, מגיע שוב ל-$0 במסים).

כדי להיות זכאי להחרגה זו, עליך לעמוד במבחן הבעלות והשימוש. המשמעות היא שחייבים להיות בבעלותכם את הבית והשתמשתם בו כבית המגורים הראשי שלכם לפחות שנתיים מתוך חמש השנים שקדמו למכירתו. זה לא חייב להיות רציף. אתה יכול לגור בבית מעת לעת, כל עוד מדובר על לפחות שנתיים מצטבר. (ראה פרסום מס' 523 של מס הכנסה לתיאור מלא של דרישות מבחן ההדרה.) חברי צבא ארה"ב, שירות החוץ, חיל השלום והמודיעין הפעיל יכולים לחשב את השימוש הרציף שלהם בצורה שונה בהתבסס על לוחות הזמנים של הפריסה שלהם.

חשב את מיסי רווח ההון שלך בצורה נכונה

כפי שציינו לעיל, רווחי הון במכירת בית הם מעט יותר מסובכים מרווחי השקעה רגילים. בנוסף למחיר הרכישה המקורי של הבית, ניתן לנכות מרווחי ההון החייבים גם כמה עלויות סגירה, עלויות מכירה ובסיס המס של הנכס.

עלויות הסגירה יכולות לכלול הוצאות הקשורות למשכנתא (למשל אם שילמתם ריבית מראש כשקניתם את הבית) והוצאות הקשורות למס.

עלויות המכירה חלות בדרך כלל על כל כסף שהוצאת במכירת הבית. זה כולל עמלות מתווך, הוצאות רישום, הוצאות משפט, עמלות פרסום, כסף שהוצאת על מנת לגרום לבית להיראות ייצוגי יותר למכירה ועלויות נלוות אחרות.

בסיס המס של הבית הוא העלות של כל שיפורים משמעותיים שביצעתם בנכס במהלך השנים. זהו בעצם כל סכום כסף שהוצאתם על המבנה הפיזי שהוסיף ערך לבית. הוא מופחת על ידי כל פחת במבנה זה (לדוגמה, אם הוספתם סיפון אבל אז נתתם לסיפון זה להתפרק), אם כי הפחת הוא בעיה נדירה עבור בתים מאוכלסים באופן פעיל.

אז, למשל, תגיד שאתה רווק וקנית בית ב-$250,000. אתה מוכר אותו ב-$750,000. יש לך את העלויות הנלוות הבאות:

• 40,000 דולר שיפוצים במטבח ובשירותים;

• 35,000 $ עמלות מתווך;

• 2,500 דולר שהושקעו על ניקיון והיערכות עבור בתים פתוחים;

• 5,000 דולר על שכר טרחת עורך דין ועלויות סגירה אחרות נלוות.

אתה תחשב את רווחי ההון החייבים במס כ:

• $750,000 - ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500

• $417,500 - $250,000 (אי הכללת רווחי הון) = $167,500

היית חייב מיסים על $167,500.

אל תמכור מהר

אם אפשר בכלל, אל תמכור את הבית שלך תוך פחות משנה. עליך להמתין לפחות שנתיים כדי למכור את הבית שלך כדי להיות זכאי להחרגת רווחי הון. עם זאת, גם אם אינך זכאי להחרגה, עדיין תוכל לשלם בדרך כלל את שיעור המס המופחת המוטל על נכסי השקעה.

שיעור מופחת זה הוא מה שמכונה שיעור ההשקעה לטווח ארוך. זה חל רק על נכסים שהחזקתם במשך יותר משנה. אם אתה הבעלים של הנכס שלך פחות מ-12 חודשים, אתה צריך לשלם מסים על כל הרווחים בשיעור ההכנסה הרגילה (כלומר, השיעור שבו מס מס הכנסה פועל והכנסה מרווח). זה גבוה משמעותית משיעור מס רווחי הון.

בשורה התחתונה

הדרך העיקרית להפחית את מס רווחי ההון שלך היא על ידי הקפדה על חישוב כל ההפחתות שמאפשרות מס הכנסה לרווחים הכוללים שלך. לאחר מכן, אי הכללת רווחי הון תבטל הרבה מהכסף שרוב בעלי הבתים ירוויחו מהמכירות שלהם.

טיפים לקניית בית

• זה נהדר אם אתה יכול להרוויח כסף מהבית שלך, אבל קודם כל זה צריך להיות מקום לגור בו. עם מחשבון המשכנתא של SmartAsset אתה יכול להבין בדיוק מה יעלה לך הבית החדש הזה, מה שיאפשר לך לבצע את השיחה הנכונה עבור התקציב שלך ועתידך.

• יועץ פיננסי יכול לעזור לך בתכנון מס כדי שלא תשלם יותר מדי. מציאת יועץ פיננסי מוסמך לא חייבת להיות קשה. הכלי החינמי של SmartAsset מתאים לך עד שלושה יועצים פיננסיים המשרתים את האזור שלך, ותוכל לראיין את ההתאמות של היועצים שלך ללא עלות כדי להחליט איזה מהם מתאים לך. אם אתה מוכן למצוא יועץ שיכול לעזור לך להשיג את היעדים הפיננסיים שלך, התחל עכשיו.

קרדיט תמונה: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks

הפוסט כיצד להימנע ממס רווחי הון על נדל"ן הופיע לראשונה בבלוג SmartAsset.