מחירי הדיור יורדים - כן, בית הוא עדיין השקעה טובה

לאחר עלייה ממושכת במחירי הדיור, האותות מצביעים כעת על תקופת צינון. במקום שרוכשי דירות יתלהבו מהאפשרות הזו, רבים תוהים האם רכישת בית בזמן מיתון היא עדיין השקעה נבונה.

למרות שיש כמה יוצאי דופן, בעלות על בית היא עדיין מהלך פיננסי חכם עבור רוב האנשים. זה נכון במיוחד אם אתם מתכננים להחזיק את הנכס למשך חמש שנים לפחות. להלן הסיבות המשמעותיות ביותר שאתה עדיין צריך להציב בראש סדר העדיפויות לרכוש בית.

בעלות על הבית שלך היא גידור טוב נגד אינפלציה

היסטורית, הייסוף בנדל"ן עלה על קצב האינפלציה. לפי רוברט שילר, פרופסור לכלכלה באוניברסיטת ייל, התשואה השנתית על קבוצת נכסים זו בין השנים 1928-2021 היא 4.2%. השווה זאת לשיעור האינפלציה השנתי במהלך אותה תקופה של 3.08%.

יש שנים, כולל 2022, שבהן האינפלציה גוברת על שווי הנדל"ן. אבל כאשר אתה מסתכל על מגמות על פני מסגרת זמן ארוכה יותר, התשואה שאתה מרוויח מנדל"ן נוטה להיות גבוה יותר.

דרך נוספת להסתכל על השקעה זו היא במונחים של ריבית המשכנתא שלך. אם אתה קונה בית ולוקח משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה ב-5.25%, תשלמו את אותו שיעור במשך כל 30 השנים. עם שיעורי הריבית שצפויים להישאר גבוהים לטווח הקצר, אתה יוצא קדימה מכיוון שהריבית שאתה משלם פחות משיעור האינפלציה.

כאשר שיעור האינפלציה ירד, הריבית תרד יחד איתו. בשלב זה, אתה יכול לבחור למחזר לריבית נמוכה יותר, ועדיין לחסוך כסף.

אם תבחר לשכור במקום זאת, שכר הדירה שתשלם עשוי להשתנות כאשר חוזה השכירות שלך יסתיים. עבור רוב השוכרים, חוזה השכירות מכסה רק תקופה של 12 חודשים. לדברי רדפין, העלאת שכר הדירה משנה לשנה היא כיום 15% ונשארת יציבה בגיל העשרה כבר כמה חודשים.

על ידי שכירות במקום קנייה, אתה עלול לשלם יותר עבור דיור מדי שנה במקום לשמור על יציבות התשלום שלך אם אתה רוכש בית.

בעלות על הבית שלך בונה הון עצמי

דבר אחד שחשוב לזכור כשאתה משלם את המשכנתא החודשית שלך הוא שחלק מהחשבון שלך מוריד את קרן ההלוואה. במילים אחרות, אתה בונה הון עצמי. כאשר אתה הולך למכור את הבית, אתה תקבל את הכסף הזה בחזרה.

שכירות, לעומת זאת, לא בונה הון עצמי. בכל חודש כשאתה משלם את שכר הדירה, אין לך מה להראות חוץ מגג מעל הראש. אם אתה לוקח משכנתא של 200,000$ ל-30 שנה ב-6% ומוכר לאחר עשר שנים, צברת הון עצמי של יותר 32,000$.

יש הטבות מס לבעלות על דירה

היתרון העיקרי בבעלות על בית הם הקלות המס. השניים המשמעותיים ביותר הם ניכוי ריבית המשכנתא והפטור מרווחי הון. עם ניכוי ריבית המשכנתא, תוכל למחוק את הריבית שאתה משלם בהתאם למדרגת המס שלך.

לדוגמה, אם אתה נמצא במדרגת מס של 25%, אתה מממש חיסכון במס על 25% מהריבית ששילמת. אז אם שילמתם 10,000$ בריבית על משכנתא לשנה, תוכלו למחוק 2,500$ על המסים שלכם אם תפרטו.

עם הפטור על רווחי הון, מגישים בודדים יכולים להיות זכאים להחריג עד $250,000 מהרווח ממכירת בית מגורים ראשוני מההכנסה החייבת שלהם. אם אתה מגיש דו"ח משותף עם בן / בת הזוג שלך, אתה יכול להוציא עד $500,000. זוהי הקלת מס מסיבית, וזו אחת הדרכים שבהן אנשים בונים עושר עם נדל"ן.

אם אתה שוכר, אין לך ניכוי מס לדרוש. אין הקלות מס בכלל.

הערכה לטווח ארוך

בנוסף לבניית הון עצמי בבית שלך, אתה גם זוכה לעלייה במחיר. כאמור, העלייה השנתית הממוצעת בערכי הנדל"ן היא כ-4%. לפי כלל 72, אתה יכול לצפות שערך הבית שלך יוכפל תוך 18 שנים. אם ביצעת מקדמה של 50,000$ ולקחת הלוואה של 200,000$ ל-30 שנה ב-6%, לאחר 18 שנים, צברתם הון עצמי של 77,123$. הערך הכולל של הבית שלך ב-250,000$ בעת רכישתו עלה ל-500,000$. כעת יש לך יתרת השקעה של 377,123 $ (מקדמה בסך 50,000 $ + תשלומי קרן בשווי 77,123 $ + תוספת של 250,000 $) אם היית מוכר.

היסטורית, מחירי הדירות מגמות כלפי מעלה; היו רק כמה יוצאי דופן, בעיקר בשנים 2008 ו-2019. לכן, רוב הסיכויים שתממש ערך מוגבר בבית שלך.

ההערכה היחידה שאתה חווה כשוכרים היא העלייה השנתית בשכר הדירה החודשי שלך. אין הערכה ארוכת טווח שתוכל ליהנות ממנה מכיוון שאתה לא בונה הון עצמי כלשהו.

למה הפעם זה לא כמו בפעם הקודמת

לפי נתוני Consumer Affairs, 63% מהאנשים מקווים להתרסקות דיור כדי שיוכלו להרשות לעצמם לקנות בית. למרבה הצער, אין סימנים המצביעים על כך. רוב המומחים מסכימים שהתרסקות כמו זו ב-2008 אינה על הפרק.

יש כמה סיבות לכך. ראשית, לצרכן מאזן חזק יותר כיום מאשר בשנת 2008. כמו כן, חלק ניכר מהמשכנתאות שנחתמו בשנת 2008 היו באיכות נמוכה, ולא היו הרבה בלמים ואיזונים כדי למנוע מלווים לא כשירים לקחת על עצמם משכנתאות סאב-פריים. כיום הענף שונה מאוד, ויש יותר הגבלות על מי זכאי למשכנתא.

לבסוף, התרסקות מתרחשת רק כאשר יש יותר מוכרים מקונים. כאשר יש מעט קונים, מוכרים צריכים להוריד את המחיר כדי לפתות מישהו לקנות. אבל אם 63% מהאנשים ממתינים בצד, תאונה בקנה מידה מלא לא סביר. מאגר גדול של אנשים מוכן לקנות, כך שכל ירידה במחירים המבוקשים תגרום להצפה של קונים, שלמעשה ייצב את המחירים.

האם תמיד היה מפחיד לקנות בית?

רכישת דירה תמיד הייתה הצעה מפחידה. זוהי השקעה כספית גדולה כאשר אתה נרשם לתשלום חודשי למשך 30 השנים הבאות. זו הסיבה שאתה רואה את מחירי הדירות יורדים במהלך השפל הכלכלי. אם אדם לא בטוח שתהיה לו עבודה מחר, סביר להניח שהוא לא יתחייב לקנות בית.

אם מחזירים את השעון לשנות החמישים ורואים שמחירי הדיור היו נמוכים בהרבה, צריך לזכור שברוב המקרים רק בן זוג אחד הרוויח הכנסה. כמו כן, זה היה מאתגר לקנות בית בגלל סטנדרטים גבוהים של הלוואות. רק עם הקמת רשות הדיור הפדרלית (FHA) ותוכניות הלוואות הבית של מינהל הוותיקים (VA) נעשה קל יותר לרכוש בית.

ובכל זאת, זו הייתה התחייבות עצומה לרכוש בית. זה היה נכון עוד יותר בשנות ה-1970, כאשר הסטגפלציה השתלטה והריביות זינקו לכמעט 20%.

מהר קדימה לשנת 2008, והממשלה נאלצה להתערב שוב כדי לפתות אנשים לרכוש בתים עם אשראי רוכש דירה בפעם הראשונה בסך 8,000 דולר.

לא משנה על איזו תקופה מסתכלים, תמיד יש סיבות שאנשים חוששים לגבי רכישת בית (בנוסף לפחד הטבעי להתחייב לתשלום חודשי עד 30 שנה).

מה אם כבר יש לך בית?

מכיוון שנדל"ן הוא השקעה מצוינת לטווח ארוך, מה עוד אתה יכול לעשות אם כבר יש לך בית? בתור התחלה, אתה יכול לשקול רכישת נכס להשקעה. לא רק שאתה מנצל את ההערכה לטווח ארוך, אלא שכאשר אתה משכיר את הנכס, השוכר שלך משלם את המשכנתא החודשית שלך, ומגביר את התשואה שלך.

מובן, לא כולם מעוניינים להחזיק פיזית בנכס להשכרה - או בעבודה הנלווית לכך. אלטרנטיבה היא השקעה בנדל"ן באמצעות רכישת מניות בחברות המתואמות לשוק הדיור. Q.ai מציע ערכות השקעה עם REIT ותפקידי נדל"ן אחרים מובנים.

אנשים מסוימים עשויים לשקול לשלם תוספת על קרן המשכנתא שלהם. עם זאת, אם הריבית שלך נמוכה מ-4%, השקעת הכסף במקום להחזיר את המשכנתא שלך היא חכמה יותר. הסיבה לכך היא שאתה יכול להרוויח תשואה גבוהה יותר על הכסף שלך.

התשואה השנתית הממוצעת של הבורסה היא 8%. אם אתה משקיע 6,000 $ בשנה במשך 10 שנים, אתה בסופו של דבר עם 93,872 $. אם הייתם משלמים תוספת של 6,000 דולר בשנה על המשכנתא של 4%, תוך 10 שנים היית חוסך ריבית של 69,655 דולר. מכיוון שהמניות שלך ירוויחו $24,217 יותר מהחיסכון בריבית שלך, עדיף לך להשקיע את כספך בשוק.

למי לא כדאי לקנות בית?

יש כמה מקרים שבהם יותר הגיוני לשכור מאשר לקנות. כל אלה חוזרים לתזמון. אם אתה רק מתחיל את הקריירה שלך ולא בטוח איפה אתה רוצה לגור, זה לא הגיוני להתחייב לבית.

בנוסף, אם זה עתה קיבלת עבודה בעיר חדשה, חכם יותר מבחינה כלכלית לשכור לטווח קצר, כאשר אתה מבין היכן תרצה לגור לאורך זמן. בסופו של יום, אם אתה לא רואה את עצמך בעל בית לפחות חמש שנים לפני שאתה מוכר, עדיף לך לשכור ולא לקנות. זאת בשל הסיכון שמחירי הדירות לא יתייקרו בטווח הקצר וכל עלויות הסגירה שאתם משלמים בעת רכישת דירה. ההון העצמי, ההערכה והטבות המס שלך לוקחות זמן כדי לעלות לך על הגיבנת הראשונית של סגירת עלויות למימוש היתרונות של רכישה.

סיכום

בסך הכל, דיור הוא עדיין השקעה טובה - אפילו עם האטה במכירות הדירות. אמנם יש סיכון להשטחת מחירים או לירידת מחירים בטווח הקצר, אבל אל תצפו לירידה חמורה כמו ב-2008. ואם השקעה בבורסה היא מדריך כלשהו, ​​אתם יודעים שהזמן בשוק הוא הרבה יותר חשוב מתזמון שׁוּק. במילים אחרות, עדיף להשקיע בשוק הנדל"ן - גם בתקופת שפל - מאשר לנסות לבחור את הזמן הטוב ביותר לקנות או למכור.

אף אחד לא יודע מתי התחתית תתרחש או מתי המחירים יתחילו לעלות שוב. אם אתה לא רוצה לפספס את האקשן, עדיף לך להיכנס מאשר לחכות.