שוקי הדיור עומדים בפני סחיטה אכזרית

במשך שנתיים במהלך מגיפת קוביד-19, מוכרי בתים בקוואקרס היל, פרבר בחלקים הרחוקים ביותר של המערב הרחב של סידני, גרפו הון. כ-60 או 70 צופים היו מסתובבים בכל בית למכירה, נזכר ג'וש טסולין מריי ווייט, סוכן נדל"ן. קונים נדחקו במכירות פומביות, והציעו הצעות הרבה מעל הסיכויים. "נבקש, נניח, מיליון דולר ונמכור ב-1 ​​מיליון דולר", אומר מר טסולין. "השוק אז היה מטורף - תמונה שונה מאוד מעכשיו". השנה המחירים בשכונה ירדו ב-1.4%, הוא מעריך. בעלים מושכים את בתיהם, כי הם לא יכולים למכור אותם בכמה שהם רוצים. השוק מתגבר.

מחירי הבתים באוסטרליה ירדו במשך חמישה חודשים רצופים, מה שמציב את Quakers Hill בחזית המגמה העולמית. בזמן שהבנקים המרכזיים דוהרים לאלף את האינפלציה, הם מעלים את הריבית בקצב המהיר ביותר מזה ארבעה עשורים לפחות - מה שמתורגם כעת לקטל בשוק הדיור. המחירים יורדים בתשע מתוך 18 המדינות המפוקחות על ידי אוקספורד אקונומיקס, חברת ייעוץ, ויורדים הכי מהר בשווקים החמים ביותר. בקנדה ובשבדיה הם ירדו ביותר מ-8% מאז פברואר; בניו זילנד הם ירדו ביותר מ-12% מאז השיא שלהם בשנה שעברה. המחירים החלו לרדת גם באמריקה ובבריטניה. מדינות רבות אחרות צועדות באותו כיוון.

גם העסקאות יורדות. מכירות הבתים באמריקה ירדו בחמישית באוגוסט, בהשוואה לשנה הקודמת, לפי איגוד המתווכים הלאומי, קבוצת לובי. בניו זילנד, המכירות הרבעוניות היו החלשות ביותר מאז 2010 בשלושת החודשים עד יוני. מחירי המניות של בונים בריטים גדולים, כמו בארט וטיילור ווימפי, ירדו בחצי השנה. אלה של ד"ר הורטון ולנר, הגדולים באמריקה, ירדו ביותר מ-30%.

זה מייצג את סופה של פריחה ארוכה - כזו שבעלי בתים רבים קיבלו כמובן מאליו. שיעורי משכנתאות בתחתית סלע והיצע מוגבל הניעו עלייה מתמדת במחירי הדירות בעולם העשיר בעשור שלאחר המשבר הפיננסי העולמי של 2007-09. המחירים באמריקה, למשל, עלו בכמעט 60% מהשפל שלהם ב-2012 ועד סוף 2019. ואז הגיעה המגיפה, שבמהלכה המחירים באמת זינקו. באמריקה, קנדה והולנד הם עלו ביותר מ-30% מאז 2020. הנעילה והמעבר לעבודה מרחוק הגבירו את הביקוש לנכסים בפרברים עם גנים או משרדים. ממשלות, שמודאגות ממצוקת דיור עם התפשטות קוביד, הקלו זמנית או הסירו את תקנות המשכנתאות, מה שהקל על הקנייה. חיסכון במגפה עזר לרוכשים הראשונים לגייס פיקדונות כבדים.

הסיפור ממשיך

אבל עליות הריבית החזירו כעת את שיעורי המשכנתאות לרמות שלא נראו במשך עשרות שנים. לפני שנה המשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה באמריקה הייתה מתחת ל-3%. היום זה רק קצת ביישן של 7%. בניו זילנד, שיעורי המשכנתא עברו 7% לראשונה מזה שמונה שנים; בבריטניה, ההלוואה הממוצעת בריבית קבועה לחמש שנים עולה כעת על 6% לראשונה מזה תריסר. זה יקשה על החיים של הרוכשים הפוטנציאליים, ויגדיל את הסיכוי למצוקה בקרב בעלי בתים קיימים. זהו שינוי שעלול לשאת השלכות פוליטיות וחברתיות לא נוחות במשך שנים רבות.

שלושה גורמים יקבעו היכן הכאב הוא החריף ביותר, ולפיכך היכן ההשלכות הללו צפויות ביותר. הראשון הוא עליית המחירים האחרונה. שווקי דיור שבהם המחירים עלו מאז המגיפה פגיעים במיוחד לצינון הביקוש. בעוד שמדינות עשירות רבות האטו לשיעורי צמיחה שנתיים בחד-ספרתי בתחילת השנה, אמריקה וקנדה שמרו על עליות דו-ספרתיות, הניזונות מביקוש עצום לדיור בעיירות ההרים ובמדינות החגורות המושכות תושבי קליפורניה בעלי עקבות טובות. תושבי יורק, יחד עם ערים כמו טורונטו.

רמות הלוואות הן הגורם השני. ככל שהחוב של משק הבית גבוה יותר כחלק מההכנסה, כך הבעלים פגיעים יותר לתשלומי משכנתא גבוהים יותר ולמחדלים. הבנקאים המרכזיים ימצאו נחמה בעובדה שהחוב של משקי הבית ביחס להכנסה נמוך ממה שהיה ערב המשבר הפיננסי העולמי במדינות בהן אמריקה, בריטניה וספרד. עם זאת, מדינות מסוימות מתמודדות עם הר של חובות. זה הופך אותם לרגישים אפילו לעליות קטנות בריביות המשכנתא. משקי בית באוסטרליה, קנדה ובשוודיה, שהצליחו להימלט מכל נטל המשבר הפיננסי, ספגו הלוואות מדהימות בשנים שחלפו מאז, מה שעורר אזהרות מצד כלבי השמירה הפיננסיים. כפי שניסח זאת סטפן אינגבס, נגיד הבנק המרכזי של שבדיה: "זה כמו לשבת על ראש הר געש".

הגורם השלישי הוא המהירות שבה ריביות גבוהות יותר עוברות לבעלי הדירות. הסיכון הגדול ביותר הוא ללווים במשכנתאות בריבית משתנה, המשתנה בהתאם לשינויים בשיעורי הפוליסה. הם עומדים בפני ירידה מיידית בהכנסה הפנויה שלהם. בקנדה משכנתאות בריבית משתנה מהוות יותר ממחצית מכלל ההלוואות. באוסטרליה ובשוודיה הם מהווים כמעט שני שלישים.

במדינות אחרות, הלוואות לזמן קצוב נפוצות הרבה יותר, מה שאומר שעליית הריבית עוברת בפיגור ניכר. הרוב המכריע של המשכנתאות באמריקה הן בתנאים כאלה. משכנתאות אלו גם פופולריות יותר מבעבר ברחבי אירופה. אבל לא כל ההלוואות לזמן קצוב דומות. באמריקה רובם קבועים למשך שניים או שלושה עשורים. במדינות אחרות, אפילו לווים בריבית קבועה יתמודדו בקרוב עם עלויות המשכנתא העולות. בניו זילנד משכנתאות בריבית קבועה מהוות את עיקר ההלוואות הקיימות, אך ליותר מ-70% יש מועד של פחות משנתיים. כך גם כמעט מחצית מאלה שהוצאו בבריטניה בשנה שעברה.

חבר את זה יחד, וכל המרכיבים לשפל עמוק בדיור נמצאים במקום. עם זאת, סביר להניח שהפעם היא תובל לא על ידי אמריקה, אלא על ידי קנדה, הולנד, אוסטרליה, ניו זילנד ונורבגיה (ראה טבלה). באוסטרליה וקנדה המחירים עלולים לצנוח ב-14% מהשיא שלהם, קצת יותר מהצפוי באמריקה או בבריטניה, על פי תחזיות של מספר חברות נכסים. כלכלנים ב-Royal Bank of Canada צופים כי היקף המכירות של המדינה יצנח ביותר מ-40% ב-2022-23 - מעבר לירידה של 38% ב-2008-09.

ספי כאב

בתוך כל מדינה, אנשים מסוימים יסבלו יותר מאחרים. איכות האשראי של הלווה הממוצע השתפרה בשנים האחרונות, שכן תקנות מחמירות יותר שהוכנסו בעקבות המשבר הפיננסי העולמי הקשו על הלווים המסוכנים יותר לקחת משכנתאות. אבל השילוב הרעיל של הלם תעריפים ועלייה בעלויות המחיה יכניס את בעלי הבתים למתח קשה.

באוסטרליה, למשל, שלוש חמישיות מהאשראי לדיור הוא בתנאים משתנים. על פי דו"ח היציבות הפיננסית האחרון של הבנק המרכזי, שפורסם ב-7 באוקטובר, מחצית מהלווים הללו יראו את המזומנים הפנויים שלהם, או זה שנותר לאחר משכנתא והוצאות מחיה חיוניות, יורדים לפחות בחמישית אם הריבית תעלה בהתאם לשוק. ציפיות - ו-15% יראו שמדד זה יהפוך לשלילי. בבריטניה כמעט 2 מיליון משקי בית, או רבע מאלו עם משכנתאות, יכולים לראות תשלומים גבוהים יותר סופגים 10% נוספים מהכנסת משק הבית שלהם עד תחילת 2025. בהולנד, חלקם של בעלי בתים שמשלמים יותר מרבע מהכנסתם עבור המשכנתא שלהם. תעלה מ-12% ל-26% אם הריבית תעלה בשלוש נקודות אחוז.

קונים ראשונים ולווים אחרונים הם פגיעים במיוחד. רבים מתחו את כספיהם כדי לקנות בית, והשאירו פחות מזומנים פנויים לכיסוי קפיצה בעלויות המשכנתא. באמריקה, קונים ראשונים נחשבו לאחד מכל שלוש מכירות בשנה שעברה. לרבים יש חסכונות זעומים. לכמחצית מהרוכשים האוסטרלים שלקחו הלוואות בין תחילת 2021 לאוגוסט 2022, הופרשו פחות משלושה חודשים של תשלומי משכנתא ליום גשום. בני דור המילניום שהצליחו סוף סוף לקנות נכס צפויה להפתעה לא נעימה.

גם לרוכשים ראשונים היה פחות זמן לצבור הון עצמי. אוקספורד כלכלה מעריכה כי ירידה של 15% במחירי הדירות באמריקה במשך שנה תבטל שני שלישים מהון העצמי בדיור שצברו מאז תחילת המגיפה. לעומת זאת, בעלים מבוגרים יותר בטוחים. יותר ממחצית מבעלי הבתים האמריקאים בני 65 ומעלה עברו לגור לפני תחילת המילניום. זה משאיר בעלים חדשים בסיכון גדול יותר להידחף להון עצמי שלילי, מה שמקשה על מעבר דירה או משכנתא מחדש. בבריטניה, ירידה של 20% במחירי הדירות תשאיר עד 5% מהמשכנתאות בהון עצמי שלילי, לפי ניל הדסון מ-Residential Analysts, חברת ייעוץ. בערך אחד מכל עשרה מחזיקי משכנתאות בלונדון יושפעו.

החדשות הטובות הן שהבנקים צריכים להיות מסוגלים להתמודד עם השפל. בשנים 2007-09 עלייה בחובות שלא שולמו דחפה כמה אמריקאים לסף. בנקים בבריטניה מחזיקים כעת כמעט פי ארבעה בהון כדי לכסות הפסדים, לפי Capital Economics, חברת ייעוץ נוספת. מבחן הלחץ האחרון של הבנק המרכזי של אנגליה מצביע על כך שהמלווים במדינה יוכלו לספוג ירידה של 33% במחירי הדירות ועלייה בשיעור האבטלה מ-3.5% ל-12%. באמריקה בנקים נסוגו משוק המשכנתאות, כאשר חוץ בנקים מספקים כיום יותר ממחצית מהלוואות המשכנתאות החדשות. לפיכך הסיכונים אינם מרוכזים עוד במלווים בעלי חשיבות מערכתית.

ובכל זאת, למצוקת הדיור יהיו השלכות עמוקות. "מחזור הדיור הוא מחזור העסקים", כתב אדוארד לימר מאוניברסיטת קליפורניה, לוס אנג'לס, במאמר שפורסם ב-2007. הוא ציין שההאטות בדיור קדמו לשמונה מתוך עשרת המיתונים האחרונים באמריקה. לאחר המשבר הפיננסי, מר לימר המשיך עם מאמר שכותרתו "דיור הוא באמת מחזור העסקים", למקרה שהקוראים לא הצליחו להבין את המסר. הקשר בין שני המחזורים נוצר מכיוון שהדיור מעניק "השפעות עושר" לבעלי הבעלים. כאשר מחירי הדירות עולים, אנשים מרגישים טוב עם מצבם הכלכלי, אז לווה ולהוציא יותר. כשהם נופלים, אנשים מהדקים את החגורה. ב-2019 מחקר של הבנק המרכזי של אנגליה מצא שעלייה של 10% במחירי הדירות מעלה את הצריכה ב-0.35-0.5%.

אפיק חשוב נוסף בין שוק הדיור לשאר המשק הוא השקעות. הוצאות הון הקשורות לדיור, במיוחד בניית בתים, יכולות להיות תנודתיות ביותר - ולעתים קרובות הן ההבדל בין כלכלה צומחת או מתכווצת. ואכן, ירידה בהשקעות למגורים היוותה שליש מהירידה בתוצר של אמריקה בשנים 2007-09. מחקר על בריטניה מצא תוצאות דומות. בוני בתים רודפים אחרי בומים ומצמצמים את החדשות הכלכליות הרעות. כשהדאגות גברו הפעם, התחלות הדיור הפרטיות בארה"ב ירדו ב-20% מאז אפריל. הפעם לווים מתוחים, שכבר סובלים ממזומנים בגלל אינפלציה וחשבונות אנרגיה גבוהים, גם יוציאו פחות על סחורות ושירותים אחרים בזמן שהם מנסים לעמוד בתשלומי המשכנתא הגבוהים יותר שלהם.

יש אנשים שרואים יתרון בהתרסקות דיור. הם מקווים שהמחירים הנמוכים יותר יאפשרו לצעירים לקנות את הבתים הראשונים שלהם. תקוות אלה כמעט ודאי יתבדו. בתיקוני דיור, ולפעמים במשך שנים לאחר מכן, שיעורי הבעלות על הדירות נוטים לרדת, ולא לעלות. בבריטניה, למשל, כ-65% מהאנשים מחזיקים בבית משלהם, ירידה מ-70% בתחילת המשבר הפיננסי העולמי. באירלנד, שחוותה התרסקות אדירה בסוף שנות ה-2000, שיעור הבעלות על הבתים עדיין נמצא ביותר מעשר נקודות אחוז מתחת לשיאו. תנאים כלכליים הגורמים לירידת מחירי הדירות מסכנים בו זמנית את סיכוייהם של בעלי בתים לעתיד. האבטלה עולה והשכר יורד. אם הריבית קופצת, אנשים יכולים ללוות פחות, ומלווי משכנתאות נוטים להיות יותר עצבניים לגבי הלוואות. בקנדה, עלויות האשראי המוגדלות "ישטפו" כל חיסכון ממחיר רכישה נמוך יותר, צופה צור סומרוויל מאוניברסיטת קולומביה הבריטית.

המגורים הם פוליטיים

ההשפעה הגדולה ביותר של ירידה בדיור עשויה להיות בפוליטיקה. במדינות שבהן בעלות על בתים נתפסת כטקס מעבר, מחירים נמוכים יותר ללא כל עלייה במחיר סביר ימרח מלח בפצעים שכבר כואבים. "נופל למה? ליפול למחירים גרוטסקיים אבסורדיים במקום פשוט בלתי מתקבל על הדעת?" שואל רובין בלאק, עובד קהילה ומכונאי אופניים במונטריאול. "בעיקרון השלמתי שהחלום הסתיים. התגעגעתי לחלון." כמה אלפי בני אדם התחרטו כדי להרשות לעצמם פיקדון; כעת הם יצטרכו להיאבק כדי לבצע תשלומי משכנתא גבוהים בהרבה. איום ההשתלטות אורב. לאבד את הבית שלך היא אפשרות באופן שלא היה קודם.

במשך שנים בעלי בתים מבוססים יותר התנחמו במחשבה שגם אם הגידול בשכר הריאלי היה נורא, לפחות מחיר הבית שלהם עולה. הימים האלה תמו. אפילו הבייבי בום, המנצחים הגדולים מעשור של עליית מחירים, עומדים כעת בפני סיכוי לחיות מביצת קן קטנה יותר בפנסיה, מכיוון שהצמצום הופך פחות משתלם. כל זה אומר שלעליית הריבית יהיו השלכות פוליטיות בלתי צפויות, שכן אנשים שנהנו פעם מהסטטוס קוו מגלים איך זה מרגיש להפסיד.

אל תתפלאו, אם כן, אם קובעי המדיניות יפתחו בפעולות חילוץ ענקיות. ממשלת הונגריה כבר הציעה לאזרחיה הגנה מפני עליית ריבית המשכנתא. בניתוח של הדיור בניו זילנד, ה-IMF חושש ש"ייתכן שיהיה צורך בתמיכה במדיניות כדי למנוע השפעות סיבוב שני וירידה בולטת". בספרד, לפי הדיווחים הבנקים שוקלים להגביל את העלאות התשלומים על משכנתאות בריבית משתנה. מרטין לואיס, מומחה פיננסי בריטי שיש לו השפעה רבה יותר מכל העיתונים במדינה גם יחד, החל לפעול למען תמיכת המדינה במחזיקי המשכנתאות. ככל שמחירי הדירות יורדים לכדור הארץ, דרישות כאלה רק יגדלו.

לניתוח מומחה נוסף של הסיפורים הגדולים ביותר בכלכלה, פיננסים ושווקים, הירשם ל כסף מדבר, הניוזלטר השבועי שלנו למנויים בלבד.

© 2022 The Economist Newspaper Limited. כל הזכויות שמורות.

מתוך האקונומיסט, שפורסם ברישיון. את התוכן המקורי ניתן למצוא ב https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze