ירידה בשוק הדיור - האם מיתון בפתח?

המחצית השנייה של 2022 נרשמה ירידה במחירי הדירות. עם זאת, המחירים נשארים בעלייה משנה לשנה בהתבסס על עליות מחירים קבועות במחצית הראשונה של השנה. הירידה בתמחור מונעת, בין השאר, על ידי שיעורי משכנתא גבוהים יותר שפוגעים בסבירות הדיור. עם זאת, רוב השווקים עדיין לא ראו ירידות משנה לשנה במחירי הדירות ומגמות אזוריות אומרות שהחוף המערבי נפגע קשה יותר מאשר שווקים אחרים.

עליית עלויות המשכנתא

נושא מרכזי הוא הזינוק בעלויות המשכנתא. עלויות המשכנתא ל-30 שנה נגעו ב-7% בתחילת נובמבר, עלויות המשכנתא נותרו ברמות שלא ראינו מאז 2007. זה מונע מאינפלציה גבוהה שגורמת לפד להעלות את הריבית בחדות, מה שמגדיל את עלויות המשכנתא בהתאם.

עלות דיור נמוכה יותר

עלויות גבוהות יותר של משכנתא הפחיתו את סבירות הדיור. הסיבה לכך היא שעבור אנשים רבים הבית שהם יכולים להרשות לעצמם נקבע לא לפי מחיר הבית, אלא לפי עלות המשכנתא שהם יכולים לתת שירות בנוחות מתלוש המשכורת שלהם.

בגדול, בשנת 2022 ראינו את עלויות המשכנתא כפולות, ולכן עלות הדיור ירדה בחדות. הפד של אטלנטה עוקב אחר זה ורואה את סבירות הדיור ברמות נמוכות מאוד בהשוואה להיסטוריה האחרונה. למעשה, סבירות הדיור היא ברמה הנמוכה ביותר מאז שהפד של אטלנטה התחיל לעקוב אחריה ב-2006.

מחירים מזיקים

מחירי הדירות יורדים, אך לא קרסו. נתוני מחירי הבתים של Redfin מצביעים על כך שמחירי הבתים היו בירידה מאז מאי 2022, למרות שהמחירים נשארים בעלייה של 5% משנה לשנה, ירידה של 15% עליות מחירים שנתיות במהלך הקיץ.

לא ראינו ירידות אבסולוטיות במחירי הדירות על בסיס שנתי ברוב השווקים, אבל זה עשוי להגיע במהלך החודשים הקרובים. תקופת הסתיו והחורף עשויה להיות תקופה איטית עבור שוק הדיור, כך שאנו עשויים לראות גם מגמות עונתיות. האביב הוא בדרך כלל תחילתה של תקופה חזקה יותר עבור שוק הדיור, כך שמגמות בתחילת 2023 יספרו לגבי כיוון מחירי הדירות.

מגמות אזוריות

גם מגמות אזוריות חשובות. החוף המערבי רואה כיום שוק דיור חלש יותר יחסית, אך הדרום מזרח מחזיק מעמד טוב יותר. ובכל זאת, למרות השונות האזורית, רוב האזורים רואים שהמחירים יורדים מחודש לחודש.

מה הלאה?

שאלה מרכזית אחת עבור שוק הדיור במהלך 2023 תהיה לאן תנוע הריביות לטווח ארוך. שיעורי הריבית עלו בשנת 2022 בגלל חששות אינפלציה, וכאשר הפד מעלה את הריבית לטווח קצר.

עם זאת, מאז תחילת נובמבר הריבית לטווח ארוך ירד מעט. אם זה יימשך זה עשוי להוזיל בהתאם את עלויות המשכנתא לטווח ארוך מהרמות הגבוהות כיום. עם זאת, הפד ניצי יחסית בריבית, ואם הפד יהיה אגרסיבי יותר עם מהלכי ריבית ב-2023 מהצפוי כעת, זה עלול להוביל לכאב נוסף בעלויות המשכנתא.

כך או כך, אם הזינוק בריבית לא יירד באופן מהותי ב-2023, מה שהשווקים לא צופים, עלויות המשכנתאות יישארו גבוהות ביחס להיסטוריה האחרונה, ויפעילו לחץ מתמשך על סבירות הדיור ועל מחירי הדירות.