משבר הרכוש של היבשת לא הרתיע את רוברט וונג. ראש העסק בן ה-133 אומר שעכשיו זה הזמן להיות אמיץ.
Aבתקופה שבה מעטים מעיזים להשקיע בשוק הנכסים המצומצם של סין, ארץ הונג קונג המנכ"ל רוברט וונג מכפיל את עצמו. במהלך השנתיים האחרונות, היזם התחייב להשקעה הגדולה ביותר אי פעם בהיסטוריה בת 133 השנים שלה להפוך את שפת הנהר מדרום למרכז העיר שנגחאי למרכז פיננסי חדש, תוך הוספת פרויקטי מגורים בערים נבחרות בסין.
בפברואר 2020, כשקוביד-19 תפס את סין והתפשט ברחבי העולם, החברה רכשה אתר בשטח של 231,300 מ"ר בשנחאי תמורת 4.4 מיליארד דולר, אותו היא מפתחת כעת בעלות כוללת של 8.4 מיליארד דולר כחלק ממיזם משותף. בשנה שלאחר מכן, אפילו כשכמה מפתחים סיניים מובילים החלו להפגין מאמץ פיננסי, הונג קונג לנד קנתה שמונה אתרי מגורים חדשים כדי לבנות בעיקר בתים בינוניים עד יוקרתיים, מה שהגדיל את תיק היבשת שלה ל-35 פרויקטים בשבע ערים נכון לדצמבר 2021.
"לא צריך להירתע מתנודות בטווח הקצר", אומר וונג, בן 61, בראיון בלעדי במטה החברה בהונג קונג בסוף יוני. "כשהזדמנויות מגיעות, עלינו להיות אמיצים ולתפוס אותן". בעוד שעמיתים רבים בתחום הנכסים גנזו תוכניות השקעה בעקבות הפיגוע של בייג'ינג נגד הלוואות מופרזות שהתפתחו למשבר חובות, וונג כמעט הכפילה את ההשקעות של ארץ הונג קונג ברחבי אסיה לממוצע של 3.3 מיליארד דולר בשנתיים האחרונות מהרמה של 1.8 דולר לפני המגפה. מיליארד, כולל חיזוק תיק הליבה של החברה בהונג קונג והרחבת טביעת הרגל שלה בדרום מזרח אסיה.
מרכז פיננסי של שנחאי ווסט בונד (עיבוד אמן). הפרויקט יספק שטח קומה ברוטו של 1.1 מיליון מ"ר.
באדיבות הונג קונג לנד
היהלום שבכתר של הקונגלומרט האסייתי ג'רדין מת'סוןארץ הונג קונג התגברה על אתגרים רבים במהלך ההיסטוריה הארוכה שלה. משרידתה את הכיבוש היפני של הונג קונג במהלך מלחמת העולם השנייה ועד למשבר הפיננסי באסיה של 1997 ואילך, החברה סייעה לעצב את קו הרקיע המפורסם של העיר והפכה את סנטרל לאחד ממחוזות העסקים היוקרתיים בעולם.
החברה הנסחרת בסינגפור מצאה לעתים קרובות כיסויי כסף בתקופות כלכליות אפלות. כיכר הבורסה שלה, שבה שוכנת הבורסה של הונג קונג וכן בנקים ומשרדי עורכי דין גלובליים, נפתחה במהלך קריסת שוק המניות של הונג קונג בשנות ה-1980. לאחר המשבר הפיננסי של 1997, הונג קונג לנד ניצלה את המחירים הנמוכים כדי לצבור אתרים בדרום מזרח אסיה, מה שאפשר לה להפוך למפתח אזורי גדול. עם זאת, עם השפל הממושך בשוק הנדל"ן בסין וגל ברירת המחדל של מפתחים מקומיים מובילים, כולל China Evergrande Group ו-Sunac China Holdings, יחד עם עלייה במספר המשרות הפנויות בהונג קונג על רקע מגבלות קוביד-19 קשות, ארץ הונג קונג שוב מתמודדת עם סערה.
וונג - שהצטרף לחברה ב-1985 לאחר שסיים את לימודיו באוניברסיטת הונג קונג פוליטכנית כסוקר ועלה בסולם הדרגות והפך למנכ"ל לפני שש שנים - צבר מוניטין של ניצול הזדמנויות ונשאר בקורס בזמן משבר. בתחילת המילניום, בין המשבר הפיננסי באסיה להתפרצות ה-SARS ב-2003, הוא החל לבנות מחדש מאפס את עסקי הנדל"ן למגורים של ארץ הונג קונג, שאותם היא סולקה בשנות ה-1980.
הפרויקט הראשון שלו, שיפוץ של מתחם דירות מזדקן בהונג קונג בשם Lai Sing Court, התחיל בעייתי. לאחר ש-Wong בילה יותר משנתיים וחצי בשכנוע של לפחות 90% מבעלי הבתים להסכים למכירה קולקטיבית והתגבר על התנגדויות של הרשויות להרגעת הגבלת הגובה שלה, SARS התרסק בשוק הנכסים של הונג קונג. צ'ארלס נג, אחד מבעלי הבתים של לאי סינג קורט, זוכר שונג עדיין כיבד את התחייבויותיו - למרות שהוא יכול היה לנסות לנהל משא ומתן מחדש - והמשיך בפיתוח מחדש למרות שפל כלכלי שהפך את הפרויקט לבלתי כלכלי. הונג קונג לנד הרוויחה בסופו של דבר רווח של כ-300 מיליון דולר מהמתחם, ששמו שונה לסרנדה.
פרייזר הול/Getty Images
וונג שוב בטוח שההשקעות של הונג קונג לנד ביבשת סין והצעדים לשיפור המשיכה של תיק ההשקעות שלה בהונג קונג על רקע אי הוודאות הנוכחית בשוק יקצור דיבידנדים. רווחי החברה וביצועי המניות משקפים את האופטימיות שלו. במחצית הראשונה של 2022, ההכנסות עלו ב-0.9% לעומת שנה קודמת ל-894 מיליון דולר למרות ירידה של 69% במכירות החוזות ביבשת ל-419 מיליון דולר, והן עלו לרווח נקי של 292 מיליון דולר מהפסד נקי של 865 מיליון דולר. בתקופה שלפני שנה, כך אמרה הונג קונג לנד בדוח הרווחים האחרון שלה.
הרווח הבסיסי, מדד ההכנסה שלה מעסקים מתמשכים, עלה ב-8% ל-425 מיליון דולר, אך החברה צופה שהוא יירד "באופן משמעותי" במשך השנה כולה בעקבות עיכובים בבנייה הקשורים למגפה. מניית היזם עלתה בסביבות 15% ב-12 החודשים האחרונים נכון ל-25 באוגוסט, בהשוואה לירידות של כ-26% ו-30% ביריבות הנדרסון לנד ו-New World Development, בהתאמה, וצניחה של למעלה מ-21% ב-Benchmark Hang. מדד סנג.
וונג מאמין שהמיזם המשותף בשנגחאי - שבו החברה מחזיקה ב-43% ממניותיה, וכולל משקיע ביבשת וכלי ייעוד מיוחד בבעלות ממשלתית - הוא בעל המאפיינים להיות הצלחה. הפרויקט יספק שטח קומה ברוטו של 1.1 מיליון מ"ר, שווה ערך לכ-110 בלוקים עירוניים במנהטן, לאורך גדת נהר ה-West Bund. הוא יציע 650,000 מ"ר של משרדים דרגה A, 230,000 מ"ר של שטחי מסחר יוקרתיים, 1,700 מגורים יוקרתיים ודירות שירות, שני מלונות חמישה כוכבים, מרכז תערוכה וכנסים וחוף ים באורך 1.4 ק"מ עם שטחים ירוקים. על פי מצגות החברה ו-Wong.
"אם לא היינו רוכשים את האתר הזה, סביר להניח שהוא היה מחולק לחבילות ונמכר לאנשים שונים. ההזדמנות הייתה אובדת לנצח, לא משנה כמה אפשר היה לשלם בעתיד", אומר וונג. "במבט לאחור, זו הייתה בהחלט ההחלטה הנכונה". ההימור של הונג קונג לנד מראה סימנים מוקדמים להשתלם עם כמה חברות ומותגים קמעונאיים שמשלבים את הפרויקט בתוכניות ההוצאות שלהם לשלוש עד חמש השנים הבאות, מוסיף וונג. אנליסט S&P Global Ratings Oscar Chung צופה שהפרויקט יתחיל לתרום לתזרים המזומנים של הונג קונג לנד בשנים 2022 ו-2023, עם תחילת המכירה המוקדמת של חלק המגורים. "למרות שהמגיפה נותרה אי ודאות לטווח הקרוב, אנחנו חושבים שפרויקט ה-West Bund ממוקם היטב בשנחאי", אומר צ'ונג.
כלכלת שנחאי התכווצה בכמעט 14% ברבעון השני והמכירות הקמעונאיות צנחו ב-21% משנה לשנה, כך עולה מנתוני הממשלה, כאשר גישת אפס הסובלנות של סין ל-Covid-19 אילצה את המרכז המסחרי להיסגר מסוף מרץ עד סוף מאי. הגוף המוביל למדיניות סין בסוף יולי אישר מחדש את מחויבותו לעצור התפרצויות עתידיות באמצעות בדיקות המוניות והגבלות תנועה, למרות שהמדינה רשמה את הצמיחה הכלכלית החלשה ביותר שלה זה יותר משנתיים.
בינתיים, משבר הנכסים של היבשת העמיק עם רוכשי בתים מתוסכלים של לפחות 328 פרויקטי דיור שנתקעו ברחבי 100 ערים המאיימים לעכב תשלומי משכנתא, על פי נתונים על פלטפורמת פיתוח התוכנה GitHub נכון ל-25 באוגוסט. רוב הפרויקטים שייכים למפתחים סיניים עטורי חובות , כולל מיליארדר של Hui Ka Yan אוורגרנד ו של סאן הונגבין Sunac, שנאבקו להשלים דירות שנמכרו מראש על רקע סגירות ובעיות נזילות. S&P חזתה כי בתרחיש הגרוע ביותר, הבנקים הסיניים עלולים לעמוד בפני הפסדי משכנתאות של 350 מיליארד דולר.
רוברט וונג במטה הונג קונג לנד בכיכר הבורסה.
KEN WU עבור פורבס אסיה
וונג אומר שהאסטרטגיה שלו להתמקד רק בשבע ערים סיניות - כולל צ'ונגצ'ינג, שנחאי ונאנג'ינג - ובניית בתים איכותיים, שמרה על ארץ הונג קונג מצרות. "דינמיקת השוק משתנה בסין. בעבר, היה צריך רק אומץ לעשות מעשה כי אחרי זה, עיור מהיר היה מציל אותך בכל מקרה", הוא אומר. "ככל שהאורבניזציה מואטת, אתה צריך לעשות את זה נכון מכיוון שאנשים בימינו מחפשים טיסה לאיכות."
בעוד שפרויקט שנחאי הגדיל את החוב של היזם בשנים האחרונות, המינוף נותר נמוך יחסית. החוב הנקי של ארץ הונג קונג עמד על 6.1 מיליארד דולר נכון ל-30 ביוני, עלייה מ-5.1 מיליארד דולר בסוף 2021 ו-4.6 מיליארד דולר בסוף 2020, כאשר היא הגדילה את ההלוואות לרכישת קרקעות, והמזומנים ירדו עקב ירידה במכירות ובמניות למגורים. קניות חוזרות. למרות שההילוך הנקי טיפס ל-18% מ-15% בסוף השנה שעברה, זה היה חלק מ-177% של אוורגרנד, שהוערכו על ידי JPMorgan. גם מודי'ס וגם S&P שמרו על דירוג האשראי של הונג קונג לנד של A3 ו-A, בהתאמה.
טביעת רגל של אסיה
הונג קונג לנד מחזיקה ביותר מ-850,000 מ"ר של נכסים מסחריים ויש לה כ-11 מיליון מ"ר של שטח בר פיתוח נכון ל-2021.
מקור: ארץ הונג קונג
Hארץ אונגקונג היא גם כן מחזקת את אחיזתה בדרום מזרח אסיה, במיוחד בסינגפור, שם היא פיתחה את המרכז הפיננסי של מרינה ביי ו-One Raffles Quay. בשנת 2021 היא רכשה שלושה מגרשים חדשים בעיר-מדינה, אשר יפותחו במשותף עם מיליארדר של Kwek Leng Beng פיתוחי עיר. הפרויקטים הם בין 18 הפיתוחים של הונג קונג לנד שנמצאים בצנרת בדרום מזרח אסיה, כולל דירה יוקרתית שפותחה יחד עם היחידה האינדונזית Astra International של Jardines.
בהונג קונג, שהיווה 67% מנכסי הנכסים שלה ותרמה 49% מהרווח הבסיסי שלה ב-2021, היזם צמצם את המשרות הפנויות בתקופה שבה מספר המשרדים הריקים עולה. שיעור פנויות המשרדים הכולל בעיר צפוי לטפס ל-13.5% עד סוף 2022 מ-10.9% ו-11.2% ברבעון הראשון והשני של השנה, בהתאמה, ככל שההיצע החדש יגיע לשוק והביקוש ללכירות יורד, שירותי נדל"ן חברת Colliers אמרה בדו"ח ביולי. הפיתוחים החדשים כוללים שני משרדים ראשיים שנבנו על ידי מיליארדר של לי קא-שינג CK Asset ו של לי שאו קי הנדרסון לנד, שאמורים להיות מושקים במרחק של כמה רחובות מהאשכול המסחרי של הונג קונג לנד במרכז בשנה הבאה.
הונג קונג לנד רעננה את הפורטפוליו המרכזי בן עשרות השנים שלה על ידי השקת מרחב עבודה גמיש והפיכת מרתפים למגרשי מזון מודרניים וחנויות פופ-אפ. התיק ראה את שיעור הפנויות שלו על בסיס מחויב עד ל-5.1% בסוף יוני לעומת 4.9% שישה חודשים קודם לכן, על פי דוח הרווחים האחרון שלו. זה נמוך מהממוצע הכולל של 7.9% בסנטרל ומשקף את חוסנו של התיק, לפי אנליסט S&P ריקי צאנג.
וונג מזכה את המשרות הפנויות הנמוכות יחסית של החברה ליכולתה לשמר את הדיירים הגדולים ביותר שלה ולבריחה לאיכות על רקע ירידה בדמי השכירות למשרדים. ל-30 הדיירים המובילים שתפסו כמעט מחצית מתיק המשרדים של הונג קונג לנד בסנטרל היה חוזה שכירות ממוצע משוקלל של 5.6 שנים נכון ליוני. שוכרי המשרדים העיקריים שלה כוללים את JPMorgan, KPMG, Mayer Brown, PwC והבורסה של הונג קונג. בצד הקמעונאי, בהונג קונג לנד יש את ג'ורג'יו ארמני, הרמס, LVMH ואחרים כדיירים.
בעוד שהמגבלות הנסיעות המתמשכות של הונג קונג והסיכולים האחרונים נגד התנגדות פוליטית מסתכנים בהפחתת מעמדה של המרכז הפיננסי העולמי שלה, וצרות הרכוש של היבשת מעמיקות למרות מאמצי ההחייאה של בייג'ין, וונג נשאר אופטימי בשני השווקים החשובים ביותר של החברה. הוא מאמין שהמאמצים של ממשלת סין להוריד מינוף מפתחי היבשת יסייעו לשחזר את הבריאות לטווח הארוך של המגזר וליצור הזדמנויות חדשות.
"למרות שאנחנו צריכים להיות זהירים בזמנים קשים, אנחנו לא צריכים להיות שמרניים מדי", אומר וונג. "אנחנו עדיין צריכים לחפש ולחקור הזדמנויות. עם המשבר באה הזדמנות".
-בסיוע של רוברט אולסן
אימפריה איקונית
Fנוסדה בשנת 1832 מאת הסוחרים הבריטיים וויליאם ג'רדין וג'יימס מתסון כבית מסחר בתה ואופיום, ההיסטוריה של קבוצת ג'ארדין מאתסון שזורה בזו של הונג קונג. מתפקידה בהפעלת מלחמת האופיום הראשונה (1839-42) שהובילה לכניעתה של העיר לבריטניה הקיסרית ועד להפיכתה לקונגלומרט המגוון של ימינו, ג'ארדינס סייעה לעצב את גורלה של הונג קונג.
מרתה ובן קסוויק.
Jessica Hromas/Getty Images עבור קבוצת המלונות מנדרין מזרחי
עם זאת, בצעד שהרים גבות בלונדון ובבייג'ינג, ג'ארדינס העבירה את הרישום שלה מהונג קונג לסינגפור ב-1994, שלוש שנים לפני שהמושבה הבריטית לשעבר חזרה לריבונות סינית, בעוד שהמטה שלה נשאר בהונג קונג. עם עסקים החל מפיתוח נכסים ועד אירוח, סוכנויות רכב, הנדסה כבדה, שירותים פיננסיים ולוגיסטיקה, ג'רדינס מייצרת יותר מ-109 מיליארד דולר בהכנסות ומעסיקה למעלה מ-400,000 עובדים.
בשנה שעברה היא מחקה את היחידה העסקית השנייה בגודלה שלה, Jardine Strategic, ברכישה של 5.5 מיליארד דולר. הארגון מחדש סיבך את מבנה האחזקות הצולבות המורכבות של ג'רדינס שהוקם בשנות השמונים כדי להגן עליה מפני השתלטות עוינת בעקבות ניסיון של לי קא-שינג, האיש העשיר בהונג קונג, לרכוש את קרקע הונג קונג.
במשך רוב שנות קיומה של 190 שנה, ג'רדינס נעזרה בידי משפחת קסוויק. בראשה עומד כיום בן קסוויק, בן 49, שלקח את המושכות כיו"ר ביצוע מדודו, הנרי, ב-2019.
מקור: https://www.forbes.com/sites/zinnialee/2022/09/08/exclusive-hongkong-land-ceo-steers-century-old-property-firm-to-biggest-ever-bets-on- יבשת-סין/