בוני בתים אומרים שירידה תלולה יותר מגיעה כאשר הקונים נסוגים

שוק הדיור שפעם היה לוהט מתקרר בקצב מדאיג, וכמה בוני בתים אומרים שהוא רק יחמיר בשנה החדשה כשההזמנות החדשות יתייבשו.

ריבית המשכנתא הגדלה במהירות גרמה לרוכשי דירות שפעם היו מטורפים להסתובב על עקביהם ולדאוג להשקעה הפוטנציאלית שלהם ולבריאות הכלכלה הכללית.

"יש את הצוק הזה שקורה בינואר", אמר ג'ין מאיירס, מנכ"ל Thrive Homebuilders באזור דנבר, שהיה אחד השווקים החמים ביותר בשנים שקדמו למגיפה ובאמצעותה.

בוני בתים בארה"ב היו המרוויחים הגדולים מכלכלת קוביד. ריביות נמוכות שיא, בשילוב עם ביקוש גואה מצד צרכנים המחפשים יותר מרחב מחיה, גרמו לריצה על דיור שלא כמו שראו בעבר. מחירי הדירות זינקו ביותר מ-40% תוך שנתיים בלבד, ובוני בתים לא יכלו לעמוד בהזמנות מהר מספיק. הם אפילו האטו את המכירות רק כדי לעמוד בקצב. כל זה נגמר.

התחלות הדיור לבתים צמודי קרקע ירדו בספטמבר בכמעט 19% משנה לשנה, על פי מפקד האוכלוסין האמריקאי. היתרי הבנייה, המהווים אינדיקטור לבנייה עתידית, ירדו ב-17%. פולגרופ, אחד מבוני הבתים הגדולים במדינה, דיווח ששיעור הביטולים שלו זינק מ-15% ברבעון השני של השנה ל-24% ברבעון השלישי.

בוני הבתים הציבוריים שדיווחו על רווחים עד כה הציגו תוצאות חזקות באופן מפתיע, אבל זה בגלל שחלק גדול מהם מבוסס על צבר בתים שעבר חוזה באביב האחרון. זה היה לפני ששיעורי המשכנתא חצו 6% ולאחר מכן 7%.

עכשיו בונים מתכוננים למה שיבוא אחר כך. מאיירס אמר שהמאזן של החברה שלו חזק להפליא כרגע, הודות לצבר של בתים שנמכרו במחירים גבוהים, אבל הוא חזה שהשוק יהיה "מכוער" בתחילת השנה הבאה.  

"זו בהחלט נחיתה קשה לדיור", אמר. "כל תקווה לנחיתה רכה באמת התאיידה באביב האחרון, כשהתברר כל כך שהלקוחות שלנו שרגילים לריבית כל כך נמוכה של משכנתא פשוט הולכים לשבות".

מאיירס היה בסביבה במהלך נפילת הדיור האחרונה, שנגרמה על ידי שוק משכנתאות פגום שבו כמעט כל אחד, כשיר או לא, יכול לקבל הלוואת בית. זה גרם לריצה מסיבית על דיור, שהתבססה כמעט לחלוטין על קנייה ומכירה ספקולטיבית על ידי משקיעים. התחלות הדיור ליחידים צנחו ב-80% מינואר 2006 עד מרץ 2009, אך מאיירס מציינת שזו הייתה תפנית איטית יותר בהשוואה למה שקורה כעת.

"אני חושב שאנחנו רואים את השינוי הפתאומי ביותר בשוק בקריירה שלי, ואני קיים זמן מה", אמר. "מעולם לא ראיתי שהמכירות פשוט נכבות, מה שאצלנו קרה במאי."

לפני שישה חודשים בקושי, התחלות הדיור למשפחות עדיין עלו ב-10% משנה לשנה. זה היה רגע לפני שהריבית על המשכנתא באמת התחילה לזנק במהירות. לעבור מרווח שנתי של 10% בבנייה לירידה של 19% בפרק הזמן הזה הוא תפנית חדה היסטורית.

בעוד המכירות של בתים חדשים יורדים, המחירים עדיין גבוהים יותר בהשוואה לשנה לפני. הרבה מזה קשור למחירים שעדיין מנופחים עבור עבודה וחומרים. חלק מחוזק המחיר עשוי רק להעיד על הבתים הנמכרים, כלומר היקרים יותר. אבל גם זה עשוי להשתנות בקרוב.

שריל פאלמר, מנכ"לית בונה בתים מאריזונה טיילור מוריסון, שדיווחה זה עתה על רווחים חזקים ברבעון השלישי שלה, אמרה כי קונים ברמת הכניסה נאבקים בבירור. אבל היא גם הודתה שגם קונים גבוהים יותר לא מציפים את הדלת יותר.

"כשאנחנו מסתכלים על המעבר שלנו ועל רוכשי אורח החיים שלנו, הם בהחלט עדיין יכולים להרשות לעצמם לקנות, אבל מבחינה רגשית, אתה צריך לקבל את הביטחון", אמר פאלמר ב-CNBC "Mad Money" ביום שישי. "אפילו בתעריפים של היום, גם לקונים ה-FHA וגם לקונים הקונבנציונליים יש הרבה מאוד מקום, אבל היכולת להרשות זאת לעצמה לא אומרת שיש להם את הביטחון, בהתחשב בכל מה שקורה בכלכלה היום."

פאלמר אמר לאנליסטים בשיחת הרווחים של החברה כי ההזמנות החדשות ירדו "חד" בספטמבר, וכי ההאטה הורגשה במגוון רחב של נקודות מחיר, גיאוגרפיות וקבוצות צרכנים. כתוצאה מכך טיילור מוריסון נסוג מהשקעות בקרקעות, מוריד את קצב התחלות הבנייה החדשות שלה ומציע לרוכשים תמריצים נוספים.

המכירות של בתים שנבנו לאחרונה ירדו מתחת לרמות שלפני המגפה בספטמבר, והביטולים כעת כפולים ממה שהיו לפני שנה, על פי האיגוד הלאומי של בוני בתים.

"זו תהיה השנה הראשונה מאז 2011 לראות ירידה בהתחלות חד-משפחתיות", אמר הכלכלן הראשי של NAHB רוברט דיץ בהודעה. "למרות שחלק מהאנליסטים הציעו ששוק הדיור כעת 'מאוזן' יותר, האמת היא ששיעור הבעלות על הדירות יירד ברבעונים הקרובים ככל שהריבית הגבוהה ועלויות הבנייה המתמשכות ימשיכו לתמחר מספר רב של קונים פוטנציאליים. ”

היצע הבתים החדשים נותר מוגבה, בניגוד לשוק הבתים הקיימים, שבו הרישומים עדיין מועטים. NAHB דיווח כי רבע מהבונים מורידים כעת מחירים.

וזה הלא נודע הגדול. המחירים מתקררים הן עבור בתים חדשים והן עבור בתים קיימים, אך האנליסטים חלוקים בדעתם האם הם אכן יראו ירידות משנה לשנה, ועד כמה ירידות אלו עשויות להיות רחבות. מאיירס אמר שהוא שמע דיבורים על ירידה של 20% במחירי בנייה חדשה.

"וזה נשמע ממש קשה, אבל כשהסתכלנו אחורה, בגלל שעלויות הבנייה שלנו עלו כל כך מהר, אנחנו צריכים רק לחייג אחורה קצת יותר משנה כדי להיות פחות ב-20% ממה שאנחנו עכשיו", אמר מאיירס. "אז אם לחשוב על זה, ובכן, אנחנו פשוט הולכים אחורה לשנת 2020 לא נשמע מטורף כמעט כמו תיקון מחיר של 20%. אבל אני חושב שזה בהחלט חייב לקרות אם אנחנו הולכים להחזיר את המהירות".