תוכנית HOME מעדיפה בנייה על פני סיוע ישיר

הבא בסדרה זו הסוקרת תוכניות דיור פדרליות הוא "חוק שותפויות השקעות HOME", המכונה תוכנית HOME. תוכנית HOME נוצרה ב כותרת II של חוק הדיור הנגיש הלאומי משנת 1990. כמו קרן הנאמנות לדיור, תוכנית HOME שואפת "להגדיל את מספר המשפחות המשרתות דיור הגון, בטוח, סניטרי ובמחיר סביר ולהרחיב את ההיצע לטווח ארוך של דיור בר השגה".

נוסחה סטטוטורית מקצה כספים מתוכנית HOME למדינות ויישובים לפי נוסחה; 60% מופרשים למחוזות עירוניים ו-40% הנותרים למדינות. מדינות ללא תחומי שיפוט משתתפים מקבלים את ההקצאה המינימלית של $500,000. שישה גורמים משוקללים מהווים את הנוסחה המשמשת לקביעת הצורך בדיור בר השגה. גורמים אלו הם:

• היצע דיור לא מספק - זה נמדד באמצעות שיעור המשרות הפנויות ממפקד האוכלוסין של ארצות הברית ויש לו משקל של 0.1 (או 10%).
• דיור לא תקני – המדד לגורם זה הוא צפיפות, מטבח וצנרת לא מספקים ויחס שכר דירה להכנסה גבוה ומשקל של 0.2 (20%).
• דיור עם הכנסה נמוכה הזקוק לשיקום - יחידות להשכרה שנבנו לפני 1950 ונאכלסו על ידי אנשים בעלי הכנסה נמוכה על סמך מפקד האוכלוסין של ארצות הברית משמשות למדד זה. לגורם זה משקל של 0 (או 2%) בנוסחה.
• עלויות ייצור דיור - מדד זה לוקח נתוני יחידות שכירות לא סטנדרטיים מהמדד לעיל ומשלב אותם עם ממוצע ארצי של עלות למ"ר לבניית דיור חדש. לגורם זה משקל של 0.2 (או 20%) בנוסחה.
• עוני – נעשה שימוש כאן במדד מפקד האוכלוסין של ארצות הברית לעוני ויש לו משקל של 0.2 (או 20%) בנוסחה.
• קיבולת דיור – גורם זה מבלבל ולא ברור כיצד הוא קשור לצורך בדיור, אך זהו מדד של מדד ההכנסה הלאומית לנפש (PCI) בהשוואה ל-PCI המקומי והאוכלוסייה. לגורם זה משקל של 0.1 (10%).

כספים מתוכנית HOME, כמו כמעט בכל תוכנית דיור פדרלית אחרת, משמשים במקביל למקורות הון אחרים ומתכניות סיוע בשכר דירה. תכונה מתמשכת אחת של HOME היא שלכל דולר של מימון HOME חייב להיות התאמה של לפחות $0.25 מתחומי השיפוט המשתתפים, בין אם במדינה או בממשל המקומי. תושבי פרויקטים עשויים להרוויח לא יותר מ-80% מ-AMI, כאשר 90% מהדולרים מיועדים לסייע למשקי בית שמרוויחים 60% מ-AMI.

סקירתו של ריאן על HOME ציטטה מחקר של משרד האחריות הממשלתית המצביע על כך ש"מידע על האפקטיביות הכוללת (או ההשפעה) של . . . תוכניות HOME מוגבלות."

לאחרונה דיווחה המועצה הלאומית של סוכנויות דיור כי "מאז 1992 יוצרו יותר מ-1.34 מיליון יחידות דיור בכספי HOME. קרנות HOME גם עזרו ליותר מ-403,000 משפחות באמצעות סיוע בשכר דירה מבוסס דיירים. HOME מספקת לעתים קרובות מימון פערים קריטיים כדי להפוך דיור להשכרה הממומן באמצעות זיכוי מס דיור בהכנסה נמוכה (זיכויים דיור) או פרויקטי דיור פדרליים, מדינתיים ומקומיים אחרים אפשריים ומאפשר לדיור המיוצר להגיע לאוכלוסיות הכנסה נמוכה עוד יותר".

אולם, כמו קרן הנאמנות לדיור, יש לשאול האם זה השימוש היעיל ביותר בכספים? האם תמיכת שכירות ישירה הייתה טובה ומהירה יותר, והאם היא הייתה פותרת יותר בעיות דיור? השאלה המתבקשת הנוספת היא מידת החפיפה בין זיכוי מס דיור בהכנסה נמוכה (LIHTC), HTF ומקורות רבים אחרים? כנראה הרבה מאוד מאחר שכל הפרויקטים הללו, כפי שציינתי, מסתמכים על ערימת הון שלוקחת זמן ועולה כסף בצורה של עלויות עסקה. ורק תסתכל על הקריטריונים המשמשים לחלוקת כספי HOME; נדרש צבא קטן של ביורוקרטים - כולם בתשלום - כדי לנהל את כל הדרישות וההפצות הללו, ניטור ומעקב.

מימון

בשנת הכספים 2012 הסתכמו ההוצאות של HOME ב-1.78 מיליארד דולר וב-2022 היו 1.5 מיליארד דולר.