הלוואת הון עצמי מול HELOC: מה ההבדל?

הלוואת הון עצמי מול HELOC: סקירה כללית

הלוואות להון הבית ו קווי אשראי ביתיים (HELOCs) הן הלוואות המובטחות בביתו של הלווה. לווה יכול לקחת הלוואת הון או מסגרת אשראי אם יש לו הון עצמי בביתם. הון עצמי הוא ההבדל בין מה שחייבים על משכנתה הלוואה ושווי השוק הנוכחי של הבית. במילים אחרות, אם הלווה שילם את הלוואת המשכנתא שלו עד כדי כך שערך הבית עולה על יתרת ההלוואה, הלווה יכול ללוות אחוז מההפרש או מההון העצמי הזה, בדרך כלל עד 85% מההון העצמי של הלווה.

מכיוון שגם הלוואות הון בית וגם HELOCs משתמשים בבית שלך כמו עקיף, בדרך כלל יש להם תנאי ריבית הרבה יותר טובים מאשר הלוואות אישיות, כרטיסי אשראי, ואחר חוב לא מובטח. זה הופך את שתי האפשרויות לאטרקטיביות ביותר. עם זאת, הצרכנים צריכים להיות זהירים משימוש בכל אחד מהם. גיוס חובות בכרטיס אשראי יכול לעלות לך אלפי ריבית אם אינך יכול לפרוע אותו, אך חוסר יכולת לשלם את הלוואת ה-HELOC או הון הבית שלך יכול לגרום לאובדן הבית שלך.

הלוואות להון דירה מעניקות ללווה סכום חד פעמי מראש, ובתמורה, עליו לשלם תשלומים קבועים לאורך חיי ההלוואה. גם להלוואות להון בית יש קבועים - ריבית. לעומת זאת, HELOCs מאפשרים ללווה לנצל את ההון העצמי שלו לפי הצורך עד למסגרת אשראי מסוימת שנקבעה מראש. ל-HELOC יש א ריבית משתנה, והתשלומים בדרך כלל אינם קבועים.

גם הלוואות ביתיות וגם הלוואות HELOC מאפשרות לצרכנים לקבל גישה לכספים שהם יכולים להשתמש בהם למטרות שונות, כולל איחוד חובות וביצוע שיפורים בבית. עם זאת, ישנם הבדלים ברורים בין הלוואות הון בית לבין HELOCs.

הלוואת הון עצמי

הלוואה להון עצמי היא הלוואה לתקופה קצובה הניתנת על ידי א מַשׁאִיל ללווה על סמך ההון העצמי בביתו. הלוואות להון עצמי מכונה לעתים קרובות משכנתא שנייה. לווים מבקשים סכום מוגדר שהם צריכים, ואם יאושר, מקבלים סכום זה בסכום חד פעמי מראש. להלוואת הון הבית יש ריבית קבועה ופריסה של תשלומים קבועים לתקופת ההלוואה. א הלוואת הון דירה נקראת גם הלוואה בתשלומים של הון עצמי או הלוואת הון עצמי.

בטחונות ותנאים להלוואה

ההון העצמי בבית שלך משמש כבטוחה, וזו הסיבה שהיא נקראת משכנתא שנייה ופועלת בדומה למשכנתא רגילה בריבית קבועה. עם זאת, צריך להיות מספיק הון עצמי בבית, כלומר צריך לשלם את המשכנתא הראשונה בסכום מספיק כדי לזכות את הלווה להלוואת הון עצמי לבית.

סכום ההלוואה מבוסס על מספר גורמים, כולל יחס הלוואה לערך משולב (CLTV).. בדרך כלל, סכום ההלוואה יכול להיות 80% עד 90% מסכום הנכס ערך מוערך. גורמים נוספים שנכנסים להחלטת האשראי של המלווה כוללים האם ללווה יש טוב - היסטוריית אשראי, כלומר, הם לא איחרו את התשלומים שלהם עבור מוצרי אשראי אחרים, כולל הלוואת המשכנתא הראשונה. המלווים רשאים לבדוק את זה של הלווה ניקוד אשראי, שהוא ייצוג מספרי של הלווה ערך האשראי.

תשלומים ושיעור ריבית

הריבית של הלוואת הון לבית היא קבועה, כלומר הריבית לא משתנה עם השנים. כמו כן, התשלומים קבועים, סכומים שווים לאורך חיי ההלוואה. חלק מכל תשלום הולך לריבית ולסכום הקרן של ההלוואה. בדרך כלל, תקופת הלוואת הון יכולה להיות בין חמש ל-30 שנים, אך משך התקופה חייב להיות מאושר על ידי המלווה. לא משנה מה התקופה, ללווים יהיו תשלומים חודשיים יציבים וצפויים לשלם במשך כל חיי ההלוואה.

Home Equity Line of Credit (HELOC)

HELOC היא מסגרת אשראי מסתובבת. זה מאפשר ללווה להוציא כסף כנגד מסגרת האשראי עד למסגרת מוגדרת מראש, לבצע תשלומים ואז להוציא כסף שוב.

עם הלוואת הון בית, הלווה מקבל את הכנסות ההלוואה בבת אחת, בעוד שה-HELOC מאפשר ללווה להתחבר לקו לפי הצורך. קו האשראי נשאר פתוח עד לסיום תקופתו. מכיוון שסכום ההשאלה יכול להשתנות, גם התשלומים המינימליים של הלווה יכולים להשתנות, בהתאם לשימוש בקו האשראי.

בטחונות ותנאים להלוואה

כמו הלוואת הון, HELOCs מובטחים על ידי ההון העצמי בבית שלך. למרות ש-HELOC חולק מאפיינים דומים עם א כרטיס אשראי כי שניהם אשראי מסתובב קווים, HELOC מאובטח בנכס (הבית שלך), בעוד שכרטיסי האשראי אינם מאובטחים. במילים אחרות, אם תפסיק לבצע את התשלומים שלך ב-HELOC, תשלח אותך ברירת מחדל, אתה עלול לאבד את ביתך.

ל- HELOC יש ריבית משתנה, כלומר הריבית יכולה לעלות או לרדת עם השנים. כתוצאה מכך, התשלום המינימלי יכול לעלות עם עליית התעריפים. עם זאת, חלק מהמלווים מציעים ריבית קבועה עבור קווי אשראי ביתיים. כמו כן, התעריף שמציע המלווה - בדיוק כמו בהלוואת הון לבית - תלוי בכושר האשראי שלך ובכמה אתה לווה.

תקופות משיכה והחזר

למונחי HELOC שני חלקים. הראשון הוא תקופת תיקו, ואילו השני הוא תקופת החזר. ה תקופת הגרלה, שבמהלכו אתה יכול למשוך כספים, עשוי להימשך 10 שנים, ותקופת ההחזר עשויה להימשך עוד 20 שנה, מה שהופך את HELOC להלוואה ל-30 שנה. כאשר תקופת ההגרלה מסתיימת, אינך יכול ללוות יותר כסף.

במהלך תקופת ההגרלה של HELOC, אתה עדיין צריך לבצע תשלומים, שהם בדרך כלל בריבית בלבד. כתוצאה מכך, התשלומים במהלך תקופת ההגרלה נוטים להיות קטנים. עם זאת, התשלומים נעשים גבוהים יותר באופן משמעותי במהלך תקופת ההחזר מכיוון שסכום הקרן שנלווה נכלל כעת בלוח התשלומים יחד עם הריבית.

חשוב לציין שהמעבר מתשלומים בריבית בלבד לתשלומים מלאים, קרן וריבית יכול להיות הלם למדי, והלווים צריכים לתקצב את התשלומים החודשיים המוגדלים הללו.

הבדלים עיקריים

HELOCs יכולים להיות שימושיים כהלוואה לשיפוץ בית מכיוון שהם מאפשרים לך את הגמישות ללוות כמה או מעט ככל שאתה צריך. אם יתברר שאתה צריך עוד כסף, אתה יכול לקבל אותו ממסגרת האשראי שלך - בהנחה שעדיין יש זמינות - מבלי שתצטרך להגיש בקשה חוזרת לקבלת הלוואת משכנתא נוספת.

אתה צריך לשאול את עצמך שאלה אחת: מה זה מטרת ההלוואה? הלוואת הון לבית היא בחירה טובה אם אתה יודע בדיוק כמה אתה צריך ללוות ואיך אתה רוצה להוציא את הכסף. לאחר אישור, מובטח לך סכום מסוים, אותו אתה מקבל במלואו עם הקדמת ההלוואה. כתוצאה מכך, הלוואות להון עצמי יכולות לסייע בהוצאות גדולות כמו תשלום עבור קרן מכללות לילדים, שיפוץ או איחוד חוב.

לעומת זאת, HELOC היא בחירה טובה אם אינך בטוח כמה תצטרך ללוות או מתי תצטרך אותו. בדרך כלל, זה נותן לך גישה מתמשכת למזומן לתקופה מוגדרת - לפעמים עד 10 שנים. אתה יכול ללוות כנגד הקו שלך, להחזיר את כולו או חלקו, ואז ללוות את הכסף הזה שוב מאוחר יותר, כל עוד אתה עדיין בתקופת ההגרלה של HELOC.

עם זאת, מסגרת אשראי הונית ניתנת לביטול - בדיוק כמו כרטיס אשראי. אם המצב הכלכלי שלך מחמיר או זה של הבית שלך שווי שוק יורדות, אז המלווה שלך יכול להחליט להוריד או לסגור את מסגרת האשראי שלך. לכן, למרות שהרעיון מאחורי HELOC הוא שאתה יכול למשוך את הכספים כפי שאתה צריך אותם, היכולת שלך לגשת לכסף הזה אינה דבר בטוח.

שיקולים מיוחדים

חשוב לציין שהשגת HELOC עשויה להיות קשה יותר בשנת 2021: בשנת 2020, שני בנקים גדולים - Wells Fargo ו- JPMorgan Chase - הקפיאו HELOCs חדשים כתוצאה ממגיפת הקורונה. בנקים אחרים עשויים לשים מנעול אשראי בעתיד.

בהתחלה היה קצת בלבול אם בעלי בתים יוכלו לעשות זאת לנכות את הריבית מהלוואות הון הבית וה-HELOC שלהם על החזרי המס שלהם לאחר מעבר ה חוק קיצוצי מס ועבודות (TCJA). שלא כמו לפני החוק, בעלי בתים לא יכולים לנכות ריבית עבור הלוואות הון לבית ו-HELOC, אלא אם כן הכספים משמשים ל"לִקְנוֹת, לבנות או לשפר באופן מהותי" את ביתך, ואת הכסף שאתה מוציא על שיפורים כאלה יש להוציא על הנכס המשמש כהון עצמי עבור ההלוואה.

במילים אחרות, אתה לא יכול עוד לנכות ריבית מהלוואות אלה אם אתה משתמש בכסף כדי לשלם עבור המכללה של ילדך או כדי לסלק חובות. החוק חל על שנות מס עד 2025. הניכויים מוגבלים לריבית על הלוואות מתאימות בסך $750,000 או פחות ($375,000 למי שנשוי מגיש בקשה בנפרד). ישנם כללים נוספים, במיוחד אם יש לכם גם משכנתא ראשונה, לכן הקפידו לבדוק עם מומחה מס לפני השימוש בניכוי זה.

בשורה התחתונה

זכור כי רק בגלל שאתה יכול ללוות כנגד ההון העצמי של הבית שלך לא אומר שצריך. אבל אם אתה צריך, ישנם גורמים רבים שיש לקחת בחשבון כאשר מחליטים מהי הדרך הטובה ביותר ללוות: כיצד תשתמש בכסף, מה עלול לקרות לריביות, התוכניות הפיננסיות ארוכות הטווח שלך סובלנות לסיכון ושיעורים משתנים.

יש אנשים שלא מרגישים בנוח עם הריבית המשתנה של HELOC ומעדיפים את הלוואת הון הבית עבור היציבות והחיזוי של תשלומים קבועים ולדעת כמה הם חייבים.

עם זאת, אם אתה לא בטוח לגבי הסכום הדרוש ואתה מרגיש בנוח עם הריבית המשתנה, אז HELOC עשוי להיות ההימור הטוב ביותר שלך. כמו בכל מוצר אשראי, חשוב לא להאריך יתר על המידה וללוות יותר ממה שאתה יכול להחזיר כי הבית שלך הוא הבטחון להלוואה.