מגבלות הלוואות GSE כעת מעל מיליון דולר

הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA) רק הוכרז מגבלות ההלוואות התואמות של GSE יעלו לראשונה על מיליון דולר. באנגלית פשוטה, משמעות ההודעה הזו היא שבשנת 2023 פאני מייFNMA
ופרדי מאק יוכל, לראשונה, לרכוש משכנתאות לבית העולה על מיליון דולר.

זה חדש הגבלה גבוהה יותר של $1,089,300 תחול רק על שווקי "עלות גבוהה"., אבל מגבלות ההלוואות של GSE עולות בכל רחבי הלוח. לרוב האזורים הגיאוגרפיים של ארצות הברית יהיו מגבלות הלוואות של $726,000 בשנת 2023, עלייה מ-$647,200 בשנת 2022. (לפרוטוקול ל-FHA יש מגבלות הלוואות גבוהות באופן דומה.)

כל מי שחושב ש"הנתונים האלה נראים נורא גבוהים" בדרך הנכונה.

אפילו המגבלה ה"רגילה" של $726,000 היא הרבה מעל $455,000, מחיר המכירה החציוני (המוגבה כיום) עבור בתים בארצות הברית. אז הגבולות הגבוהים האלה הם אחד החורים בסיפור שמספרים אלה שמתעקשים שמדיניות הדיור הפדרלית היא לעזור לאנשים עניים להשיג בתים, במקום למקסם את מספר המשכנתאות שהתעשייה הפיננסית יכולה לכתוב.

מאפשר תמיכה פדרלית למשכנתאות על בתי נופש, בתים שניים, נכסים להשקעה ומימון מחדש במזומן, וכן עבור רוכשים "פעם ראשונה" שיש להם בתים שהיו בבעלותם בעבר ו למי שמרוויח הכנסה מעל הממוצע, הם רק עוד כמה מהחורים האלה. אבל אני סוטה.

מגבלות הלוואות אלו היו צריכות להיות מופחתות באופן שיטתי בשני העשורים האחרונים, יחד עם הגדלה g-עמלות זה היה מעמיד את כל האזורים הגיאוגרפיים על אותו בסיס. אי שינוי השיטה גרם לכך שככל שמחירי הבתים עלו, התמיכה הפדרלית במשכנתאות גדלה יחד איתם, ובכך הובילה לעליות מחירים נוספות.

מעט מאוד פקידי ממשל אפילו הכירו בבעיה זו.

בלי קשר, חציית רף מיליון הדולר צריכה לפחות למשוך קצת תשומת לב לבעיית המדיניות הזו. הוול סטריט ג'ורנל נראה מלא תקווה, מדווח "המגבלות הגבוהות עשויות גם לחדש את הוויכוח על גודל המשכנתא גדול מכדי להיות מגובה על ידי הממשלה". אבל באמת לא היה הרבה ויכוח ב-15 השנים האחרונות פלוס.

במקרה הטוב, כמה חברי קונגרס מאזורי "העלות" במדינה - יש בערך 100 מחוזות כאלה על פני יותר מתריסר מדינות - יש הכיר בבעיה וקרא להעלות עמלות g במקום מגבלות נמוכות יותר. רמזים לכך לֹא-הוויכוח מופיע בפוסט האחרון של מנהל ה-FHFA לשעבר, אד דמרקו הערות לוול סטריט ג'ורנל:

אולי מגבלת ההלוואה העולה על מיליון דולר, תמשוך את תשומת ליבו של מישהו ולפחות תעורר דיון מדיניות נחוץ לגבי טביעת הרגל של הממשלה בשוק המשכנתאות.

דמרקו צודק. הדיון is נחוץ מאוד. למרבה הצער, כמעט לא הושגה התקדמות בחזית זו בעשורים האחרונים. לא משנה איזו מפלגה פוליטית שלטה בקונגרס או בבית הלבן, פקידי ממשל הרחיבו בהתמדה את טביעת הרגל הפדרלית בשוק המשכנתאות.

לדוגמה, הממשלה שלטה בשוק המשכנתאות המשני מאז המשבר הפיננסי של 2008, כאשר ה-GSEs עדיין תחת שמירה ממשלתית. עם זאת, מעטים זוכרים שהמצב לא היה שונה בהרבה לפני המשבר. מ 1996 עד 2007, החלק השנתי של פאני ופרדי משוק האבטחה המגובת במשכנתאות (MBS) הכולל עמד בממוצע על 60 אחוז, רק כ-10 נקודות אחוז נמוך מהנתח שלאחר המשבר.

אמנם סוג זה של נתח שוק לא מפריע לאף אחד בוושינגטון, אבל האמנה של פאני קובע כי פעילותם בשוק המשני "צריך להתנהל בתנאים שימנעו באופן סביר שימוש מופרז במתקני התאגיד". האמנה של פרדי כוללת שפה כמעט זהה.

אולי הנושא הזה מסוג שלטון החוק מעורפל מכדי שנבחרי ציבור לא ידאגו לו.

אם כן, הם יכולים פשוט להסתמך על כמה עובדות מימון דיור שניתן להתייחס אליהם בקלות החופפות למעורבות פדרלית יותר. לדוגמה, שיעור בעלות על בתים בארה"ב הוא כמעט בדיוק היכן שהיה לפני ההסתמכות המורחבת על פאני ופרדי; יש לעלייה במחיר הבית עלה בעקביות על ההכנסה צמיחה, ומשלמי המסים נאלצו להפגיז חילוץ של מאות מיליארדי דולרים.

פאני ופרדי (יחד עם ה-FHA) עזרו לדלק יותר חוב משכנתא, עם פחות הון עצמי, עבור בתים במחירים גבוהים יותר. מדיניות זו הייתה מזיק במיוחד למשפחות מעוטות יכולת, וכל האמריקאי הטיפוסי צריך להראות את מערכת מימון הדיור הקיימת הוא חוב מופרז, עלויות דיור גבוהות, מחירי הדירות הפכפכים, רגולציית יתר, ושובל של חילוץ פדרלי.

המדיניות הפדרלית דחקה גם עסקים במגזר הפרטי שהיו יכולים לעזור לבנות מערכת בת קיימא יותר, אולי עם אפשרויות הלוואות וביטוח מגוונות יותר.

כפי שאני מציין בפרק בעלות בתים של העצמת העובד האמריקאי החדש, ספר שיצא בקרוב בעריכת עמיתי סקוט לינצ'קום, המדיניות הפדרלית סיכנה את יכולתם של העובדים לבנות עושר ולצבור נכסים, במיוחד בשווקי עבודה סוערים. חוב הון נמוך לטווח ארוך הוא הימור, ללא קשר לנכס הבסיס.

הפתרון האידיאלי יהיה להסיר את הממשלה הפדרלית לחלוטין מתעשיית מימון הדיור. למרות ששינוי כזה הוכיח את עצמו כקשה מבחינה פוליטית, הקונגרס יכול ליישם כל מספר של רפורמות מצטברות שפשוט יובילו את מערכת מימון הדיור לכיוון טוב יותר.

לא עוד גיבוי פדרלי לבתים של מיליון דולר נראה כמו מקום הגיוני להתחיל בו.