מהונג קונג ועד סידני, מחירי הדירות בערים היקרות ביותר באסיה יורדים

(בלומברג) - כמה משווקי הדיור היקרים ביותר באסיה-פסיפיק מתחילים להתקרר לאחר הצמיחה המסחררת בשנה שעברה.

הנקרא ביותר מבלומברג

מחירי הדירות החלו לרדת בסידני ובהונג קונג, בעוד שהערכים בסינגפור בקושי עלו ברבעון האחרון, מכיוון שקונים נזהרים מעליית הריבית ורוח הנגד הכלכלית בוחרים לשבת בצד.

התפנית לא יכלה להיות פתאומית יותר, לאחר שעלויות אשראי נמוכות וחשש להחמצה במהלך המגיפה הובילו לטירוף רכוש עולמי שנמתח מטורונטו ועד אוקלנד. המחירים של סידני זינקו בכמעט 27% בשנה שעברה, בעוד שהערכים בסינגפור זינקו הכי הרבה זה יותר מעשור והונג קונג נשארה המקום הכי פחות משתלם לקנות בו בית.

למרות שהתנאים משתנים באזור, ישנם כמה מכנים משותפים מאחורי ההאטה. החששות לגבי סבירות הביאו את סינגפור לכפות גבולות נכסים, בעוד שסיכוני האינפלציה מובילים את הבנקים המרכזיים לשקול העלאות ריבית שיקשות על רוכשי הדירות לשלם את המשכנתאות שלהם.

בינתיים, Covid-19 מוסיף לרוח הנגדית בשוקי הנדל"ן בסין. הונג קונג מתמודדת עם יציאה של תושבים בעקבות מאמציה השגויים להכיל את הגל האחרון, בעוד שהסגר בשנגחאי ממעיט את התקוות להתאוששות מהירה משפל שנוצר בעקבות פגיעה בחובות מופרזים אצל מפתחים.

"מאז המשבר הפיננסי העולמי, ממשלות באזור הפכו עירניות יותר לעלייה במחירי הנכסים, בעוד שהמגיפה הביאה למוקד גם הרחבת פערי העושר", אמרה ויקטוריה גארט, ראש תחום מגורים באסיה-פסיפיק בנייט פרנק. "למרות שהמעבר משוק של מוכר יחשוף יותר הזדמנויות, סביר שהקונים יהפכו לסלקטיביים יותר ולרגישים למחירים".

הסיפור ממשיך

לשנת 2022, מחירי המגורים ברחבי האזור צפויים לצמוח בקצב מתון ובר קיימא יותר של 3% עד 5%, מעריך גארט. זה נמוך מהעלייה של 9.1% בשנה שעברה.

מה שבטוח, הביקוש עשוי להחזיק מעמד בשווקים מסוימים, בין השאר מכיוון שסביר להניח שחוסר במלאי דיור לא יוקל ב-12 החודשים הקרובים, אמר גארט. וכשמחזור העלאת הריבית עדיין בשלב הראשוני שלו, נותר חלון הזדמנויות לקונים לנצל את שיעורי המימון שעדיין נוחים, היא הוסיפה.

קונים במקומות אחרים לא נרתעו. בבריטניה, מחירי הדירות טיפסו בקצב השנתי המהיר ביותר מאז 2004 במרץ, בעוד שהערכים ב-20 ערים בארה"ב עולים אף הם.

להלן סקירה של מגמות הדיור האחרונות בערים מפתח.

סידני

מחירי הדירות בעיר המאוכלסת ביותר באוסטרליה מראים סימני עייפות קרובים לשיאים כאשר הציפיות גדלות שהבנק המרכזי יתחיל להעלות את הריבית בקרוב.

כבר עכשיו, סבירות מכבידה על הקצה העליון של השוק, כאשר הצמיחה בהכנסה נגררת הרבה אחרי עליות המחירים: בין מרץ 2020 לדצמבר 2021, השכר עלה ב-3.3% לעומת עלייה של 22.6% בערך הדירות. ערך הבית החציוני בסידני הוא יותר מפי 17 מהשכר החציוני במדינה.

בנוסף, החוב הגולמי של משקי הבית של אוסטרליה כחלק מההכנסה הפנויה הוא קרוב ל-200%. כל מה שגרם לקונים בשוק הדיור הגדול ביותר במדינה להיות זהירים. מחירי הבתים בעיר הנמל ירדו ב-0.2% בחודש שעבר, בנוסף להפסדים בפברואר, ותפסו רצף ניצחונות שהחל באוקטובר 2020.

"הרבה מזה קשור לדיבור על הריבית, וסידני, בגלל שזה שוק כל כך יקר, רגישה מאוד לדבר על עליות ריבית", אמרה נרידה קוניסבי, כלכלנית ראשית בחברת הנדל"ן ריי ווייט. התחרות ההולכת ופוחתת במכירות פומביות "משקפת את הסנטימנט שהשתנה באמת כלפי הנכונות של אנשים לשלם הרבה מעל מחיר המילואים".

הונג קונג

מחירי המגורים בהונג קונג נמצאים במגמת ירידה מאז אוגוסט ללא התאוששות מהירה באופק. האתגרים נעים בין כלכלה שוקעת ועליית ריבית להמשך עזיבתם של מקומיים ויוצאים מתוסכלים מהמתיחות הפוליטית וצעדי ריחוק חברתי קפדניים.

שוק הדיור בעיר נראה בלתי ניתן לעצירה בשנה שעברה, כאשר המחירים שברו שיא באוגוסט. הערכים ירדו מאז ב-7.3%, על פי Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG צופה שהמחירים יירדו השנה בגלל יציאת האוכלוסייה והעלאות ריבית. Goldman Sachs Group Inc. פסימית אפילו יותר, צופה ירידה של 20% עד 2025.

"מחירי הבתים יישארו בלחץ לפחות בטווח הקרוב", אמרה רוסאנה טאנג, ראש מחלקת המחקר של הונג קונג ואזור המפרץ הגדול ב-Coliers International. "בנוסף ל-Covid-19, אי ודאויות אחרות בשוק כולל מתח גיאופוליטי וסיכוני ריבית מעכבים גם הם את קבלת ההחלטות של רוכשי הדירות".

סינגפור

לאחר שנת דגל שראתה את העלייה הגבוהה ביותר מזה יותר מעשור, שוק הדיור בסינגפור מתקרר על רקע גבולות הנדל"ן ומסים גבוהים יותר. הצמיחה במחירי בתים פרטיים חדשים הואטה ל-0.4% ברבעון האחרון, בעוד המכירות במרץ ירדו לשפל ב-21 חודשים.

הרשויות הציגו צעדי קירור בדצמבר כדי להתמודד עם חוסר סבירות יחד עם הסיכון שמשקי בית עלולים להיאבק לשלם את המשכנתאות שלהם בתעריפים גבוהים יותר. בפברואר הודיעה הממשלה על העלאת ארנונה המיועדת לתושבים עשירים, מה שעלול לגרום לחלק מהקונים באותו פלח לשבת בצד.

עם זאת, אנליסטים אמרו שהמדרכה עשויה להיות רק תיקון לטווח קצר בהתחשב בביקוש אמיתי בקרב המקומיים, כמו אלה המשדרגים ליחידות פרטיות מדירותיהם הציבוריות, כמו גם בני דור המילניום המבקשים לחיות בכוחות עצמם.

עליית מחירים לצרכן עשויה גם לדרבן קונים פוטנציאליים להיכנס לשוק במוקדם ולא במאוחר ולשמור על כוח הקנייה, אמר אלן צ'ונג, מנהל מחקר ב-Savills Plc. "אינפלציה היא האופיואיד שמניע את הביקוש", אמר.

שנחאי

מחירי המגורים בשנגחאי, אחד משווקי הדיור העמידים ביותר בסין, התחדשו לעלות בדצמבר לאחר שלושה חודשים של ירידות, לאחר שגורמים רשמיים נקטו בצעדים לעצור האטה שנגרמה משבר נזילות אצל יזמים. כעת ההתאוששות מאוימת על ידי הנעילה הגורפת של המרכז הפיננסי.

"ראינו כעת את קוביד תופס אחיזה חזקה יותר בשנגחאי, מה שעשוי להגביל את השוק ברבעון השני כתוצאה מכך", אמר רודי אלן, סמנכ"ל המחקר של אסיה פסיפיק בג'ונס לאנג לסאל.

ובכל זאת, התחזית לטווח הארוך של העיר נראית טוב יותר, הודות למלאי נמוך והורדת הריבית. האטה כלכלית דחפה את סין למצב של הקלה, תוך סטייה מוחלטת של מדיניות עם כלכלות גדולות אחרות. הבנק המרכזי בינואר הוריד ריבית מפתח לראשונה מזה כמעט שנתיים, בעוד שהבנקים הגדולים הורידו את ריבית המשכנתא וקיצרו את זמני אישור ההלוואה.

מכירות הבתים בשנגחאי ככל הנראה יתייצבו השנה, ועשויות להתאושש סביב סוף השנה, אמר יאנג הונגקסו, מנהל במכון המחקר של E-House China Enterprise Holdings Ltd.

הנקרא ביותר מתוך בלומברג ביזנסוויק

© 2022 בלומברג LP