היסטורית, רק מוסדות הצליחו להיות חלק מ-REITs (קרן השקעות נדל"ן), אשר מורכבים מחברות המחזיקות או מממנות נדל"ן מניב במגוון מגזרי נדל"ן.
סטארט-אפ שנקרא בתים להקה רוצה להעניק לבעלי הדירות יכולת דומה להחזיק במניות של תיק המורכב ממספר נכסים, וזה רק גייסה סבב גיוס של 26 מיליון דולר מסדרה A לקראת המאמץ הזה.
Andreessen Horowitz (a16z) הובילה את המימון, שכלל גם השתתפות של 1Sharpe Ventures (שאותה מוביל מייסד ויו"ר Roofstock, גרגור ווטסון) והון אנושי, כמו גם התומכים הקיימים Susa Ventures, Primary Venture Partners ו-BoxGroup.
המייסד ארי רובין נשר מבית הספר לעסקים כדי להמשיך את הרעיון שלו מאחורי הסטארט-אפ, שעלה לאוויר במאי 2021 עם ארבעה בתים בדנוור, קולורדו. המשתמש הטיפוסי שלו הוא בעל דירה של בתים צמודי קרקע עם דירה אחת עד ארבע יח"ד שלא בהכרח רוצה להיפטר מההשקעה שלו אבל גם לא רוצה להתעסק יותר בניהולה.
"הפלק קונה את הנכס מבעל הבית, ולאחר מכן מקבל מניות בשותפות הזו שבבעלותה חבורה של בתים", הסביר רובין ל-TechCrunch. "הם יכולים לשמור על כל היתרונות של בעלות על נדל"ן בלי שום עומסים כמו תשלום מסים או תחזוקה."
ברגע שהנכסים נכנסים לצאן, החברה מחזיקה ומתפעלת את הנכסים. בינתיים, בעלי הבתים מקבלים מניות בתיק מגוון בדומה ל-REIT, אמר רובין.
אז מי שבבעלותו בית של 500,000 דולר יכול למכור אותו ל-Flock ולקבל בחזרה מניות בשווי של 500,000 דולר בקרן. ככל שהתיק עולה בערכו, כך גם המניות עולות.
"הם גם מקבלים את חלקם בכל הכנסות השכירות, שאנו אוספים ומעכבים חלק לאחזקה, ארנונה וביטוח", אמר רובין. "אז אנחנו משלמים את היתרה בהפצה."
יש אנשים שמחליטים להשקיע מחדש את התמורה שלהם בעוד שאחרים בוחרים בתזרים מזומנים, עם יכולת לפדות מניות לאורך זמן.
"עם זאת, רוב האנשים רוצים להחזיק בהם לנצח, לחיות מההכנסה ולהעביר אותם ליורשים", אמר רובין. "אז זה גם יכול לשמש ככלי לתכנון עיזבון. אבל כך או כך, הם יכולים לשים את הבעלות שלהם על טייס אוטומטי ולחיות מההכנסה המגוונת".
החברה מרוויחה כסף בכך שהיא פועלת כמנהלת נכסים של הקרן וגובה דמי ניהול שהם 1% מערך החשבון של מישהו. היא טוענת לחסוך לבעל הבית כסף במסים וב"חיכוכים" אחרים אם הם היו מוכרים את הבית באופן מסורתי.
כיום, ל-Flock יש 110 בתים בפורטפוליו שלה ברחבי דנבר, אוסטין, טקסס וקנזס סיטי. החברה מתכננת להשיק בסיאטל וב"קומץ שווקים נוספים" השנה.
"מוסדות עושים זאת במשך זמן רב באמצעות מנגנון שנקרא 721 Exchange וצריך צבא של עורכי דין ואנשי מקצוע בתחום המס ופיסות נייר מסובכות כדי לגרום לזה לעבוד. אנחנו בונים טכנולוגיה כדי לייעל את התהליך הזה", אמר רובין. "אנחנו לוקחים משהו שקיים כבר כמה עשורים ומשתמשים בטכנולוגיה כדי להפוך אותו לנגיש יותר ליותר אנשים."
החברה שואפת לבנות פורטפוליו סטנדרטי של בתים, כך שהיא לא תכלול אחוזה של 25 מיליון דולר מחוץ לפאלו אלטו, למשל. היא משתמשת במודלים של הערכת שווי של צד שלישי כדי להגיע לשווי שוק הוגן של בית.
הדרך שבה זה עובד היא שבעל בית מגיש את המידע על בית דרך אתר האינטרנט של Flock. לאחר מכן צוות הצאן משתמש במערכת הערכת שווי קניינית כדי להפיק הערכת שווי כותרת, ולאחר מכן מבצע התאמות למחיר הסופי בהתבסס על כמות התיקונים והתחזוקה הנדחת שנמצאו בבית. בניגוד ל-iBuyer, אמר רובין, החברה "אף פעם לא מרוויחה" משווי בית.
"אנחנו מתמקדים בלהבטיח שהמערכת תהיה הוגנת ושקופה עבור כל בעלים שמכניסים לביתו", אמר.
אבל מה אם הבתים יורדים בערכם? רובין אמר שהמטרה מראש היא לכלול רק בתים עם פוטנציאל אפסייד גדול יותר.
"אנחנו מחפשים בתים שיתנו ערך מוסף לבעלי בתים ולבעלים אחרים שהכניסו בתים לצאן", אמר רובין. "אין לנו מושג מה השוק הולך לעשות לטווח ארוך. אולי זה ימשיך לעלות ולרדת. אבל אנחנו לוקחים רק בתים שאנחנו מרגישים בטוחים שנוכל לפעול ביעילות ולספק תשואה ממש טובה לבעלים וחוויות טובות לתושבים שגרים שם".
קרדיט תמונה: בתים להקה
Primary Ventures, Susa Ventures ו-BoxGroup הובילו יחד את סבב ה-Seed של Flock של 6.5 מיליון דולר במרץ האחרון, כך שהמימון האחרון הזה מביא את סך ההון העצמי שגויס ל-32.5 מיליון דולר. עם 17 עובדים, יש לה מטה כפול בדנבר ובסן פרנסיסקו.
היא מתכננת להשתמש בהון מהגיוס הזה כדי להמשיך ולבנות את הטכנולוגיה שלה ולקראת גיוס עובדים. החברה פועלת עם מודל של אור נכסים, אמר רובין, בכך שהיא לא צריכה מזומן כדי לקנות בתים, אלא משתמש בכסף מזמן שאנשים מגלגלים את ההון העצמי שלהם מבתיהם.
השותף הכללי של A16z, אלכס רמפל, מאמין שאחת הבעיות בלהיות בעל בית היא שיכול להיות קשה מאוד לפרוש.
"הבעלות של מניות ואג"ח יכולה לספק לך הכנסה פסיבית והשבחת נכסים, אבל להיות בעל בית אומר שאתה צריך לתקן שירותים, לדאוג למשרות פנויות, למצוא שוכרים ועוד", אמר. "הדשא תמיד ירוק יותר בצד השני, למעט כאשר אתה מנסה ליהנות מהפנסיה וממש צריך להשקות את הדשא כדי למצוא דייר חדש".
הוא נמשך ליכולת של Flock לאפשר לכל בעל דירה לגלגל את הנכסים שלו לתיק שיצר, תוך שהוא עדיין מספק לבעל הדירה לשעבר את אותו זרם הכנסה ללא השלכות מס מיידיות.
"בתהליך, היא מרכיבה מכונה רבת עוצמה כדי לצבור נכסים רבים, דמוקרטית גישה למשקיעים ומשפרת את חוויות התושבים עם טכנולוגיה", הוסיף רמפל.
ניוזלטר הפינטק השבועי שלי יוצא לדרך בקרוב! הירשם כאן להשיג את זה בתיבת הדואר הנכנס שלך.
מקור: https://finance.yahoo.com/news/flock-homes-closes-26m-landlords-120056184.html