מדיניות הדיור הפדרלית מקלה על קבלת הלוואה אך לא להיות בעל בית

בשבוע שעבר העידתי בדיון בוועדת השירותים הפיננסיים של הבית בום ושבר: אי שוויון, בעלות על בתים וההשפעות ארוכות הטווח של שוק הדיור החם. זו לא הייתה הפעם הראשונה שהעיד...או כתוב- לגבי הנושאים האלה, אז לא הופתעתי אפילו כמה עדים (וחברי קונגרס) רוצים להשליך עוד יותר מכספם של אנשים אחרים על מה שנקרא מצוקת דיור.

אבל בהתחשב בהערותיו של נציג אד פרלמוטר (D-CO), אני רוצה לשמור על התיעוד.

לדברי פרלמוטר (בערך הסימן 2:55), אני לא רוצה לעשות שום דבר בנוגע להיצע הדיור, ואני רוצה "לצמצם את הביקוש על ידי לוודא שלאנשים אין כסף מזומן." אבל זה תיאור לא מדויק של מה שהצעתי.

אין לי בעיה לבנות עוד דיור, בין אם בתים חד משפחתיים או דירות. הבעיה היא שהדיור תמיד מוגבל במידה מסוימת בהיצע. במקומות רבים שאנשים רוצים לגור בהם, פשוט אין מספיק קרקע כדי להגדיל באופן ניכר את ההיצע.

חלק מהמחסור הזה נובע מהגבלות אזורי מדינה ומקומיות, כמו אלו שמרחיקות דירות גבוהות מרוב השכונות הפרבריות. השכונות הללו נשלטות על ידי בתים חד-משפחתיים, והן יישארו כך. פשוט לא נותרו הרבה קרקעות פנויות באזורים העירוניים והפרבריים המבוקשים ביותר, כך שאפילו הסרת כל מגבלות הייעוד לא תביא לשינויים עצומים בזמן הקרוב.

כך או כך, לוקח זמן לבנות יחידות דיור חדשות, ואנשים לא יכולים פשוט ללכת לאסוף אחת בוולמארט. (כן, אפשר לקנות סככה או אסם קטן בהום דיפו.)

בעיה נוספת היא שאנשים בדרך כלל צריכים לשלם עבור הוצאות גדולות על פני תקופות זמן ארוכות, והיכולת לבצע את התשלומים האלה באופן עקבי תלויה בשורה של גורמים כלכליים וחברתיים. לרבים מהגורמים הללו אין קשר ישיר עם מדיניות מימון הדיור.

אז, למרות שאני בעד לבנות עוד בתים ודירות, האמת היא שהממשלה הפדרלית יכולה לעשות מעט מלבד להימנע מלהחמיר את מגבלות האספקה ​​ולצמצם את ההזדמנויות הכלכליות. ובכל זאת, היסטורית, זה בדיוק מה מדיניות פדרלית עשית.

המדיניות הפדרלית הגבירה בעקביות את הביקוש על ידי כך שהקלה על קבלת הלוואות בכל האזורים הגיאוגרפיים של המדינה, עם המגמה של הון עצמי נמוך יותר וטווחים ארוכים יותר לפדיון. כל מה שגישה זו עשתה אי פעם הוא לדחוף יותר אנשים לשוק כדי להגדיל את אותו היצע מוגבל. ולעתים קרובות היא עשתה זאת תוך התעלמות מוחלטת מהיכולת של יחידים להתמודד עם הסיכון הגבוה של משכנתאות ארוכות טווח ונמוכות, ובכך הותירה אנשים עם יותר חוב ודיור פחות בר השגה.

למרבה הפלא, קובעי המדיניות הפדרליים נשארים מקובעים בהגדלת הביקוש עוד יותר על ידי דחיפת יותר אנשים - במיוחד אלה עם הכנסה נמוכה יותר - לשוק עם משכנתאות ענק.

המגרש כולל לעתים קרובות גרסה כלשהי של סגירת פער העושר מכיוון שהדיור מהווה חלק גדול מהעושר של האמריקאים. אבל אם חבר קונגרס כלשהו הציע להגדיל את עושרם של אנשים עניים על ידי סבסוד חשבונות מרווח כדי להמר על מניות, ההצעה תצחק מגבעת הקפיטול. ובכל זאת, הון עצמי שווקים ומחירי בתים הציגו תנודתיות דומה-כלומר, סיכון פיננסי דומה - במשך עשרות שנים.

אז, כדי להבהיר, אני לא בעד לקחת מזומנים של אנשים.

עם זאת, אני בעד לתת להם לשמור יותר מהמזומנים שלהם ולהחליט בעצמם מתי זה הזמן המתאים לקחת על עצמו חוב. במילים אחרות, אני אומר שעבר הרבה זמן עבור הממשלה הפדרלית להפסיק לעשות את זה כל כך קל לקבל הון עצמי נמוך, משכנתאות לטווח ארוך. גישה זו בבירור אינה משיגה את התוצאות - הפיכת דיור למשתלם יותר - כך שרבים מחברי הוועדה לשירותים פיננסיים של הבית טוענים שהם רוצים.

למעשה, אין זה הגיוני להצהיר כי סבירות היא המטרה העיקרית תוך ביצוע כל מה שידוע כדי להשיג את ההיפך. אפילו ה נשיא האיגוד הלאומי של מתווכים בנדל"ן מודה (ראה הסימן 2:55:56) ש"הביקוש גבוה בהרבה מההיצע כרגע", כך שאפילו המשך אותה רמה של מדיניות פדרלית שמגבירה את הביקוש תפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים.

לטווח ארוך, הפתרון למחירי דיור גבוהים לא יכול להיות פשוט להגדיל את ההיצע, כי המדיניות הפדרלית עדיין תגביר את הביקוש, דבר שהרבה יותר קל לעשות מאשר להגדיל את ההיצע.

במקום לאפשר להחלטות המקלט של אנשים להתפתח עם הנסיבות הכלכליות שלהם, המדיניות הפדרלית בעצם אמרה לאנשים לשכוח מהנסיבות הללו ולקחת הלוואות גדולות יותר עם פחות כסף עבור מקדמה. גישה זו נכשלת לעתים קרובות עבור הלווה - פשוט תשאל את המיליונים שעברו עיקולים לאחר עלייתם של פאני ופרדי - כמו גם את כל מי שמנסה לחסוך כדי לקבל ביטחון טוב יותר לפני לקיחת הלוואת ענק.

מה שמדהים כל כך הוא הרקורד האכזרי בדיוק מאותם הנחיות מדיניות שכל עמיתיי השומעים ורוב הדמוקרטים של השירותים הפיננסיים בבית הנבחרים קוראים להם כעת.

מינהל הדיור הפדרלי של עידן הניו דיל יצר קו אדום ושכונות מופרדות, האריכו את תנאי המשכנתא ודחפו את תשלומי המקדמה הרבה מתחת ל-20 אחוזים. ה-GSEs נוצרו אז בסוף שנות ה-1960 (כגימיק תקציבי, עבור מה שזה שווה) אבל שיעור הבעלות על הבית בקושי זז. האסטרטגיה של ביל קלינטון משנת 1994 להשתמש ב-GSEs כדי להעלות את הריבית על ידי הקלה עוד יותר על השגת משכנתאות ארוכות טווח עם הון עצמי נמוכות הייתה אסון בלתי מבוטל, ושיעור הבעלות השחורה ירד עוד יותר לאחר עשרות שנים של מדיניות זו. דמוקרטים רבים אפילו רוצים להרחיב את מדיניות הדיור התהומית ביותר של שנות ה-1900, דיור ציבורי וסבסוד שכר דירה.

מלבד הכשלים הברורים הללו, המדיניות הפדרלית דחקה עסקים במגזר הפרטי שהיו יכולים לעזור לבנות מערכת בת קיימא יותר. חברות פרטיות יכולות, למשל, לספק אפשרויות הלוואות וביטוח מגוונות יותר אם הן לא ייאלצו להתחרות בממשלה הפדרלית. אבל הממשלה הפדרלית שולטת בשוק.

אז, לא, אני לא רוצה לוודא שלאנשים אין כסף לקנות בתים. אבל אני כן רוצה שהממשלה הפדרלית תפסיק לקחת מזומנים של אנשים כדי לממן עוד תוכניות פדרליות ועוד הלוואות שבסופו של דבר לוקחות עוד יותר מהמזומנים שלהם.