העלאות הפד עשויות להפעיל לחץ נוסף על מחירי הבתים בארה"ב

בעוד הפדרל ריזרב ממשיך להעלות את הריבית לתוך 2023, המגזר היחיד בכלכלה שחש הכי הרבה כאב מהמהלך הוא הדיור. הדיור רגיש מאוד לריביות, וככל שהריבית עלתה ב-2022, כך עלו גם עלויות המשכנתא, והפחיתו את סבירות הדיור לרבים.

עם זאת, העלות של משכנתא ל-30 שנה הגיעה לשיא של למעלה מ-7% בנובמבר האחרון והיא ירדה מעט מאז, עכשיו כאשר הפד שוקל העלאות נוספות, עלויות המשכנתא עולות שוב. השווקים חשבו שהפד קרוב להסתיים עם העלאות ריבית, אך כעת העלאות הריבית יכולות להימשך עד יוני על סמך מה ששווקי ההכנסה הקבועה מרמזים.

זה יכול להוות צרות לשוק הדיור. לדוגמה, הפרוטוקולים האחרונים של הפד מפגישתם בפברואר קבעו כי "הפעילות בשוק הדיור המשיכה להיחלש, מה שמשקף במידה רבה את העלייה בריביות המשכנתא במהלך השנה האחרונה".

מחירי בתים יורדים

ככל שצפויה צרות בשוק הדיור, המחירים לא ירדו על בסיס משנה לשנה על פי ההערכות האחרונות. לדוגמה, Zillow הראה מחירים במגמת ירידה מאז אוגוסט 2022 אך עדיין עלייה של כמעט 9% משנה לשנה. זה בגלל עליות חזקות במחירי הדירות בתחילת 2022. RedfinRDFN
הנתונים פחות מעודדים, לאחר שראו ירידות חודשיות במחירי הבתים מאז מאי 2022 ועם מחירי הבתים של קצת יותר מ-1% על בסיס שנה לשנה על ההערכות שלהם.

עם זאת, שתי הערכות השוק עשויות להראות ירידות שנתיות במחירי הדירות במהלך החודשים הקרובים אם המגמות הנוכחיות יימשכו. הסיבה לכך היא שעיקר העליות השנתיות במחירי הדירות ב-12 החודשים האחרונים הם מהמחצית הראשונה של 2022, הנתונים האלה יירדו מהחישוב עד הקיץ ומגמות מחירי הדירות הנוכחיות נראות הרבה יותר איטיות. גם Zillow וגם Redfin חזו שמחירי הבתים יראו שינוי מועט ב-12 החודשים הבאים בסטייה חדה מצמיחת המחירים האחרונה.

בעיית הנגישות

נושא מרכזי עבור אזורים רבים, כולל החוף המערבי של ארה"ב, הוא סבירות הדיור. ככל שמחירי הבתים עולים מהר יותר מההכנסה, כך הבתים הופכים פחות סבירים. זה מה שראינו בארה"ב בשנים האחרונות. עם זאת, ריביות נמוכות סייעו לרוכשי הדירות להרשות לעצמם משכנתא, גם אם המחיר הכולל של הבית היה גבוה ביחס לרמת ההכנסה שלהם.

כעת, כאשר שיעורי המשכנתאות עולים בחדות התמונה הזו משתנה. ה מוניטור סבירות הדיור של אטלנטה הפד כיום מעריכים כי סבירות הדיור חוזרת לשפל שלא נראתה מאז 2007. זה בעיקר בגלל שעלויות המשכנתא הוכפלו במהלך השנה האחרונה. למרבה הצער, אם הפד ימשיך להעלות את הריבית סביר להניח שלא ישתנה. זה עלול לגרום למחירי הבתים בארה"ב לרדת ב-2023.

ייתכן שפעולות הפד בהעלאת הריבית מתחילות לבלום את האינפלציה, אך גם שוק הדיור עלול להפוך לנפגע ממדיניות הפד.