יו"ר הפד קורא לשוק הדיור "מתחמם יתר על המידה"

ג'רום פאוול אמר שהוא ראה את שוק הדיור בארה"ב כ"מתחמם יתר על המידה" לאחר המגיפה, ומאמין שההיצע והביקוש צריכים לחזור לאיזון.

פאוול נאם במסיבת עיתונאים ב-2 בנובמבר כאשר ועדת הפדרל ריזרב האמריקאית, בראשותו של פאוול, העלתה את הריבית ב-0.75 נקודות אחוז ל- להילחם באינפלציה הגואה בארה"ב. זה יכול להעלות את עלויות המשכנתא עוד יותר, לאחר שהן כבר עלו משמעותית בשנת 2022. פעולותיו והערותיו של פאוול לא היו חיוביות לגבי דיור.

סיכון נמוך

פאוול לא רואה מקבילות למשבר הפיננסי הגדול מכיוון שתקני ההלוואות והאשראי למשכנתאות גבוהים כעת בהרבה לדעת הפד מאשר בתקופת המשבר הפיננסי, כך שפאוול מאמין שנשורת שוק הדיור חלש יותר עבור הכלכלה הרחבה יותר השוק עשוי להיות נמוך יותר.

Fed Put?

פאוול הבהיר שהדאגה העיקרית שלו היא ניהול האינפלציה, ואם כבר, במקום לחפש לתמוך בהערכות שווי נכסים כמו דיור, מניות ואג"ח, פאוול מתמקד הרבה יותר בהורדת האינפלציה. אין הרבה עדויות ל'הכנסת הפדרלית' היום, שהיא מונח השוק לאופן שבו הפד יתערב ואולי יחפש להוריד את הריבית אם הערכות המניות ירדו בחדות. אלו עלולות להיות חדשות רעות גם לדיור.

פאוול עשוי להאמין כי הערכות נכסים נמוכות יותר עשויות להיות חלק מהפתרון להורדת האינפלציה כיום, ולא בעיה שהפד מבקש לתקן.

בהתחשב בכך שהשיעורים עשויים לעלות עוד יותר במהלך החודשים הקרובים, אלו לא בהכרח חדשות טובות עבור שווקי הדיור. עלינו לציין כמובן שציפיות הריבית העתידיות מוטמעות בדרך כלל בעלויות המשכנתא, ולכן העלאת הריבית של הפד בהתאם לתחזיות השוק לא בהכרח תגרום לריבית המשכנתא לטווח ארוך יותר לעלות יותר מדי בהתאם.

עוד ליפול?

האתגר הוא שלמרות ההערכה העגומה של פאוול, מחירי הדירות עדיין לא ירדו הרבה. כן, ראינו כמה חודשים של ירידה מאז הקיץ, אבל מחירי הדירות נשארים בעלייה דו ספרתית על בסיס אחוז משנה לשנה ברוב מדדי הדיור.

לעומת זאת, עלויות המשכנתא, שהן מניע מרכזי של סבירות הדיור, עלו לאחרונה על שבעה אחוזים. זו רמה שלא נראתה מאז 2002 או קודם לכן בהתבסס על א עלויות משכנתא ל-30 שנה. בתים הופכים הרבה פחות סבירים.

סוף התעריפים הנמוכים?

תקופה של שיעורים נמוכים מאוד בכלכלה האמריקאית עשויה להסתיים, ואלה לא חדשות טובות לדיור. תקווה אחת עבור שוק הדיור היא שה הפד אולי קרוב כעת לראש מחזור הריביתואולי התעריפים ירדו ב-2023.

ובכל זאת, אפילו הדעה זו עלולה להיות אופטימית מדי, חוזים עתידיים מצביעים על סיכוי מסוים שהפד יחזיק בריבית יציבה בשנת 2023. הורדת הריבית עשויה להיות רחוקה. השוק רואה כעת שיעורים חוזרים לסביבות ארבעה אחוזים כאחד התוצאות הקיצוניות יותר לשנת 2023. סביר יותר שהשיעורים לטווח קצר מוציאים את רוב שנת 2023 בסביבות חמישה אחוזים בהתבסס על ציפיות השוק.

בהתבסס על הערות היום, הסיכוי שה-Fed יתמוך בשוק הדיור נראה נמוך בהשוואה לעדיפות המלחמה באינפלציה. אם כבר, ייתכן שהפד באמת מחפש שמחירי הדירות ירדו. הסיבה לכך היא שעלויות הדיור הן חלק גדול ממדד האינפלציה אותו הפד רוצה לאלף. מחירי בתים נמוכים יותר עשויים להיות מה שהפד צריך לרמות נמוכות יותר של אינפלציה בארה"ב.