אירופה מתכוננת למהפך חד ופתאומי בנדל"ן

(בלומברג) - המהומה בנכסי גביע בלונדון ובפרנקפורט מציעה הצצה לנזק הממתין למשקיעי נדל"ן אירופיים כשהם עומדים בפני המהפך החד ביותר שנרשם.

הנקרא ביותר מבלומברג

מתהליך מימון מחדש עמוס של בניין משרדים בעיר לונדון ועד למכירה מאומצת של מגדל קומרצבנק במרכז הפיננסי של גרמניה, משקיעים מתאמצים למצוא דרכים לגשר על פערי מימון בזמן ששווקי ההלוואות מתאפקים מהריבית העולה במהירות.

בדיקת המציאות תתחיל להכות בשבועות הקרובים כאשר המלווים ברחבי אירופה יקבלו תוצאות של הערכות סוף השנה. ירידות כבדות בהערכות שווי מאיימות לגרום להפרות של אמות המידה להלוואות, ולעורר צעדי מימון חירום ממכירות כפויות ועד הזרמת מזומנים טריים.

"אירופה הולכת לעבור את ההרפיה הגדולה של 10 שנים של כסף קל", אמר סקארדון בייקר, שותף בחברת ההון הפרטי אפולו גלובל מנג'מנט. "כמות המצוקה והנקע היא מחוץ לספקטרום."

קרא עוד: שוק הנדל"ן העולמי עומד בפני ספירלת חובות של 175 מיליארד דולר

הלוואות, אג"ח וחובות אחרים בהיקף כולל של כ-1.9 טריליון אירו (2.1 טריליון דולר) - כמעט בגודל הכלכלה האיטלקית - מובטחים כנגד נכסים מסחריים או מורחבים לבעלי בתים באירופה ובבריטניה, על פי רשות הבנקאות האירופית, סקר של בייס בית ספר לעסקים ונתונים שנאספו על ידי בלומברג.

בערך 20% מזה, או כ-390 מיליארד יורו, יבשילו השנה, והמשבר המתרחש מסמן את המבחן האמיתי הראשון של תקנות שתוכננו לאחר המשבר הפיננסי העולמי להכיל סיכוני הלוואות נדל"ן. הכללים האלה עלולים להפוך את התיקון לתלול ופתאומי יותר.

"אני חושב שהשערוך יתרחש מהר יותר מאשר בעבר", אמר ג'ון אודריסקול, ראש תחום הנכסים האמיתיים של יחידת ניהול ההשקעות של חברת הביטוח הצרפתית Axa SA. "אנשים מתחילים להיחשף כשהגאות יוצאת".

הסיפור ממשיך

המלווים באירופה ידרשו מהתקנות החדשות לפעול בצורה אגרסיבית יותר בהלוואות גרועות. הם גם במצב טוב יותר מאשר במהלך משבר הנדל"ן האחרון לפני יותר מעשור, כך שהם יכולים להיות פחות נוטים לאפשר לנושאים להירגע. זה מטיל את הנטל על הלווים.

לאחר המשבר הפיננסי של 2008, רוב הבנקים לא ששים להפנות הלוואות גרועות, שכן פעולה זו הייתה מובילה להפסדים עצומים - נוהג שזכה לכינוי "להאריך ולהעמיד פנים". על פי כללים חדשים לגבי הלוואות לא עומדות בביצוע, המלווים יצטרכו להפריש להפסדים צפויים, ולא נצברים. זה אומר שיש להם פחות תמריץ לשבת חזק ולקוות שערכי הנכסים ישתקמו.

עד כה הערכות השווי לא ירדו מספיק כדי שהחוב הבכיר - ההלוואות שבידי הבנקים בדרך כלל - נמצא מתחת למים, אבל זה עשוי להשתנות בקרוב. נכסים מסחריים בבריטניה המוערכים על ידי CBRE Group Inc. ירדו ב-13% בשנה שעברה. הירידה הואצה במחצית השנייה, כאשר הברוקר רשם ירידה של 3% בדצמבר בלבד. אנליסטים ב-Goldman Sachs Group Inc. חזו כי הירידה הכוללת עשויה להגיע ל-20%.

אז הבנקים עשויים לפעול לפני שהמחירים ירדו עוד יותר ולסכן הפסדי אשראי, מה שיאלץ בעלי דירות עם חובות להיכנס לחלופות קשות. ההנפקות הופכות קשות יותר עבור אלו העומדים בפני פירעון חובות. המלווים מפחיתים את שווי הנכס שהם מוכנים להלוות. משמעות הדבר היא שהערכה נמוכה יותר עלולה להוות פגיעה כפולה, ולהגדיל את פער המימון.

"התיאבון בבנק נמוך יותר והוא יישאר נמוך יותר" עד שיש סימן שהשוק הגיע לתחתית, אמר וינסנט נובל, ראש תחום ההלוואות מבוססות נכסים ב-Federated Hermes Inc. התקנות החדשות מדרבנות את הבנקים להתמודד עם הלוואות גרועות "ודרך אחת לפתור בעיות זה להפוך את זה לבעיה של מישהו אחר."

שוודיה הייתה עד כה מוקד המשבר, כאשר מחירי הדירות צפויים לרדת ב-20% מרמות השיא. חברות הנדל"ן הרשומות במדינה איבדו 30% מערכן במהלך 12 החודשים האחרונים, והבנק המרכזי והפיקוח הפיננסי של שבדיה הזהירו שוב ושוב מפני הסיכונים הנובעים מחוב נדל"ן מסחרי.

ירידת ערכי הנדל"ן עלולה לעורר "אפקט דומינו", שכן דרישות ליותר בטחונות עלולות לאלץ מכירה במצוקה, לדברי אנדרס קוויסט, יועץ בכיר למנהל ה-FSA.

בעוד שיש כמה כיסים של יציבות כמו באיטליה ובספרד, שנפגעו יותר לאחר המשבר הפיננסי העולמי, בריטניה צונחת ויש סימנים שגרמניה יכולה להיות הבאה בתור.

בצד החיובי, ישנן אפשרויות נוספות זמינות למשקיעי נכסים חסרי תקלות. גופים כמו קרנות אשראי סגורות התרחבו בהתמדה בעשור האחרון. ביחד, למבטחים ולמלווים אלטרנטיביים אחרים היה נתח גבוה יותר של הלוואות נדל"ן חדשות בבריטניה מאשר הבנקים הגדולים במדינה במחצית הראשונה של השנה שעברה, על פי סקר בייס.

ב-18 החודשים הקרובים, משקיעים יזרקו סכום שיא של כסף לתוך מה שמכונה קרנות אופורטוניסטיות שיבצעו הימורי נדל"ן מסוכנים יותר, אמר מנכ"ל קנטור פיצג'רלד, הווארד לוטניק, בפורום הכלכלי העולמי בדאבוס בשבוע שעבר. המגמה תעזור להאיץ את ההתאוששות בשוקי הנדל"ן המסחריים, אמר.

הכלים החדשים הללו עלולים להפוך את המהומה לקצרת מועד יותר מאשר בעבר כאשר הבנקים נאחזו בהלוואות רעות במשך שנים. לואי לנדמן, אנליסט אשראי בדנסקה בנק בשטוקהולם, צופה שהאיפוס יהיה מסודר יחסית עם ללווים מספיק לנקוט באמצעי נגד.

"כל מי שיכול להמציא דרך יצירתית למלא את הפער הזה ייהנה מאוד", אמר מאט אוקלי, ראש מחקר מסחרי ב-Savills.

-בסיוע של אנטון ווילן, אנטוניו ואנוצו, דמיאן שפרד וקונרד קרסוסקי.

הנקרא ביותר מתוך בלומברג ביזנסוויק

© 2023 בלומברג LP