האם השכירות יורדת בזמן מיתון? למה יכולים לצפות שוכרים ומשקיעי נדל"ן

המנות העיקריות

• זה שיש מיתון לא אומר בהכרח שמחירי השכירות יורדים. למעשה, במהלך המיתון של 2008, זה היה בדיוק ההפך.
• בשוק השכירות הנוכחי ראינו את קצב העלייה במחירי השכירות יורד, אבל זה מתבטא רק להורדת מחירי השכירות אם אתה נמצא בשווקים נבחרים.
• אם אתה משקיע נדל"ן, אתה בוודאי יודע לא לצפות לעלייה מתמדת במחירי השכירות. היה צריך לצפות את ההאטה הזו.

המגיפה גרמה להרס בשוקי השכירות של אמריקה. מסגירות עסקים שמנעו משכירים להרוויח הכנסה ועד הקפאת פינוי וכלה בהגירות המוניות שליוו הזדמנויות עבודה מרחוק, שום דבר לא נראה כמו בפברואר 2020.

ישנן אינדיקציות לכך שאנו רואים ירידה בשיעור העליות מחירים לשוכרים בחודשים האחרונים, אבל זה לא בהכרח מתורגם לירידות שכר דירה.

אמנם אין כל כך הרבה אינדיקציות לכך שאנו חיים במיתון, אך תלוי ברמת ההכנסה שלך, זה עשוי להרגיש כאילו אנחנו. עם זאת, לא משנה אם אנחנו במיתון או לא, כי מיתון לא אומר בהכרח שמחירי השכירות יורדים.

שכר דירה הוא מקור לאינפלציה דביקה

עליית שכר הדירה הייתה חלק ממה שהניע את הפד להתחיל להעלות את הריבית. כשאנחנו מתחילים לראות עליות שכר דירה משמעותיות, זה נקרא 'אינפלציה דביקה'. אינפלציה דביקה מתרחשת כאשר המחירים קופצים על הוצאות שחוות שינויים בתמחור במחזורים של 4.3 חודשים או יותר.

המשמעות היא שלוקח יותר זמן עד ששכר הדירה יורד ברגע שהוא עולה. נפוץ יותר לראות את המחירים מתייצבים לזמן מה במקום לראות את המחירים יורדים במונחים של דולרים אמיתיים.

עלויות השכירות עלו ב-23.5% בין אוקטובר 2019 לאוקטובר 2022, מה שמבטל את כל הרווחים שהעובדים עשו במונחים של גידול בשכר במהלך המגיפה. הסיכויים ששכר הדירה ירד מספיק כדי לפצות על העלייה ההיסטורית הזו נמוכים.

האם השכירות יורדת בזמן מיתון?

נדיר שמחירי השכירות יורדים בצורה שתהיה משמעותית עבור השוכר. כשבוחנים את מחירי השכירות בין השנים 1940 ל-2000, אנו רואים ירידה קלה בין 1940 ל-1950 בדמי השכירות החציוניים ברוטו ארצית. לאחר מכן, היו עליות בעשורים שלאחר מכן.

Tryqעל ערכת הוצאות תשתית | Q.ai - חברת פורבס

נתונים אלה ספציפיים לשווקים בודדים. תלוי במיקום שלך, דברים עשויים להשתנות. לדוגמה, במדינות כמו קליפורניה, הוואי ומרילנד, מחירי השכירות חוו ירידה אמיתית בדולר בין 1990 ל-2000.

היו לא מעט מיתונים בין 1940 ל-2000, אבל אנחנו יכולים להסתכל גם על 2008 כדי להעריך את תמחור שכר הדירה בזמן מיתון. בין 2007 ל-2011, השנים הגרועות ביותר של מיתון 2008, מחירי השכירות עלו.

המצב לא השתפר לאחר המיתון הגדול. על פי משרד האחריות הממשלתית (GAO), בין השנים 2007 ל-2017, שלושה מיליון משקי בית נוספים החלו לשלם יותר מ-30% מההכנסה שלהם עבור שכר דירה. מחציתם הוציאו יותר מ-50% מהכנסתם על שכר דירה.

בסופו של דבר, אין כלל קשיח ומהיר אומר ששכר הדירה חייב לרדת במהלך מיתון.

האם שכר הדירה ירד בחודשים האחרונים?

העלאות שכר הדירה לאורך המגיפה היו היסטוריות. ככל שאנשים עברו לגור, הביקוש בערים מסוימות ו בועות בום-טאון התפוצץ. האינפלציה ושוק הדיור שיצא מכלל שליטה העלו את המחירים ברחבי הארץ, אך ההגירות שהגיעו עם אפשרויות עבודה מרחוק הפכו את העליות המחירים לדרמטיות יותר במקומות מסוימים.

החל מסוף קיץ 2022, קצב עליית המחירים ירד מחודש לחודש. חלק מהירידות הללו עשויות להיות מיוחסות לשינויים עונתיים בביקוש ובתמחור, אך זו הפעם הראשונה שקצב העליות הואט מאז החלה העצרת.

דברים לא נראים כל כך חמים כשאנחנו מתרחקים לתמחור משנה לשנה. נכון לנובמבר 2022, המחירים עלו ב-7.4% בפריסה ארצית בהשוואה לנובמבר 2021. בתחילת 2022, העליות האלו משנה לשנה היו דו ספרתיות, אז טוב שהן כבר לא כל כך אינטנסיביות.

עם זאת, זה לא בהכרח מתורגם למחירים נמוכים יותר עבור שוכרים.

באזורים מסוימים, קצב הירידה היה משמעותי מספיק כדי לגרום להוזלות קטנות בתמחור השכירות. זה קורה בעיקר בעיירות הבועה, שבהן הכלכלה המקומית לא יכלה לשאת את העליות במהלך תקופת הביקוש הגבוה של הגירות מגיפה.

האם השכירות תרד ב-2023?

הרבה ממה שקורה בשוק הדיור הוא אזורי. בעוד שבאזורים מסוימים עשויים לראות ירידות אמיתיות בדולר במחירי השכירות, התמונה הכוללת נוטה למצב של התייצבות שבה דמי השכירות מפסיקים לעלות בשיעורים מדאיגים אך לא בהכרח יורדים.

חלק מהסיבה שהתייצבות יכולה לקרות היא שהבונים התמקדו בנכסים רב-משפחתיים. עבור שוכרים המוכנים לגור בדירות ולא בתים צמודי קרקע, המלאי באזורים מסוימים מגדיל את ההיצע כדי לענות על הביקוש.

סיבה נוספת שדברים עשויים להאט היא שאנשים לא זזים כל כך הרבה. פחות אנשים היו קניית בתים מאז שהפד החל להעלות את הריבית במרץ 2022, כך שפחות אנשים עוזבים את שוק השכירות. זה תרם לביקוש בחודשים האחרונים, והעלה את מחירי השכירות.

בסביבה זו, שוכרים נוטים פחות לעבור דירה. אם הם הבטיחו חוזה שכירות מוקדם יותר במגיפה, התעריף שהם משלמים כעת יהיה הרבה פחות מכל מה שהם יכלו למצוא כעת.

עם זאת, אם אכן קיבלת חוזה שכירות חדש בשנה האחרונה והמחירים אכן ירדו בצורה משמעותית, זה עשוי לגרום לך למצוא מקומות לינה זולים יותר ברגע שהשכרות חדשות אכן ירדו במונחים של דולרים אמיתיים.

מה המשמעות של ירידת שכר הדירה עבור משקיעי נדל"ן?

אם דמי השכירות היו יורדים במונחים של דולרים ריאליים, ההפסדים לא צפויים להיות משמעותיים כמו הרווחים שהושגו בשנים האחרונות. למרות שזה עשוי להרגיש כמו הפסד לטווח קצר, אתה כנראה עדיין מרוויח יותר כסף ממה שהיית מרוויח בשנת 2020. זה נכון ככל הנראה עבור אלה שקנו את השקעות הנדל"ן שלהם לפני המגיפה.

אם אתה שוקל להיכנס למשחק הנדל"ן, ירידה בשכר הדירה צריכה להילקח בחשבון במשוואה שלך בעת רכישת בית או נכס מרובה יחידות. אבל, שיעור הירידה הפוטנציאלי שלהם לא צפוי לבטל את הרווחיות של נכס מתאים בטווח הארוך.

עם זאת, שיעור הירידה ישפיע על שווקים שונים באופן לא פרופורציונלי. תרצה לפקוח עין במיוחד על הדברים אם יש לך נכסים במיקומים שחוו תנודות עצומות בביקוש במהלך השנתיים הראשונות פלוס של המגיפה.

להחזיק תיק מגוון היטב חשוב במיוחד כאשר אחד מהנכסים שלך עשוי להאט או לרדת במונחים של רווחיות. אתה יכול לבדוק את Q.ai's ערכות השקעה המשתרעים על תעשיות רבות כדי לבנות יותר חוסן בתיק שלך. Q.ai מציעה אפשרות מאוד ייחודית בשם הגנה על תיקים שמגן על הרווחים שלך ומפחית את ההפסדים שלך, לא משנה באיזה ענף אתה משקיע.

שורה תחתונה

הלשכה הלאומית למחקר כלכלי (NBER) עדיין לא הכריז על מיתון. בין אם אנחנו חיים במיתון ובין אם לא, אנחנו בהחלט חווים כמה זמנים כלכליים מוזרים.

זה לא משנה אם מדובר במיתון שכן ירידה מסוג זה לא בהכרח אומרת ירידה במחירי השכירות. הנסיבות הכלכליות סביב כל מיתון שונות, כלומר התוצאה תשתנה.

הורד את Q.ai היום לגישה לאסטרטגיות השקעה מבוססות בינה מלאכותית.