האם מיתון דיור יכול להיות באופק?

טעימות מפתח

• שלל דיווחי דיור השבוע עודדו ספקולציות כי מיתון קל בשוק הדיור עשוי להיות באופק
• נתוני NAHB מראים כי אמון הבונים בגזרת הבנייה החדשה של בתים חד-משפחתיים ירד ב-8 נקודות באוקטובר
• מחלקת האוכלוסין דיווחה כי בעוד היתרי הבנייה עלו באוגוסט, התחלות דיור חדשות ירדו מחודש לחודש (MOM) ומשנה לשנה (YOY)
• איגוד המתווכים הלאומי הודיע ​​כי מכירות בתים קיימים ומחירי הדיור החציוניים ירדו בספטמבר
• ובכל זאת, מומחים רבים מסכימים כי תאונה מלאה אינה סבירה בשל חוסן חסר תקדים של צרכנים וקצב הירידה האיטי

מחירי הדירות והבנייה החדשה נמצאים במגמת ירידה. שיעורי משכנתא נמצאים בעלייה. והספקולציות של מיתון בשוק הדיור ממשיכות להתפשט בקרב קונים ומשקיעי נדל"ן כאחד. עבור חלקם, צלילה פתאומית וחזקה היא סבירה יותר; אחרים רואים רגרסיה איטית ומתונה יותר במהלך השנה הבאה.

כך או כך, שורה של דיווחי דיור אחרונים זרקו דלק על האש הפתגמית.

דוחות דיור חדשים השבוע

אולי דו"ח הדיור הגדול ביותר השבוע הגיע באדיבות האיגוד הלאומי של בוני בית (NAHB) ומדד שוק הדיור של וולס פארגו.

ה-NAHB/Wells Fargo HMI מודד את תפיסת הבונים לגבי ציפיות למכירת בתים חד-משפחתיים בקנה מידה מ"טוב" ל"עני". מדדי המרכיבים ניזונים למדד מנוכי עונתיות שבו ציונים של מעל 50 מצביעים על כך שרוב הבונים רואים בתנאים "טובים".

עבור אוקטובר, דוח הדיור מצא כי אמון הבונים בבניית בית חד-משפחתי חדש ירד ב-8 נקודות. נכון לעכשיו, מדד אמון הבונים הזה עומד על 38. זה חצי מהרמה שלו לפני שישה חודשים, ומלבד נפילה קצרה במהלך המגיפה, הנמוך ביותר מאז אוגוסט 2012.

עבור כל חלק מרכיב:

• תנאי המכירה הנוכחיים ירדו ל-45, הפסד של 9 נקודות
• ציפיות המכירות לשישה חודשים ירדו ל-35, ירידה של 11 נקודות
• תנועת הקונים הפוטנציאלית ירדה ל-25, מה שסימן ירידה של 6 נקודות

לדברי יו"ר NAHB, ג'רי קונטר, הביקוש נחלש עקב שיעורי משכנתא גבוהים שיצרו מצב שנחשב "לא בריא ולא בר קיימא".

אבל זה לא דוח הדיור היחיד שפורסם השבוע.

נתוני לשכת מפקד האוכלוסין

השבוע, הלשכה למפקד האוכלוסין ומשרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי פרסמו נתונים על הבנייה החדשה למגורים בספטמבר. על פי דו"ח דיור:

• היתרי הבנייה עלו ב-1.4% ב-MOM, אך ירדו ב-3.2% לעומת השנה שעברה
• התחלות הדיור בבעלות פרטית ירדו ב-8.1% ב-MOM וב-7.7% לעומת השנה שעברה
• השלמת דיור בבעלות פרטית גדלה ב-6.1% ב-MOM וב-15.7% ב-YY
• התחלות הדיור למשפחות ירדו ב-4.7% ב-MOM
• השלמת דיור חד-משפחתי גדלה ב-3.2% MOM

יחד, הנתונים הללו מציירים תמונה של שוק בנייה מתדגל.

בעוד שפרויקטים חדשים הושלמו בקצבים גבוהים יותר בשנה שעברה, כעת, מסתיימים יותר מאשר מתחילים מחדש. (במילים אחרות, שוק הדיור כבר נמצא בתוך א - מגמת ירידה.)

נתוני איגוד המתווכים הלאומי

כמו כן, השבוע, הודיע ​​איגוד המתווכים הלאומי (NAR) כי מכירות הבתים הקיימים בארה"ב ירדו ב-1.5% ל-4.71 מיליון מתווך עונתיות בספטמבר.

למרות שהירידה נפלה בהתאם לציפיות הכלכלנים, היא עדיין מייצגת את הירידה החודשית השמינית ברציפות. זה גם מציין את הפעם הראשונה שמכירות הדירות הקיימות ירדו כל כך הרבה חודשים ברציפות מאז 2007.

בסך הכל, סך מכירות הבתים ירדו ב-23.8% בהשוואה לשנה, כאשר מספר הבתים בשוק יורד ב-2.3% ל-1.25 מיליון יחידות.

בינתיים, המחיר החציוני עבור בתים קיימים ירד מ-$389,500 ל-$384,800 MOM, לאחר שהגיע ל-400,000$ בפעם הראשונה אי פעם באביב הזה. נתוני NAR מצביעים על כך שירידות המחירים החציוניות יכולות להימשך עד תחילת 2023, אם לא מעבר לכך.

כפי שסיכם הכלכלן הראשי של NAR לורנס יון בצורה כל כך תמציתית: "השוק בבירור מסתובב".

הערכות מומחים: השוק עשוי לרדת עד 20%

לפי הכלכלן הראשי של Pantheon Macro, איאן שפרדסון, נתוני NAHB הם סימן "הרסני" לכך שכל זינוק שדווח במכירות בתים חדשים היו "יותר רעש" מאשר סימנים לתפנית פוטנציאלית בנדל"ן. בפרט, שפרדסון צופה שבנייה חדשה ומכירות בתים ימשיכו לרדת, ולזרוק הרס על ערכי הבתים.

"זו לא הרצפה," אמר שפרדסון. "הזינוק בריביות המשכנתאות לכמעט 7% במהלך השבועות האחרונים גרר ירידה נוספת בביקוש למשכנתאות, ואנו צופים שמכירות הבתים ימשיכו לרדת עד תחילת השנה הבאה".

כפי שפרדסון רואה זאת, המחירים צריכים "לרדת באופן משמעותי" כדי להחזיר את שיווי המשקל בשוק הדיור. ומכיוון שעקומת ההיצע לדיור עדיין לא ירדה, ביקוש צונח יוביל את הדרך מחירים נמוכים יותר. בסך הכל, שפרדסון מצפה ל"צניחה של 15-20% במהלך השנה הבאה" לפני שיגיע לתחתית.

נקודות חשובות מדוחות הדיור הללו

נתונים אחרים - במיוחד שיעורי משכנתא גבוהים יותר - תומכים בתיאוריה ירידות מחירי הדיור ימשיך עוד חודשים. עבור חלקם, נתוני דוחות הדיור האחרונים מצביעים על מיתון פוטנציאלי בשוק הדיור.

כבר עכשיו, בתים החלו להיצמד לשוק זמן רב יותר, וזחלו מ-16 ל-19 ימים. לפני המגפה, הזמן הממוצע בשוק עבור רוב הבתים היה חודש אחד. בנוסף, עסקאות במזומן נותרות קבועות סביב 22%, מכיוון שרוכשי דירות נמנעים משיעורי המשכנתאות הגבוהים והעולים. מאז מרץ 2022, הבנק המרכזי בארה"ב העלה את שיעורי הריבית מקרוב לאפס לטווח של 3-3.25%, בעוד שהריבית הפדרלית צפויה לסיים את השנה סביב 4.25-4.75%.

ובכל זאת, גורמים אלה עבדו יחד כדי להתחיל לדחוף את הביקוש, מה שעשוי להוביל לירידות מחירים לטווח ארוך יותר. הם מציירים תמונה גורפת של עליית ריבית, צווארי בקבוק מהותיים ועליית מחירי דירות שמחלישים ללא הרף את הביקוש.

ציין הכלכלן הראשי של NAHB רוברט דיץ: "בהתחשב בציפיות לריבית גבוהה מתמשכת עקב פעולות של הפדרל ריזרב, 2023 צפויה לראות ירידות נוספות בבניין חד-משפחתי ככל שההתכווצות בדיור נמשכת... שיעורי הבעלות על הדירות ירדו ברבעונים הקרובים, כאשר ריביות גבוהות יותר ועלויות בנייה גבוהות ימשיכו לתמחר מספר רב של קונים פוטנציאליים".

האם אנחנו לקראת מיתון בשוק הדיור?

הפעם האחרונה ששוק הדיור היה מטורף זה התרחשה בין 2005-2007, מה שהוביל בסופו של דבר להתרסקות בועת הדיור ב-2008. כעת, כשתנופת הדיור מאוימת על ידי עלייה בריביות המשכנתאות, ירידה בהיצע ו ביקוש, סביר לשאול: האם אנו לקראת מיתון נוסף בשוק הדיור?

למרות ירידות מתמשכות לאחר שנה של עליות מחירים שוברות שיא וריבי משכנתאות בתחתית סלע, ​​נראה כי מיתון חמור בשוק הדיור אינו סביר. במקום זאת, כלכלני דיור מאמינים ככל הנראה שכל תיקון יהיה צנוע. (במילים אחרות, לא סביר שנחווה עוד בועת דיור דמוית מיתון גדול.)

הבדל ברור אחד בין עכשיו ואז הוא החוסן הכלכלי המפתיע שרוב הצרכנים הראו לאורך המגיפה. גם תקנות ההלוואות המחמירות - רבות הנובעות מהמיתון הגדול עצמו - משחקות תפקיד. כיום, רוכש משכנתא ממוצע תובע יותר הון עצמי ודירוג אשראי התחלתי גבוה יותר.

בנוסף, חברות בנייה זהירות מיתנו מבנים חדשים כדי להבטיח שהם לא יחרגו מההיצע. לרוע המזל, נראה גם שעובדה זו המשיכה להניף את המחירים תוך דיכוי ספירת המלאי כך שלא הביקוש והמחירים לא יוכלו לרדת באופן אורגני.

במקום זאת, ירידה בביקוש נזקפת בעיקר למחירים אסטרונומיים ו עליית ריבית המשכנתא. לכן, בעוד שסביר שלא נראה מיתון קטסטרופלי בשוק הדיור, שחרור איטי ודולף - כמו זה של יציאת אוויר מבלון - אינו סביר.

הגנה מפני מיתון בשוק הדיור עם Q.ai

בעוד שמחירי דירות גבוהים יותר הוכחו כבעלי ערך עבור משקיעי נדל"ן לאורך כל המגיפה, ירידת מחירים והורדת הביקוש עלולים להביא מים בעייתיים קדימה. שלא לדבר על המשקיעים גם צרכנים - כלומר, שיעורי האינפלציה והריבית הגבוהים יותר פוגעים לא רק בתיק שלך, אלא גם בארנק שלך.

למרבה המזל, ל-Q.ai יש פתרון פשוט: האיום הכפול מגובה בינה מלאכותית של ערכת האינפלציה שלנו בשילוב עם הגנה על תיקים. בעוד שאחד מעמיד את הכסף שלך מול אינפלציה כדי (בתקווה) לצאת בראש, השני מגביל ירידות פוטנציאליות כדי להבטיח שהכסף שלך יהיה מוגן ככל האפשר.

לזה אנחנו קוראים השקעה חכמה בכל מזג אוויר.

הורד את Q.ai היום לגישה לאסטרטגיות השקעה מבוססות בינה מלאכותית. כאשר אתה מפקיד $100, נוסיף $50 נוספים לחשבונך.