'המשך האטת מחירי הדירות'. הנה מה ש-5 כלכלנים ומקצועני נדל"ן צופים שיקרה לשוק הדיור השנה

מתי באמת תאט הצמיחה במחירי הדירות? האם ריבית המשכנתא תמשיך לטפס כלפי מעלה? מה אני צריך לדעת אם אני מנסה לקנות בית עכשיו? כל אלו הן שאלות שאנו שומעים מקוראים, עמיתים ואחרים, אז ביקשנו מכלכלנים מובילים ומקצועני נדל"ן לפרט מה בדיוק הם חושבים שיקרה בשוק הדיור השנה. 

הריבית על המשכנתא יכולה להמשיך לעלות - אבל זה תלוי בכלכלה

כבר השנה, הריבית הקבועה הממוצעת ל-30 שנה טיפסה מקצת יותר מ-3% בינואר לכ-6%, כך עולה מנתוני Bankrate. וייתכן שהצמיחה לא תיעצר שם. (ראה את שיעורי המשכנתא הנמוכים ביותר שתוכל לקבל כאן.)

הכלכלנית הראשית של Realtor.com, דניאל הייל, אומרת שזה תלוי בהרבה גורמים, כולל דוחות המשרות. "אם דו"ח המשרות חזק מדי, זה צפוי לעורר עלייה חדשה בריביות המשכנתאות בציפייה לפעולה גדולה יותר של הפד.

ועד we לראות עדויות מתמשכות לכך שהאינפלציה הגיעה לשיא, עדיין קיים סיכון ששיעורי המשכנתאות יטפסו גבוה יותר, אומר גרג מקברייד, אנליסט פיננסי ראשי בבנקרייט. אבל הוא מוסיף שהסיכוי של הפד להעלות את הריבית מראש ולעשות יותר במוקדם מאשר במאוחר, עשוי למעשה לעזור לשמור על מכסה על ריבית המשכנתאות או אפילו להוריד אותן. "יותר העלאות ריבית כעת אומרות פחות העלאות ריבית מאוחר יותר, זה אומר שלוח הזמנים לשיא הריבית עולה ומשמעות הדבר היא שהירידה הסופית בריבית עקב כלכלה חלשה מתרחשת גם היא מוקדם יותר", אומר מקברייד.

והנה דוגמה מעניינת: "ריביות המשכנתא האמיתיות, ריבית המשכנתא פחות שיעור האינפלציה, שליליות לראשונה מזה 40 שנה, כך שהמשכנתאות אינן יקרות כפי שהן נראות בעת שליטה על אינפלציה. האינפלציה עצמה נוטה לשמש כרצפה לצמיחת מחירי הדירות, כאשר רוב הרבעונים ב-40-50 השנים האחרונות מתמודדים עם גידול גבוה יותר במחירי הדירות מאשר עליית מחירי הצרכן", אומר מישה פישר, כלכלן ראשי ב-Angi, חברת שירותי אינטרנט המחברת בין משתמשים. עם מקצוענים בדוקים עבור פרויקטים ושירותים ביתיים.

העלאת מחירי הבית תקרר...

"בשל מצוקת הדיור, מחירי הדירות ימשיכו לעלות בחודשים הבאים. למרות שהמלאי משתפר, הוא יישאר צפוף מכיוון שבוני בתים צמצמו את ייצור הבתים המשפחתיים", אומרת נדיה אוונהלו, כלכלנית בכירה ומנהלת חיזוי באיגוד הלאומי של מתווכים (NAR). עם זאת, מכיוון שרוכשי דירות רבים מתומחרים בשל סבירות נמוכה, מחירי הדירות לא יעלו במהירות כמו שהם עלו בחודשים הקודמים. "תהיה האטה מתמשכת במחירי הדירות. עם זאת, מחירי הבתים צפויים להמשיך לחוות עלייה דו ספרתית משנה לשנה באוגוסט", אומר אוונגלו.

הייל מצידה אומרת שמחירי הדיור, הן מחירי הדירות והן מחירי המכירה, נוטים להאט ככל שאנו מתקרבים לסוף הקיץ. "אני מצפה שהשנה הזו תהיה אופיינית מהבחינה הזו. בנוסף להאטה העונתית הרגילה, צמיחת מחירי הדירות אמורה להמשיך ולהירגע ככל ששוק הדיור מתאפס", אומר הייל. (ראה את שיעורי המשכנתא הנמוכים ביותר שתוכל לקבל כאן.)

... אבל בסך הכל מחירי הדירות עדיין יעלו

מצדו, McBride של Bankrate אומר שהמחירים המבוקשים יורדים מרמות ירח כאשר קונים פוטנציאליים נסוגים. "מחירי המכירה יתאזנו כשהשוק יתקרר, אבל ההתקררות הזו היא רק חזרה לסוג השוק המאוזן שנעדר בשנתיים האחרונות", אומר מקברייד. 

"באוגוסט, אני צופה שמחירי הבתים יעלו באמצע ספרות חד-ספרתיות משנה לשנה מארבע סיבות", אומר פישר של אנג'י. ביניהם, מדדי מכירות חוזרים נפוצים כמו Case-Schiller ו-FHFA נמצאים בפיגור של כמה חודשים כך שהם לא יקבלו את התנאים היומיומיים העדכניים ביותר. ולמרות שהזמינות היא בשפל של 30 שנה, עדיין יש חוסר איזון בהיצע וביקוש במלאי הדיור בהרבה מטרופולין נחשקים. יתרה מכך, לחץ מחירים כלפי מטה בדיור נפוץ מאוד, אלא אם התנאים הכלכליים מאלצים אנשים למכור, הם מעדיפים לחכות. יתרה מכך, אינפלציה היא כרטיס פראי, היא מוסיפה.

הביקוש מתקרר

הביקוש נסוג במחירים של היום, וקונים בתים נמצאים פחות ורחוקים יותר מכפי שהיו בחלק גדול מהמגיפה, אומר הכלכלן הבכיר של זילו, ג'ף טאקר. "זה מצנן את השוק ודוחף אותו לאיזון מחדש שהוא צריך. שווקים יקרים מאוד, שבהם רוכשי הדירות כבר נמצאים בקצה בכל הנוגע למחירים נוחים ולכן רגישים יותר לשינויים בריבית המשכנתא, בנוסף לשווקי כוכבי העל המגיפה שראו צמיחה אדומה במהלך השנתיים האחרונות, צפויים להאט". אומר טאקר. 

בינתיים, אי הוודאות גוברת לגבי מה שהכלכלה מחזיקה, ולכן מפחיתה את נכונותם של קונים ללכת על הכל ולמקסם את תקציבי הדיור שלהם כאשר אינפלציה נרחבת פירושה שקטגוריות חשובות אחרות כמו גז, מצרכים ושירותים אוכלים חלקים גדולים יותר מהמשכורות שלהם, אומר הייל. "לפי אזור, אנו צפויים לראות את ההאטה הגדולה ביותר בצמיחת מחירי הדירות במערב ובדרום, שם הן מחירי הרישום והן במחירי המכירה הם הגבוהים ביותר ושם היה למלאי את המהפך הגדול ביותר עד כה", אומר הייל.