שוק הנכסים המסחריים קופא, שולח נפח איגרות החוב צונח

(בלומברג) - מכירות אג"ח משכנתא מסחריות ירדו מצוק, צנחו בכ-85% משנה לשנה, כאשר עליית הריבית חותכת את היקף ההלוואות וכשלונות המחדל הפחידה את המשקיעים.

הנקרא ביותר מבלומברג

רק כ-4.27 מיליארד דולר מהאג"ח הונפקו עד כה השנה, ירידה מ-29.38 מיליארד דולר באותה נקודה בשנה שעברה, על פי נתונים שערכה בלומברג על סמך עסקאות ללא גיבוי ממשלתי. המשקיעים מאשימים את מסע הריבית האגרסיבי של הפדרל ריזרב, שייקר ללווים למחזר. שיעורים גבוהים יותר גם חתכו את מכירות הנכסים על ידי העלאת מחירים לרוכשים.

הוספת לחץ היא שורה אחרונה של ברירות מחדל במגזרי המשרדים והנדל"ן הקמעונאי, מה שגורם לרוכשי אג"ח להיות זהירים עוד יותר. השבוע, בלומברג דיווחה כי ברוקפילד קורפ, האם של בעל המשרדים הגדול ביותר במרכז העיר לוס אנג'לס, איבדה הלוואות הקשורות לשני בניינים במקום לממן מחדש את החוב כשהביקוש לחלל יורד. בינתיים, הלוואה הקשורה למגדל של הנשיא לשעבר דונלד טראמפ ב-40 Wall St. במנהטן הוכנסה לרשימת המעקב של המלווים. והמשקיעים מנסים לעצור את אחד הקניונים הגדולים במדינה - מרכז Palisades במערב ניאק, ניו יורק.

"סיכון ברירת המחדל גדל ויכול להיות בעייתי יותר אם הריבית תגדל והכלכלה תאט", אמר כריס סאליבן, מנהל השקעות ראשי באיגוד האשראי הפדרלי של האו"ם. "לכן, אני חושב שמתאימה גישה זהירה וחרוצה במיוחד."

הירידה בהיקף ההלוואות באה בעקבות האטה בפעילות בשוק הנדל"ן, החל מהמחצית השנייה של 2022, כאשר הפד החל להעלות את הריבית ברצינות.

הסיפור ממשיך

בשנה שעברה חלה ירידה של 10% בהלוואות הנדל"ן המסחרי - החוב הבסיסי שבדרך כלל נארז מחדש לאג"ח משכנתא מסחריות - בהשוואה לשנה הקודמת, ל-804 מיליון דולר מ-891 מיליון דולר, לפי נתוני איגוד הבנקאים למשכנתאות. קבוצת הסחר צופה ירידה נוספת של 15% בהלוואות CRE ב-2023, ל-684 מיליון דולר, מה ששוב יפחית את כמות ההלוואות שניתן לאגוח ולמכור.

"הכל קפוא, אז אין חומר גלם לביצוע עסקאות CMBS", אמר פול נוריס, ראש תחום מוצרים מובנים במנהל נכסי הביטוח קונינג ושות', בראיון טלפוני.

רק קומץ עסקאות חצו את קו הסיום בשבועות האחרונים. הבנקים אפילו הופכים יצירתיים עם מבני עסקאות כדי לנסות לפתות משקיעים. בשבוע שעבר, קבוצת מלווים בראשות Deutsche Bank AG תמחרה צינור CMBS בסכום כולל של 765.5 מיליון דולר עם מועד של חמש שנים - חריגה בשוק שנוטה למכור חובות עם תאריך ארוך יותר.

"קשה מאוד להביא עסקאות חדשות לשוק עכשיו, כי לא קורה שום דבר בשוק הנדל"ן", אמר נוריס. "אף אחד לא רוצה למחזר את הבניינים שלו ויש פער עצום מבחינת ציפיות בין קונים למוכרים בגלל חוסר הוודאות".

ורוב הביקוש למשקיעים צפוי להטות לכיוון עסקאות עם ביצועי בטחונות מצוינים וחסות, לפי סאליבן. "נכסי גביע עדיין יהיו מועדפים."

מה שבטוח, מדד ה-CMBS השיג ביצועים טובים יותר משוק האג"ח הרחב יותר בדירוג השקעה, וצבר 1.14% עד כה השנה בהשוואה לעלייה של 0.85% של האחרון, לפי נתוני מדד בלומברג.

תעריפי גג

מחזור ההעלאה של הפד הוביל גם לשיעורי גג גבוהים יותר, או לשיעורי היוון, מדד הדומה לתשואה על אג"ח. לאחרונה הנתונים הללו עולים כאשר ערכי הנכסים יורדים, מה שמצמצם את היקף העסקאות.

"אף אחד לא רוצה להפסיד אם הוא יכול לעזור לו", אמרה ליאה אוברבי, אסטרטגית CMBS ב-Barclays Plc. מחירי הנכסים המסחריים בארה"ב ירדו ב-13% בשנת 2022, לפי גרין סטריט, דיווח בלומברג.

אבל עם האינפלציה שנשארת גבוהה בהתמדה והאבטלה נמוכה, ייתכן שהפד יצטרך להמשיך להעלות את הריבית למשך זמן רב יותר. "אם הסיכון למיתון יהפוך לחמור יותר, זה יהיה קשה בשוק הנדל"ן המסחרי", הוסיפה.

בשאר ימות השנה, ברקליס מעריך שהנפקת CMBS תישאר נמוכה. לשנת 2023, הבנק צופה 25 מיליארד דולר של חובות צינור - או אג"ח מגובות במספר נכסים. היא צופה 45 מיליארד דולר של אגרות חוב של לווה יחיד בנכס יחיד, או ניירות ערך מגובים במשכנתאות על נכס בודד.

"השוק צריך ללמוד כיצד לתפקד במשטר התעריפים החדש הזה, ולהגיע לקונצנזוס של היכן דברים צריכים לתמחר", אמר אוברבי. "ככל שהשוק יבין מוקדם יותר שזו המציאות החדשה, כך ייטב".

הנקרא ביותר מתוך בלומברג ביזנסוויק

© 2023 בלומברג LP