קונים בית ראשון? הנה מה שאתה צריך לדעת

לרוכשי דירה ראשונה יש עקומת למידה תלולה, מהבנת הנגישות האמיתית וכיצד לזכות במשכנתא ועד לניהול תזרים המזומנים שלהם לאחר רכישתם.

"כאשר אתה קונה את הבית הראשון שלך, אתה צריך לקחת בחשבון שמה שמלווה יאפשר לך ללוות אינו בהכרח זהה לסכום שאתה יכול להרשות לעצמך באופן סביר", אמר המתכנן הפיננסי המוסמך אריק רוברג', מייסד Beyond Your Hammock בבוסטון.

בעוד שרוב הבנקים יאפשרו לך לקחת הלוואה עם תשלום בסביבות 30% מההכנסה שלך, רוברג' מייעץ ללקוחות לשמור על עלויות הדיור השנתיות שלהם (תשלומי משכנתא יחד עם ארנונה, ביטוח לבעלים ותחזוקה שנתית) ל-20% מההכנסה הברוטו שלהם. .

"בסביבה של היום, הם קונים את התשלום, לא את מחיר הרכישה", אמר CJ Harrison, CFP, סגן נשיא DecisionPoint Financial במסה, אריזונה. "אבל הם צריכים לזכור שמדובר במחירי דירות סופר מנופחים.

"אני שואל את הלקוחות האלה, 'האם אתה יכול לסבול כלכלית ירידה קטסטרופלית בערך הבית שלך?'"

כדי להביא את הלקוחות שלו לכדור הארץ, בריאן מרקאדו, CFP עם JSF Financial בלוס אנג'לס, מזמין אותם לעשות תרגיל.

"אני אומר להם שבזמן שהם מחפשים בתים, הם צריכים לנסות לחיות כאילו הם כבר משלמים את התשלום הגדול הזה", אמר. "זהו מבחן מאמץ על תזרים המזומנים שלהם."

בזמן שהקונים מתרגלים לתקציב החדש, מרקדו משקיעה את החיסכון החודשי העודף כדי שניתן יהיה להוסיף אותו למקדמה.

אתה לא רוצה לגדול מהבית החדש שלך, אמרה סטפני קמפוס, CFP, הבעלים של Campos Financial במיאמי. היא שואלת לקוחות שאלות כמו "האם הבית הזה יענה על הצרכים שלך במשך יותר מחמש עד 10 שנים?" ו"האם עלויות המשכנתא והסגירה שוות את זה, אם אתה צריך לקנות מקום אחר בעוד כמה שנים?"

לפני הגשת בקשה למשכנתאות, חיוני לנקות את ציון האשראי שלך במידת הצורך, על פי Campos.

"תעריפי הטיזר המפורסמים מיועדים רק לאשראי מצוין [באופן כללי, שיעורי הבנקים הם יעד נע התלוי בתיאבון הסיכון של המלווה", אמרה.

קמפוס מייעץ למחפשי דירות עם ציוני אשראי מתחת ל-600 לבדוק משכנתאות חזרה עד ה- רשות הבית הפדרלית. אלה מכוונים לרוכשי דירות ראשונים שמתקשים לחסוך את הירידה של 20% הדרושים כדי להימנע מביטוח משכנתא פרטי, אמרה. הלוואות FHA עשויות לדרוש ירידה של 3.5%, אך מגיעות עם תעריפים מעט גבוהים יותר ודרישות תשלום והכנסה מסוימות.

דרך לקונים להימנע מהצורך לקבל ביטוח משכנתא פרטי, או PMI, אמר מרקאדו, היא לקחת שתי הלוואות נפרדות - כלומר, משכנתא בגובה 80% מהסכום הדרוש, ומסגרת אשראי ביתית עבור היתרה.

Mercado גם מציע לקונים לבקש מכתבי הסמכה מרובים ממלווים בסכומים שונים עבור אסטרטגיות משא ומתן שונות. לדוגמה:

• אם אינך רוצה להודיע ​​למוכר שאתה יכול לשלם יותר, השתמש במכתב שמציג רק את הסכום שאתה צריך עבור הרכישה.
• אם אתה במלחמת הצעות, השתמש במכתב עם סכום שמראה למוכר שאתה יכול להגיע גבוה יותר.

לקונים צריכים להיות כמה בהישג יד, למקרה שהם צריכים להציע הצעה מיידית, אמר Mercado.

משכנתאות הן אחת ה"זירות התחרותיות ביותר שיש", אמר הריסון, "אז קבל את פירוט העלויות והראה אותן למלווים אחרים".

הוא אומר לרוכשים לקבל הצעות מחיר משלושה מקורות משכנתא לפחות ולבקש דף עמלות שהוא ראשוני ואינו מצריך בדיקת אשראי ו/או הערכת הלוואה המחייבת ומחייבת בדיקת אשראי.

העריך יתר על המידה את ההוצאות שלך לאחר הרכישה, אמר הריסון, מכיוון שעלויות הריהוט, התחזוקה והתיקון של החצר גבוהות עקב ביקוש הנובע משוק הדיור החם.

"היה סבלני לפני שתתחיל להוציא כסף לאחר הרכישה שלך", אמר. "צעד את עצמך ושמור על קרן החירום שלך - ותקצב רכישות עתידיות במקום לבזבז את כל המזומנים שלך."