בנה, בייבי, בנה! בשנת 2023, ערים צריכות לתמרץ דיור חדש

השופטים והחזים ינסו לחזות האם וכמה זמן תסבול הכלכלה האמריקאית מאינפלציה. התשובות לשאלות אלו ישפיעו גם על הערכת המיתון שלהם; האם אנחנו מנצחים אחד, האם אחד מגיע, וכמה עמוק וכמה זמן זה יימשך? כשמדובר בכלכלת הדיור, קשה לקרוא את עלי התה. הריבית על המשכנתא עולה, וכך גם דמי השכירות מוסיף לאינפלציה הכוללת. בינתיים, מחירי הדירות למשפחות זינקו בשנת 2021 כאשר עובדים מרוחקים ניצלו כסף זול ועבודה מרחוק כדי לעורר טירוף קניות בשווקים מנומנמים בעבר כמו בויז ובוזמן. כעת המחירים בשוק הללו יורדים במהירות. מה המשמעות וכיצד צריכות הרשויות המקומיות השולטות בהיצע הדיור באמצעות רגולציה להגיב? בכל תרחיש, התשובה היא זהה: תמריץ יותר בנייה עם פחות תקנות ויותר תמריצים.

זוכרים את הפסקת הדיור הגדולה ב-2008? ייצור דיור חד-משפחתי מעולם לא התאושש, או לפחות רמת הייצור של דיור לא הגיעה לאותם מספרים. מבט על היתרים ליחידים משנת 2000 ועד היום מראה את הייצור המהיר של הסתיו. נכון, הנתונים של הבנק הפדרלי של סנט לואיס מראים את הנפילה שהחלה הרבה לפני ההתרסקות, אבל בלי קשר, אפילו עם תנופת הקנייה הגדולה ב-2021, ההיצע לא עמד בקצב הביקוש, כלומר מחירים גבוהים יותר.

דמי השכירות היו תנודתיים. נתוני זומפר עבור בוסטון מראים דוגמה מושלמת לאופן שבו שכר הדירה ירד במהלך המגיפה ואז עלו בחזרה לרמות שלפני המגפה, ואז המשיכו לעלות.

אז מה קורה אחר כך? הנה כמה תרחישים.

האינפלציה הגבוהה נמשכת, הפד מגיב באגרסיביות, מיתון מתפתח

התרחיש הגרוע ביותר הוא שהפד לא סתם לוקח את טיפש האלכוהול של האגרוף, אלא הוא מופיע עם שוטרים כדי לפרק את המסיבה. במקרה זה, ייצור הדיור יורד לאפס עם מעט מאוד עסקאות ככל שהכסף מתייקר ומשקיעים מחפשים השקעות אחרות. זה אולי לא יהיה גרוע כמו 2008, אבל התוצאה תהיה האטה או עצירה בייצור וביקוש קבוע.

האינפלציה מקלה, הפד נסוג, מיתון קצר ורדוד מתהווה

אפילו בתרחיש זה, תהיה עיקול בצינור ייצור הדיור בגלל העליות האחרונות בריבית. פרויקטים רב-משפחתיים צפויים להאט גם כן; הם בנויים גם מכסף שאול. כשהעננים נפרדים, והשמש תתחיל לזרוח, ייקח זמן עד שהייצור יתגבר, ועליות בביקוש יתקבלו במחסור ובמחירים גבוהים יותר בסוף 2023.

אינדיקטורים בפיגור מגבירים את האינפלציה, הפד נסוג, אין אינפלציה או מיתון ב-2023

אינדיקטורים ממשלתיים עומדים תמיד מאחורי האירועים הכלכליים בפועל. זה כמו מטאורולוג שמופיע כמה ימים אחרי שטורנדו הורס את הבית שלך ואומר, "זה רשמי, הבית שלך הפיל סופת טורנדו." בדיון ב-The Ringer's פודקאסט באנגלית פשוט, מארק זנדי ממודי'ס מסביר את התופעה הזו. "כאשר אתה מקבל עליית שכר דירה בשוק, נניח בחודש פברואר, זה לוקח בערך שישה חודשים עד שזה יתורגם למשמעות של אינפלציית שכר הדירה כפי שנמדד על ידי BLS." אולי אנחנו בסדר, אנחנו פשוט לא יודעים את זה. אבל הכסף עדיין מתייקר, ועד שהפד יחזור, עדיין נראה האטה בייצור בדיור.

זה הזמן למנוע את "משבר הדיור" הבא

בכל אחד מהתרחישים לעיל, תהיה האטה בייצור הדיור בין טיפולוגיות. אם נוכל ללמוד משהו מ-2008, זה צריך להיות שצניחה בהשקעה בדיור חדש, ריכוך הביקוש לדיור והאטה או עצירה של ייצור דיור הם איתות: בנה, מותק, בנה! מפתחים שונאים סיכונים יותר מאשר אוהבים רווח. למעשה, רק הגיוני שהדיור הופך לאטרקטיבי כאשר המחירים עולים לאחר נפילה גדולה. המגרש הריק הזה שיכול להיות דיור כנראה יעמוד בשקט עד שהביקוש יעלה, המחירים יעלו, ואז הבנייה עליו תביא לרציונליזציה של העלות והסיכון. בדרך כלל, כאשר כלכלת הדיור מתאוששת הממשלה נכנסת לפאניקה כי המחירים עולים ואז הם מטילים כללים וכללים כדי "לתקן" מחירים.

אנו יכולים להימנע מכך כאשר כלכלת הדיור מתייצבת ומתאוששת על ידי פעולה כעת כדי לחסל את כל הדברים שמאטים את הייצור. בשלב הבא, אם יזם חושש שהבנייה כעת מסוכנת מדי, השלטון המקומי יכול להשקיע - כן, לשים כסף על השולחן - כדי לבנות על המגרש הריק הזה ולסבסד שיעורי פנויות והפסדים גבוהים. כשהכלכלה תתהפך, והביקוש לדיור יחזור, צונאמי הביקוש הזה יענה בשפע של דיור. האם הממשלה עשתה חציר ב-2009, 2010 ו-2011, כשהשמש לא היה מבריק, היו לנו פחות בעיות במחירי הדיור כשזה קרה לבסוף.