הימנעות מחיוב מס גדול על רווחי נדל"ן

בעלות על נדל"ן היא חלום גדול עבור משקיעים רבים. אבל זו השקעה עצומה - כזו שיכולה להיות משתלמת למדי. מכירת נכס להשכרה ברווח עצום יכולה להיות הגשמת חלום. ובכל זאת, כדי למקסם את הרווח ממכירה כזו, צריך למזער את המסים עליה. מכירה בתשלומים היא אסטרטגיה אחת. אל תדאג: זהו שירות הכנסות פנימיות (IRS) אושר.

תשלום גדול שווה חשבון מס גדול

בואו נסתכל על מצב שכיח:

האל בוקמן בחן את הצעתו של הקונה עבור ביתו להשכרה, והוא לא האמין למספר שראה. שווי הנכס שלו עלה משמעותית תוך חמש שנים בלבד. עם זאת, כשהאל סיפר בשמחה את שלו יועץ מס בקשר למכירה, היועץ היה זהיר: לוקח את ההכנסה כא תשלום חד פעמי לא יהיה לטובתו של האל מנקודת מבט של מס.

אם האל מצהיר על כל תמורת המכירה באותה שנה שבה הוא מוכר את הנכס, הוא משלם 25% על חלק הרווח המתאים לכל ניכויי פחת הוא קיבל על עצמו בעבר את הנכס להשכרה.

כל רווח מעבר להחזרת הפחת מחויב במס של 15% עבור משלמי מס עם הכנסה חייבת בין $41,676 ל-$459,750 אם רווק, או $83,351 ו-$517,200 אם נשואים מגישים משותף ב-2022. הסכומים הללו גדלים ל-44,625 דולר ו-492,300 דולר עבור מגישים רווקים, כמו גם ל-89,250 דולר ו-553,850 דולר עבור זוגות נשואים המגישים בקשה משותפת ב-2023. נישומים בעלי הכנסה מעל סף אלו מחויבים במס של 20%

האל שואל את יועץ המס שלו אם יש משהו שהוא יכול לעשות כדי להפחית את שלו הכנסה החייבת במס לשנה. היועץ יודע בדיוק את הכלי להשתמש בו: הסכם מכר בתשלומים.

מהי מכירה בתשלומים?

An מכירה בתשלומים מוגדרת כמכירת נכס בו לא מתבצע תשלום אחד לפחות אלא לאחר שנת המס של המכירה.

מס הכנסה מאפשר לנישומים לדחות חלק מהרווח ממכירת נכס להשקעה עם הסכם מכירה בתשלומים. הסדר זה מאפשר למוכרים להצהיר על א באופן יחסי חלק מהם רווחי הון במשך מספר שנים.

אסור למוכר להשתמש בשיטת מכירה בתשלומים בעת דיווח על הפסד.

כיצד פועלת שיטת המכירה בתשלומים

הצהרת רווחים במסגרת מכירה בתשלומים היא פשוטה תיאורטית. המיסוי של מכירות בתשלומים משקף את זה של קצבאות, שבו חלק יחסי מכל תשלום נחשב כהחזר קרן.

התנאים היחידים הם שהנכס הנמכר אינו יכול להיות נסחר בבורסה אבטחה או חלק מהמלאי הרגיל של החברה, והנישום אינו יכול להיות א סוֹחֵר של הנכס הנמכר (למעט עוסקים מסוימים שבחרו בחיוב ריבית מיוחדת בשיטת המכירה בתשלומים).

דיווח על הכנסות ממכירה בתשלומים

ניתן לחלק הכנסה ממכירה בתשלומים לשלוש קטגוריות נפרדות: רווח הון, אינטרס, ו ראשי. כל אחד מאלה מטופל בנפרד על טופס 1040.

אל האני רווח ברוטו לאחר מכן, האחוז משמש לחשב הכנסה ממכירה בתשלומים עבור שנת מס נתונה.

רווח הון

בדוגמה שלעיל, Hal חייב להכריז על הרווח בכל שנה כעל לטווח ארוך או לטווח קצר, תלוי באיזה רווח היה בשנת המכירה. רווחים לטווח ארוך ממוסים בשיעור נמוך יותר, בעוד רווחים לטווח קצר ממוסים כ הכנסה רגילה.

מכיוון שהאל החזיק בבית חמש שנים, הרווח, במקרה הזה, יהיה לטווח ארוך.

אם הרווח היה קצר טווח, עדיין ניתן יהיה לחייב את האל על ההכנסה בתשלומים בשיעור נמוך יותר ממה שהיה לו אילו היה עליו להצהיר על הרווח החד פעמי. הסיבה לכך היא שרווחים לטווח קצר ממוסים כהכנסה רגילה, בצמרת הנישום שיעור מס שולי.

אם הרווח היחסי לא דוחף אותו למדרגת המס הבאה, שיעור זה עשוי להיות נמוך יותר. הרווח ממכירה בתשלומים מדווח ב-IRS טופס 6252 ואז נשא אל לוח זמנים ד בטופס 1040.

אינטרס

נישומים בעלי הכנסה ממכירה בתשלומים חייבים לדווח גם על ריבית שנגבתה מהרוכש, החייבת במס בשיעורי הכנסה רגילים.

ריבית הניתנת בחוזה המכר מכונה ריבית מוצהרת. אם הריבית המוצהרת אינה מספקת (או אפס), חלק מה ראשי חלק מהמכירה חייב להיות מאופיין מחדש כריבית לא מוצהרת.

מנהל

חלק מכל מכירה בתשלומים נחשב על ידי מס הכנסה כהחזר פטור ממס של קרן. ניתן לקבוע סכום זה על ידי מילוי גליון עבודה א' בפרסום 537.

הקרן (הבסיס המתואם) למטרות מכירה בתשלומים הוא סך הבסיס המתואם שלך בפועל בנכס בתוספת כל הוצאות מכירה ו לכידת פחת מחדש.

בדוגמה זו, להאל יש 200,000 $ כבסיס מותאם בביתו. הוא חייב להוסיף בחזרה 100,000 $ עבור החזרת הפחת שלו ו-10,000 $ עבור הוצאות מכירה כדי לחשב את הבסיס המתואם שלו למטרות מכירה בתשלומים. נתון זה הוא 310,000 דולר.

אחוז רווח גולמי

כדי לחשב את אחוז הרווח הגולמי, עליך להחסיר את הבסיס המתואם למטרות מכירה בתשלומים - $310,000, בדוגמה זו - ממחיר המכירה כדי לחשב את הרווח הכולל. בדוגמה זו, הרווח הכולל הוא $90,000 ($400,000 - $310,000).

לאחר מכן, חלקו את הרווח הכולל במחיר המכירה, שבמקרה זה הוא 22.5% ($90,000 ÷ $400,000), וקיבלתם את אחוז הרווח הגולמי.

לבסוף, כדי לחשב את הרווח החייב במס בכל שנה, יש להכפיל אחוז זה בסכום התשלום. לפיכך, הרווח החייב במס של האל בכל שנה נחשב ל-$11,250 ($50,000 x 22.5%).

משכנתאות ומחיר חוזה

אם רוכש הנכס מניח א משכנתה או אחר שטר חוב עם הרכישה יש להפחית את בסיס העלות של הנכס בגובה המשכנתא או השטר. כדי לחזור לדוגמה שלנו, נניח שלהל יש משכנתא של 100,000$ על הנכס שהוא מכר.

אם רכוש שכור שהאל נמכר ב-400,000$ יש לו משכנתא של 100,000$, מחיר החוזה מופחת ל-$300,000 ($400,000 – 100,000$).

אם גובה המשכנתא עולה על סך הבסיס המתואם של הנכס, יש לדווח על ההפרש כתשלום בשנה הראשונה ולהעלות את מחיר החוזה בסכום זה.

למשל, תגיד שלרכוש של האל יש משכנתא של 250,000 דולר. בנוסף לתשלום התשלומים, Hal יצטרך לדווח על תשלום עודף של $50,000 ($250,000 - $200,000) במהלך השנה הראשונה.

דוגמה למכירה בתשלומים

בעזרת הדוגמה מלמעלה, בואו נראה כיצד האל יכול לבנות את מכירת התשלומים שלו אם הוא רוצה לדחות את שלו מיסי רווח הון לשנה עתידית.

האל מקבל הצעה של 400,000 דולר עבור ביתו להשכרה. הוא קנה את הנכס תמורת 300,000 דולר. במהלך השנים הוא לקח 100,000 דולר פְּחָת ניכויים, עושה את שלו בסיס מותאם 200,000 $.

לכן, ל-Hal יש רווחים חייבים במס של 200,000$ (400,000$ - 200,000$) להצהיר.

היועץ של האל ממליץ לו לחלק את הכנסות המכירה שלו לשמונה תשלומים שנתיים של 50,000 דולר כל אחד במקום להצהיר על 400,000 דולר בשנה אחת. כל עוד התשלומים מתקבלים באופן קונסטרוקטיבי מדי שנה, שיטה זו תאפשר לחל לרשום את הרווחים, ולפיכך חלק יחסי מהרווחים, במהלך שמונה השנים.