כאשר שוק הדיור בארה"ב חוזר לשפיות, חוקרים אומרים שחמש הערים הללו מוכנות להורדת מחירים עמוקה

אם נדחקתם משוק הדיור הצפוף במהלך השנים האחרונות בהמתנה להזדמנות לקנות, אולי סוף סוף תקבלו את ההזדמנות שלכם - וכמה מקומות כבר נראים אטרקטיביים יותר עבור קונים.

שוק הדיור מתחיל להתקרר וערים שראו "זרם של שפע", כפי שמכנה זאת ריק פאלסיוס הבן, עשויות לראות את המחירים יורדים הכי הרבה.

Palacios הוא מנהל המחקר בג'ון ברנס ייעוץ נדל"ן, המספק ניתוחים על שוק הדיור ללקוחות כגון בונים, מתווכים ומשקיעים.

הוא צופה ירידה משמעותית בשוק הדיור בבואיז, אוסטין, נאשוויל, פיניקס, סקרמנטו וערים אחרות שבהן המחירים טיפסו במהלך מגיפת ה-COVID-19 ככל שיותר אנשים עברו אליהן.

"אלה הם חלק מהשווקים שבהם ציפינו לירידות המחירים החדות ביותר ב-2023", אומר פאלאסיו.

אל תחמיץ

ברגע שהשווקים הדוקים יובילו את הדרך למטה

הן הערים שאנשים נהרו אליהן במהלך המגיפה, וזכו להן את הכינוי "עיירות זום". יש להם איכות חיים גבוהה ומחירי דיור נמוכים באופן מסורתי מהמרכזים הגדולים.

ומאז תחילת המגיפה, אנשים שיכלו לעבוד מרחוק עברו לאזורים האלה, תפסו את הבתים הזולים יחסית והעלו מחירים.

אבל פאלאסיוס צופה ירידה תלולה במחירי הדיור בערים אלה, כאשר בויס מובילה.

בויס הפכה לאחת הערים הפחות משתלמות לרכישה במהלך המגיפה, מכיוון שזרם של אנשים קנה נכס באזור. מחירי הדירות הגיעו ל-72% מעל ממה שמשפחה בעלת הכנסה בינונית יכולה להרשות לעצמה בשנה שעברה, לפי אוקספורד אקונומיקס.

"בואז הוא אחד מהשווקים האלה שתמיד רוכבים על גל הבועה. כשדברים נהדרים, אני מתכוון, זה פשוט - זה תופס את הגל הזה", אומר פאלסיוס.

הסיפור ממשיך

אבל ניתן לומר אותו דבר לגבי כאשר דברים מתחילים לרדת.

"רק כשמסתכלים על קצב הצמיחה בערכת הבית, [בויז] התהפך לחלוטין. וזה, אני חושב, השוק היחיד שאנו צופים שיגיע למעשה לירידות מחירים ב-2022".

ולמרות שאולי אלו חדשות קשות עבור אנשים שקנו ב-Boise ובערים דומות בשנתיים האחרונות, אלו חדשות טובות לכל מי שמחפש לקנות נכס - אם כי ייתכן שיחלפו מספר חודשים או אפילו שנים עד שהמחירים יתאזנו.

המשקיעים מפמפמים את ההפסקות

ערכי הדירות בהפניקס עלו ב-25% בשנה האחרונה, על פי מדד השווי של זילו.

"נכון לרבעון הראשון של השנה... עסקאות המשקיעים הן 45% משוק הדיור כולו", אומר פאלאסיו.

זה כולל אנשים שקונים בתים שניים, נכסים להשקעה ובתים להעיף.

"זה עניין גדול", אומר פאלאסיוס. "ויש הרבה שווקים ברחבי הארץ שבהם עסקאות משקיעים הן כעת 30-40-45% מכלל רכישות הבית."

שווקים שתלויים בפעילויות השקעה מצליחים בצורה חיובית, אומר פלאסיוס, אבל הם יכולים להתהפך במהירות.

"לכן יש לנו כמה תחזיות די שליליות, במיוחד על בסיס יחסי לשווקים איטיים ויציבים יותר."

לפי Redfin, רכישות המשקיעים בנאשוויל ירדו בכמעט 17% ברבעון הראשון של 2022, 17% בלאס וגאס ו-21% בסקרמנטו.

המלאי במגמת עלייה

מפברואר 2020, לפני ששוק הדיור השתולל, ועד הקיץ הזה, מחירי הדיור ב-Boise עלו ב-58%, אומר פלאסיוס. באוסטין הם עלו ב-75% ובנאשוויל זה עלייה של 56%.

"אנחנו מסתכלים על סבירות כאחד המדדים החשובים ביותר, אם לא הכי חשובים למידת הקיימות של דברים בשוק", אומר פאלאסיוס.

וכשהריבית החלה לעלות - הריבית הלאומית על משכנתא ל-30 שנה היא עכשיו 5.66%, לפי פרדי מאק - התברר עד כמה המחירים הללו הפכו לא ברי קיימא.

"התשלום החודשי גדל ב-40-50% משנה לשנה", אומר Palacios. "וזה הלם עצום עבור הקונה הזה, מה שאומר לך מדוע השווקים הללו נסוגו כל כך מהר".

חברות גם מתחילות להחזיר אנשים למשרד, מה שלקח חלק בכך שיותר אנשים העמידו את בתיהם למכירה וגידול במלאי.

מלאי הדיור עלה ב-26% ארצית משנה לשנה, על פי Realtor.com.

Ratiu אומר שהמלאי גדל באוסטין, ראלי, נאשוויל, סקרמנטו ואחרות - שוב, ערים שראו עלייה באוכלוסיה בשנתיים האחרונות.

"השווקים האלה, במובנים רבים, משכו אנשים משווקים חוף, הרבה יותר יקר", אומר Ratiu.

"אוסטין היה אבן שואבת להרבה עובדי טכנולוגיה מסן פרנסיסקו, עמק הסיליקון, סיאטל, לוס אנג'לס, רובם ממש נמשכו למחיר היחסי. זה לא מפתיע לראות שבתורם השווקים האלה מובילים את השינוי בשוק".

אוסטין ראה חלק מהגידול הגדול ביותר במלאי, לפי Redfin. מספר הבתים למכירה בעיר עלה ביוני ב-27% בהשוואה לשנה שעברה.

אבל ככל שיותר בתים יוצאים לשוק, המוכרים עדיין מקווים למחירים הגבוהים ביותר בשוק, אומר Ratiu.

"השווקים השתנו באופן דרמטי בשלושת החודשים האחרונים. ומה שאנחנו רואים בתמחור נבון, אנחנו עדיין רואים הרבה בעלי בתים רשימת בתים על סמך השוק מלפני שישה חודשים".

והורדות המחירים לרישומים נמצאות במגמת עלייה. ביולי, 19% מהרישומים הארציים הורידו את המחירים שלהם, והתקרבו לרמות שלא נראו מאז 2017.

כמעט 70% מהמוכרים ב-Boise נאלצו להוריד את המחירים ביולי, לפי Redfin.

מה הקונים צריכים לעשות עכשיו?

Palacios אומר שכל הסימנים מצביעים על א דיור להאט, ולמרות שייתכן שיחלפו מספר חודשים או יותר עד שהמחירים ירדו, אם אתה יכול לחכות, כדאי לך.

"לא היינו בסביבה של האטה כבר כמה שנים", אומר פאלאסיוס.

"הבחירות יהיו שם בחוץ. ואני לא חושב שזו ההחלטה הגרועה ביותר בעולם להיות קצת יותר סבלני עכשיו ממה שהיית חווה כשהשיעורים היו 3-4%".

מה לקרוא אחר כך

מאמר זה מספק מידע בלבד ואין לראותו כעצות. הוא מסופק ללא אחריות מכל סוג שהוא.